O Banco Central Europeu (BCE) voltou a subir as taxas de juros diretoras na passada quinta-feira, dia 27 de outubro, em 75 pontos base, sendo este o terceiro aumento do ano. O seu grande objetivo passa por pôr um travão à inflação na Zona Euro, que atingiu os 9,9% em setembro. Mas traz consequências para os mercados: segundo Miguel Cabrita, responsável do idealista/créditohabitação em Portugal, o aumento dos juros pelo regulador europeu "tem sido responsável pelas fortes subidas da Euribor que se têm registado nos últimos dias”, apesar de o mercado ter descontado estes aumentos durante semanas. Portanto, esta nova revisão em alta dos juros diretores poderá influenciar ainda mais a subida das taxas Euribor e, por conseguinte, aumentar as prestações da casa, no caso dos contratos com taxa variável. Mas quanto? Muito depende do ano do contrato. Simula aqui quanto vai aumentar a tua prestação da casa.
Como varia a prestação da casa consoante a subida da Euribor?
As famílias com créditos habitação de taxa variável - que representam mais de 90% dos empréstimos em Portugal - já estão a sentir o aumento da prestação da casa, assim que é atualizada a 3, 6 ou 12 meses. Até porque a Euribor média atingiu máximos de dez anos para todos os prazos em setembro:
- Euribor a 12 meses (a mais utilizada no conjunto dos novos contratos de crédito habitação em Portugal): atingiu os 2,233% em setembro, quase o dobro da fixada em agosto (1,249%). A taxa média de setembro é o maior valor alcançado desde janeiro de 2009, quando se fixou em 2,622%.
- Euribor a 6 meses (mais utilizada em Portugal no total de créditos habitação): chegou aos 1,596% em setembro, também quase o dobro da registada no mês anterior (0,837%). É preciso recuar a dezembro de 2011 para alcançar uma taxa tão alta para este prazo (1,671%);
- Euribor a 3 meses (a menos utilizada nos novos contratos, mas que ainda representa 30% da totalidade de contratos assinados até dezembro de 2021, segundo o Banco de Portugal): fixou-se em 1,011% em setembro, quase o triplo da registada em agosto (0,395%). Esta é a Euribor a 3 meses mais elevada desde janeiro de 2012, quando chegou aos 1,222%.
E quanto poderá aumentar a Euribor nos próximos meses?
A resposta a esta questão depende dos próprios ajustes do mercado à nova subida das taxas diretoras, tal como explica Miguel Cabrita: “Nos próximos dias será confirmado se o desconto que o mercado já aplicava estava ajustado aos 75 pontos e se a Euribor se mantém estável entre os 2,75% e os 3%. Ou se, pelo contrário, ainda tem uma trajetória ascendente até aos 3,5%”.
Além do valor da Euribor, “o aumento da prestação do crédito habitação depende do momento em que o crédito foi contratado”, salienta ainda o responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal. Isto acontece porque no nosso país usa-se o sistema de amortização francês, pelo qual são pagos mais juros no início do empréstimo. Ou seja, os empréstimos habitação mais recentes vão sofrer aumentos mais acentuados nas prestações da casa do que os mais antigos.
No caso de um crédito habitação de 150.000 euros pago a 25 anos, com a Euribor a 12 meses e um spread de 1,5%, a prestação da casa pode subir da seguinte forma consoante o ano do contrato:
- Empréstimo habitação contratado em 2021: a prestação estava em 173 euros com a Euribor a 2% e poderá passar para 329 euros se a taxa subir para os 4%;
- Crédito habitação contratado em 2011: com a taxa a 2% a prestação da casa é bem mais baixa, de 103 euros, e ficará em 191 euros se a Euribor atingir os 4%;
- Crédito da casa assinado em 2005: a prestação está em 63 euros e ficará em 116 euros com a Euribor a 4%.
Recorde-se que Christine Lagarde, presidente do BCE, admitiu que irá continuar a subir as taxas de juro diretoras nas próximas reuniões de política monetária, de forma a baixar a inflação para os 2%, muito embora reconheça que há o risco da economia europeia entrar em recessão. Para já, a principal taxa de refinanciamento está nos 2%. Mas a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) acredita que os juros diretores possam subir até aos 4% já em 2023. Este aumento irá impulsionar ainda mais evolução ascendente das taxas Euribor elevando-as ao patamar dos 5%, atingido em 2008, na crise do subprime.
Venda de casas poderá arrefecer e preços cair?
Os empréstimos da casa estão a ficar mais caros. E as famílias têm um menor poder de compra decorrente da alta inflação - atingiu os 10,2% em outubro em Portugal, segundo a estimativa rápida do Instituto Nacional de Estatística. Está, portanto, formada a tempestade perfeita que poderá arrefecer o mercado de compra e venda de casas e, por conseguinte, descer os preços das casas.
É o que diz Miguel Cabrita: "Com taxas 75 pontos mais altas, as taxas efetivas (os juros que são pagos independentemente se o crédito habitação é fixo ou variável) vão passar a 4%, o que vai deixar fora do mercado muitas famílias que em janeiro deste ano (antes a invasão da Ucrânia) tinham acesso a um empréstimo para a compra de casa. Essa redução da procura pode afetar os preços das casas para comprar, traduzindo-se em quedas de preços em alguns mercados, dependendo do nível de flexibilidade da procura em cada mercado”, conclui o especialista.
Também os economistas do BCE estimam que poderá haver uma descida dos preços das casas na Zona Euro, provocada, sobretudo, pela subida das taxas de juro no crédito habitação. Num ambiente anterior de baixas taxas de juros, a queda estimada nos preços das casas como resposta a um aumento da taxa de hipoteca de 1 ponto percentual é de cerca de 9% após cerca de dois anos. E há uma justificação simples: “A dinâmica do mercado imobiliário é muito sensível às taxas das hipotecas”, explicaram os economistas.
A compra de habitações mais baratas também poderá passar a estar em cima da mesa das famílias. “É inegável que, até mesmo as famílias que cumpram com os requisitos de risco atuais para o pedido de um crédito habitação, vejam a sua capacidade de poupança e consumo a ser reduzida, pelo que é possível que, por prudência, decidam optar por uma habitação mais barata do que aquela a que inicialmente aspiravam”, acredita Miguel Cabrita.
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