"Palácio Bijou no Porto está a renascer para investidores e famílias"

Foi há cerca de 10 anos que arrancou o movimento de reabilitação urbana do centro do Porto, uma tendência que tem vindo a reforçar e - muito - a identidade arquitetónica da Invicta, dando um novo mote de modernidade à cidade. Hoje, quem caminha pelo centro histórico do Porto, na zona norte de Portugal, continua a ver várias obras de reabilitação em marcha. E há uma, em particular, que não deixa ninguém indiferente: o Palácio Bijou está a ganhar nova vida e vai dar lugar a 32 apartamentos novos e 2 lojas, num investimento estimado de cerca de 13 milhões de euros. O idealista/news falou com os responsáveis pela reabilitação e comercialização deste edifício histórico da cidade do Porto e descobriu os seus segredos.

Os traços arquitetónicos do início do século XX saltam à vista de quem passa pelo número 244 da Rua Alexandre Herculano, no centro da cidade Invicta. Esta é a morada do Palácio Bijou, um edifício icónico, onde se instalou a sede da EDP no Porto durante vários anos. Mas o futuro deste edifício histórico mudou no final de 2017, altura em que a empresa de energia decidiu vender o imóvel à Splendimension, um fundo de investimento sob forma de sociedade, que é gerido pelo investidor libanês Salah Osseiran. O negócio imobiliário terá rondado os 6 milhões de euros.

Na altura, o futuro do Palácio Bijou estava a ser decidido pelo conselho de administração da sociedade estrangeira, que já tinha em marcha várias obras de reabilitação em Portugal para fins habitacionais. E, depois de analisar várias opções, a Splendimension decidiu reabilitar o imóvel histórico e ali construir 2 lojas e 32 casas novas, numa “comunhão muito grande entre várias tipologias”, que vão desde o T0+1 ao T4 duplex, afirma Pedro Alves, membro do conselho administração da Splendimension, em entrevista ao idealista/news.

Encarregue da comercialização exclusiva do Palácio Bijou está a Amber Star, que já vendeu 35% das 34 unidades, com preços a partir dos 200 mil euros. O gestor da imobiliária, Oleg Railean, partilhou com o idealista/news que sempre teve o sonho de comercializar o Palácio Bijou, "por aquilo que representa para a cidade do Porto". Agora, ao vender as casas deste novo empreendimento, "absolutamente fantásticas e bem trabalhadas", diz que viu o seu "sonho realizado".

Em entrevista conjunta ao idealista/news, Pedro Alves, membro do conselho administração da Splendimension, e Oleg Railean, CEO e cofundador da Amber Star Imobiliária, revelam como é que surgiu o projeto do Palácio Bijou, desde a compra do imóvel à venda das casas, passando também pelo processo de reabilitação urbana.

Amber Star | Splendimension

O Palácio Bijou está a renascer no Porto e vai dar lugar a novas casas. Como e quando surgiu este projeto no seio da Splendimension?

Pedro Alves [PA]: A aquisição deste ativo foi feita no final de 2017 e vem na sequência de um conjunto de investimentos que começaram em 2012, altura em que foi detetada a oportunidade de investir no mercado imobiliário em Portugal. O principal acionista da sociedade, o senhor Salah Osseiran - que é libanês, mas tem também passaporte português desde os anos 80, porque chegou a viver em Portugal nessa altura e criou uma ligação afetiva com o país - apercebeu-se numa viagem de negócios a Lisboa no início da década passada, que, de facto, o mercado imobiliário estava a começar a mexer e decidiu fazer um conjunto de investimentos em Portugal.

Começou por comprar alguns imóveis na zona de Lisboa. Entre 2016 e 2017 intensificou a procura e identificámos um conjunto de ativos que eram interessantes não só em Lisboa, mas também no Porto, numa lógica de diversificação. E o Palácio Bijou, na altura, foi daqueles projetos que nos fez centrar imediatamente a atenção, porque tinha características que eram bastante icónicas. Na altura, o imóvel era detido pelo grupo EDP, chegando a ser a sede da EDP no Porto durante muitos anos. E nós vimos aqui uma boa oportunidade de adquirir um ativo que seria um bocadinho o símbolo da nossa presença no Porto. E assim foi. As negociações avançaram e no final de dezembro de 2017, comprámos o imóvel. Depois, veio toda a fase de licenciamento, desenho do projeto, estudo das melhores alternativas - e, como sempre, este é um dos grandes problemas neste momento da construção em Portugal e da promoção imobiliária. O processo demorou imenso tempo, tivemos algumas “discussões acesas” com a Câmara do Porto. Mas conseguimos chegar a bom porto: em 2021 assinámos o contrato de empreitada.

"A ideia aqui é fazer um conjunto harmonioso que preserve o clássico do início do século XX e lhe confira alguma modernidade com uma reabilitação nobre também da outra área", Pedro Alves, da Splendimension

Como se caracteriza o Palácio Bijou em traços gerais? E qual é o valor do investimento associado a este projeto?

