No próximo dia 26 de maio cumprem-se três anos desde a entrada em vigor da Lei da Habitação, em Espanha. A legislação nasceu com o objetivo de conter o preço das rendas e melhorar o acesso à habitação. No entanto, a evolução do mercado desde 2023 desenha um cenário marcado por três tendências principais: subida dos preços, queda acentuada da oferta e um aumento sem precedentes da concorrência entre inquilinos. As rendas estão agora 30,7% mais caras no país vizinho, a oferta diminuiu 30% e a concorrência por uma habitação mais do que duplicou, segundo dados do idealista.
Rendas continuam a subir, também nos mercados pressionados
A contenção dos preços era o principal objetivo da lei, mas não há qualquer capital onde as rendas tenham baixado nestes três anos. Entre as cidades que aplicaram limites aos preços ao longo deste período, Pamplona regista a menor subida, com 11,9%. Seguem-se Girona (12,6%), Vitoria (13,1%), Lleida (16%), San Sebastián (17,6%), Barcelona (18,4%) e Tarragona (18,8%). Com aumentos superiores a 20%, encontram-se Bilbao (20%) e A Coruña (22,7%).
Fora destas zonas tensionadas, Segóvia é a capital onde as expectativas dos proprietários mais subiram, com um aumento de 51,2%, seguida de Madrid (42,1%) e Valência (41,6%). Abaixo destes valores surgem Pontevedra (38,7%), Alicante (38,5%), Palma (37%), Guadalajara (36,6%) e Santa Cruz de Tenerife (36,4%).
Queda da oferta confirma o principal receio do setor
A moderação dos preços foi, em certa medida, alcançada nos mercados declarados pressionados, mas à custa da redução da já escassa oferta disponível, tal como o setor e vários especialistas vinham a alertar.
A maior quebra verificou-se em Barcelona, onde a oferta de arrendamento permanente recuou 69% em três anos. Entre os mercados com controlo de preços, seguem-se Bilbao (-60%), Pamplona e San Sebastián (ambos com -58%). Depois surgem Tarragona (-53%), Lleida (-47%), A Coruña (-45%), Girona (-44%) e Vitoria, que é a capital tensionada com menor quebra de oferta: -26%.
Entre os grandes mercados sem intervenção direta nos preços, a redução da oferta foi mais moderada. Em Málaga, há apenas menos 3% de anúncios de arrendamento permanente do que há três anos; em Valência, a queda é de 8% e em Alicante de 9%. Em Madrid, a redução foi de 30%, enquanto em Palma atingiu 35% e em Sevilha 42%.
Em sete capitais, há hoje mais habitação disponível do que no momento da entrada em vigor da lei: Cáceres (66%), Cuenca (61%), Almería (20%), Lugo (17%), Ávila (10%), Segóvia (9%) e Ceuta (7%).
A concorrência por habitação, o verdadeiro problema do mercado
Mas o principal agravamento do mercado não está apenas nos preços ou na oferta, mas sim na intensidade da concorrência entre candidatos.
Cada anúncio de arrendamento em Espanha recebe, em média, 41 contactos de interessados, mais 119% do que em 2023. Com exceção de Guadalajara (127 famílias), os mercados intervencionados concentram os níveis mais elevados de concorrência por habitação. Destacam-se Vitoria (125 famílias por anúncio), Pamplona (110), Barcelona (99) e Lleida (93).
Segundo Francisco Iñareta, porta-voz do idealista, esta realidade está a provocar uma clara “elitização” do mercado: os proprietários privilegiam perfis com rendimentos mais elevados, estabilidade laboral e maiores garantias financeiras, excluindo jovens, famílias vulneráveis e rendimentos médios.
Neste sentido, Barcelona representa a grande contradição do modelo. Apesar de as medidas regulatórias terem contribuído parcialmente para moderar alguns preços, a forte redução da oferta aumentou de forma significativa a concorrência entre candidatos. O resultado é um mercado com preços regulados, mas acessível apenas às famílias mais bem posicionadas, que não teriam dificuldade em suportar rendas de mercado.
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