Dos EUA à Europa, a habitação tornou-se no maior desafio das famílias

Ter uma casa que preenche as necessidades das famílias está cada vez mais longe de vista. Estamos perante a “pior crise na construção da Europa em décadas”, motivada pelos elevados juros e altos preços dos materiais, o que tem reduzido ainda mais a oferta. Todo este cenário, que também se sente nos EUA, está a agravar o acesso à habitação: as famílias que querem comprar ou construir casa não conseguem, até porque também se deparam com os altos custos dos empréstimos bancários. E as consequências estão à vista: há construtoras a falir, menos oferta e a venda de casas está a arrefecer.

Há vários motivos que estão por detrás daquela que já é considerada a “pior crise na construção da Europa em décadas”, que se espelha bem nas quedas abruptas das novas licenças para construir, bem como no arrefecimento da compra de casa, segundo aponta a Bloomberg:

• custos da construção (materiais e mão de obra) dispararam nos últimos dois anos, por via da inflação;
• Burocracias tornam processo mais lentos (atrasos nos licenciamentos, por exemplo);
• Falta de terrenos;
• Maior custo de financiamento por via da subida dos juros;
• Regulamentações de eficiência energética mais rigorosas;
• Incerteza nas políticas governamentais e monetárias.

Fonte Eurostat por Bloomberg

Todos estes fatores, juntos, estão a travar a construção de casas um pouco por toda a Europa, o que ameaça intensificar a escassez da oferta nos próximos anos. E esta crise também já se sente no outro lado do Atlântico, nos EUA, onde as construtoras também se deparam com uma oferta limitada de mão de obra e terrenos disponíveis, com materiais a preços elevados e altos custos de financiamento.

Este recuo na construção de habitação na Europa e nos EUA está a afetar as famílias, reduzindo ainda mais a oferta e subindo os preços, de tal forma que nem um agregado com dois rendimentos estáveis e com terreno disponível consegue construir casa, como é o caso da família David que queria edificar a sua casa em Dusseldorf, na Alemanha. As atuais elevadas taxas de juro de referência do Banco Central Europeu, como da Reserva Federal dos EUA (Fed) são um dos principais obstáculos das famílias para comprar ou construir casa atualmente, devido ao elevado peso da prestação da casa sobre os seus rendimentos.  

No caso dos EUA, há também menos casas a chegar ao mercado, porque os proprietários não querem mudar de casa e correr o risco de perder os créditos habitação baratos que conseguiram no passado, refere o mesmo meio nesta publicação. Com menos oferta e procura, as vendas de casas nos EUA já se aproximam de mínimos históricos. E o mercado imobiliário nos EUA está menos acessível desde a década de 1980.

Fonte ICE e McDash por Bloomberg

Outra consequência é bem visível no travão dado aos grandes projetos habitacionais na Europa. Por exemplo, a maior proprietária de imóveis na Alemanha, a Vonovia SE, decidiu fazer uma pausa indefinida nas suas novas construções residenciais. E vê-se ainda casos mais graves: há uma onda de falências de empresas de construção, o que ameaça reduzir ainda mais a oferta habitacional na Europa. No Reino Unido, contam-se 45.000 construtoras que fecharam portas nos últimos cinco anos. E na Suécia, 1.145 empresas do setor da construção declararam falência entre janeiro e outubro deste ano, exemplifica o mesmo meio.

Já nos EUA houve quem visse na redução de oferta de casas uma oportunidade. As construtoras residenciais, como a Lennar Corp. e a DR Horton Inc., decidiram aumentar a produção, reduziram preços e ofereceram taxas de juro abaixo do mercado para atrair novos compradores.

Como aumentar a oferta de casas na Europa e nos EUA?

A falta de oferta de casas no mercado é um problema que atravessa o Oceano Atlântico, sobretudo quando se fala em habitação a preços acessíveis aos bolsos das famílias. Acontece que hoje construir casas acessíveis está fora de alcance para muitos promotores, que veem os seus lucros esmagados, muito embora haja incentivos nesse sentido em vários países.

Com o privado reticente a apostar neste mercado, vários governos europeus – o português inclusive – prometeram construir casas de habitação acessível para atenuar os preços das casas e aumentar a oferta. Mas as políticas governamentais no espaço europeu ainda são insuficientes para dar resposta às necessidades da procura, aponta ainda a Bloomberg. Esta realidade é visível na Alemanha, na Suécia, no Reino Unido e em Portugal, por exemplo.

Foto de lewei Wang no Pexels

Há também incentivos para acelerar os projetos de construção pela Europa, como no Reino Unido, na Alemanha e em Portugal, onde os licenciamentos estão a ser simplificados. Mas estas mudanças nas políticas têm o outro lado da moeda: geram incerteza, deixando muitas construtoras e promotores, para já, a aguardar e a fazer pausas nos projetos residenciais para ver como tudo vai funcionar e que novas linhas de financiamento ou outros apoios podem usufruir, referem ainda.

Já nos EUA, a administração de Biden desenvolveu soluções políticas do lado da procura no sentido de melhorar o acesso à habitação no país, reduzindo as taxas do seguro dos empréstimos e dando apoios ao pagamento das prestações para quem compra casa pela primeira vez. Mas há quem considere que estas medidas só estão a aumentar a pressão da procura sobre a oferta. Em alternativa, poder-se-ia oferecer incentivos aos proprietários para venderem as suas casas, através de um aumento de impostos ou de isenções fiscais temporárias sobre mais-valias, por exemplo.