PA: Do ponto de vista de caracterização, o imóvel é ‘sui generis’, porque tem uma área central, que é a área mais antiga e é, de facto, a mais icónica, já que tem apartamentos em ‘Art Déco’ construídos no início do século passado. E, portanto, sempre tivemos a ideia de fazermos a reabilitação integral desta área mais clássica do imóvel, tentando valorizá-la e manter a traça original. É isso que está a ser feito, tendo sido aprovado pela Câmara do Porto.

Depois, o imóvel tem uma zona mais modernista, desenvolvida nos anos 60-70 pela EDP, que era o edifício de escritórios. Embora esta seja uma ala independente faz parte do edifício e está a ser convertido em conjunto com a outra área. A ideia aqui é fazer um conjunto harmonioso que preserve o clássico do início do século XX e lhe confira alguma modernidade com uma reabilitação nobre também da outra área.

Estamos a falar de um total de 32 apartamentos novos, duas lojas e 29 lugares de estacionamento. O investimento global com as obras rondará os 12- 13 milhões de euros. Só a aquisição do edifício andou em torno de 50% deste valor.

Amber Star | Splendimension

O edifício tem uma arquitetura muito própria, que remonta ao início do século passado. Como é que está a decorrer a reabilitação do prédio? Que traços desta arquitetura estão a preservar? E quem é que é o arquiteto que está por detrás desta obra?

PA: Na altura, identificámos o arquiteto Arnaldo Brito que estava a fazer outra obra, noutro edifício icónico do Porto: o edifício do Comércio do Porto, na Avenida dos Aliados. É um arquiteto que já tem um peso grande no Porto, é muito tradicional e tem também uma série de projetos interessantes. E nós, na altura, fizemos um bocadinho de ‘benchmarking’ e entendemos que faria sentido contratarmos um arquiteto que também já tinha uma intervenção em edifícios desta natureza. Foi com ele que seguimos e estamos extremamente satisfeitos com o projeto.

Do ponto de vista das obras, aquilo que nós temos de fazer não é apenas a manutenção de fachada. É a manutenção de fachada e a recuperação do interior o mais fiel possível ao original, especialmente no edifício clássico do início do século XX. É, aliás, nas áreas comuns, principalmente na entrada e na loja, que se vê muito bem o caráter do edifício, que se vai manter, sendo esse o objetivo da intervenção. As obras estão a decorrer bem. Temos uma empreitada prevista de 20 meses e creio que acabaremos perto dos 21-22 meses no máximo. Mas as obras estão a correr a bom ritmo.

"O nosso empreiteiro tem nos abordado diversas vezes com pedidos de revisão do custo da empreitada", Pedro Alves, da Splendimension

Quando é que preveem entregar as casas do Palácio Bijou?

PA: Em princípio, contamos terminar a obra em junho-julho de 2023. Depois, vem o processo de licenças de habitação, etc, pelo que entre setembro-outubro do próximo ano esperamos começar a entregar as casas. A obra não tem sofrido grandes atrasos. Tem tido outras vicissitudes que nos têm causado algumas questões. Mas, do ponto de vista de ritmo da obra, as coisas estão a andar bem. Portanto, vamos esperar que os prazos se mantenham.

O contexto atual está marcado pelo aumento dos custos materiais, pela falta de mão de obra na construção. Como é que vos tem afetado?

PA: Tem afetado de uma forma muito significativa, não tanto a questão da falta de mão de obra, mas dos custos em si. O nosso empreiteiro tem-nos abordado diversas vezes com pedidos de revisão do custo da empreitada, alguns mais justificáveis eventualmente do que outros, porque vivemos numa conjuntura que também abre a porta a isso. A guerra passou a ser a justificação para tudo, não é? Mas, de facto, nós também percebemos que aqui há alterações. E sim, tivemos algumas mudanças até agora, já há alguma derrapagem do custo de empreitada. E ainda temos aqui uma margem, uma almofada para eventuais vicissitudes que venham a ocorrer.

Amber Star | Splendimension

Esses ajustes orçamentais já tiveram algum reflexo nos preços finais das casas?

PA: Ainda não, mas eventualmente terão. Nós absorvemos uma parte, mas teremos que repercutir outra, porque, de facto, olhando para os números do projeto estamos muito, muito apertados. E, portanto, é provável que, à medida em que o projeto vá sendo colocado no mercado, façamos ajustamentos de preços para os últimos apartamentos.

Oleg Railean [OR]: De notar que o ajuste de preço final acaba por ser perfeitamente normal, não só no Palácio Bijou, mas em qualquer outra obra em Portugal. À medida que a obra avança, é normal os preços crescerem, porque o risco do comprador também diminui.

"O ajuste de preço final acaba por ser perfeitamente normal, não só no Palácio Bijou, mas em qualquer outra obra em Portugal", Oleg Railean, Amber Star

Portanto, a subida dos preços finais das casas não se deve só a este contexto atual?

PA: Isto já seria o normal noutras situações. Aliás, em todos os projetos que nós já desenvolvemos e vendemos, existe sempre ajustamento de preços. Fazemos a partir de uma certa altura à medida que a obra vai estando perto do fim, nós vamos revendo e fazendo alguns ajustamentos.

Aqui vão nascer 32 apartamentos, além das duas lojas. De que tipologias? Quais são as comodidades que apresentam (zonas comuns, varandas, garagem…)? 

PA: Em termos de zonas comuns, para além das zonas de entrada, não há grandes áreas a destacar. Agora, os apartamentos pela própria tipologia e morfologia do edifício, temos diversos tipos: alguns que têm pátios, outros têm varandas, alguns que têm vãos bastante grandes para o exterior. Portanto, há aqui uma mistura muito grande de tipologias, porque o próprio edifício nos obrigava a isso. No total, o Palácio Bijou tem as seguintes tipologias:

• Um apartamento T0+1;
• 14 apartamentos T1;
• 9 apartamentos T2 (um deles duplex);
• 7 apartamentos T3 (sendo dois deles duplex);
• Um apartamento T4 duplex.

Amber Star | Splendimension

Como é que decidiram as tipologias das casas a desenvolver no Palácio Bijou? Tem que ver com o público-alvo a que se destinam?

PA: Sim, também. Nós procurámos fazer um ‘mix’ entre potenciais investidores para arrendamento, por exemplo, temos alguns T1 e um T0 +1. Mas, depois, com os T2, os T3 e os T4, procurámos criar casas ajustadas às necessidades de uma família típica. E temos também alguns apartamentos estão mais no segmento perto do luxo. Há, portanto, uma comunhão muito grande aqui entre várias tipologias.

No início do projeto, houve até quem nos tivesse proposto avançar com um quase “aparthotel”, construindo aqui tipologias muito pequeninas - que hoje são típicas em muitos projetos de reabilitação em Portugal – muito focado nos golden visa e no Alojamento Local. Nós aqui entendemos que irmos exclusivamente para esse mercado, não seria uma boa decisão. E, portanto, temos diversos tipos de tipologias precisamente para cobrir um bocadinho todo o espectro do mercado.

"Prefiro muito mais vender o produto final do Palácio Bijou, que vão ser imóveis absolutamente fantásticos (...), do que vender propriamente o prédio", Oleg Railean, Amber Star

Como surgiu a parceira entre Splendimension e a Amber Star para a comercialização do Palácio Bijou? Quantas unidades já estão vendidas?

OR: Quando o empreendimento foi colocado à venda como edifício, eu, de facto, tinha dois compradores para o prédio. Mas, digamos, que o senhor Salah Osseiran passou à frente, antecipou-se. Na altura, fiquei muito entusiasmado com o empreendimento e gostaria muito de ter feito aquela venda pelo empreendimento em si, pela visibilidade que o prédio tem no Porto.

Quando nós nos apercebemos que o Palácio Bijou pertencia à Splendimension, em junho de 2021 - com quem já estávamos a trabalhar há algum tempo (não muito) - começámos a bombardear o Pedro Alves com propostas para ficarmos com a comercialização exclusiva do empreendimento. Antes de os apartamentos serem postos à venda, com o primeiro 'pricing' que nos foi apresentado, vendemos o primeiro apartamento na primeira semana.

Hoje, das 34 unidades (32 apartamentos e 2 lojas) do Palácio Bijou, temos 35% das unidades vendidas, das quais 12 em negociações e as restantes já vendidas.

Amber Star | Splendimension

Sempre teve o sonho de comercializar o Palácio Biju. Porquê?

OR: Por aquilo que o Bijou representa para a cidade do Porto. Eu passo lá muitas vezes, porque me fica a caminho, embora o nosso escritório seja em Vila Nova de Gaia. Quando soubemos que o Bijou iria ser colocado à venda pelo grupo EDP, nós também entrámos na corrida para tentar a comercialização deste empreendimento. Tínhamos dois clientes e chegámos inclusive a fazer propostas, mas a proposta do senhor Salah foi mais forte. E, se calhar, ainda bem que assim foi, porque prefiro muito mais vender o produto final do Palácio Bijou - que vão ser imóveis absolutamente fantásticos, apartamentos muito bonitos, bem trabalhados -, do que vender propriamente o prédio, que seria só uma venda. Portanto, mesmo comercialmente, eu posso dizer que sou uma pessoa com um sonho realizado.

"Os apartamentos custam desde 200.000 euros (T0+1) até aos 1.240.000 euros que é o T4 duplex", Oleg Railean, Amber Star

Quanto custa a casa mais cara do Palácio Bijou? E a mais barata?

OR: Os apartamentos custam desde 200.000 euros (T0+1) até aos 1.240.000 euros que é o T4 duplex. Mas o imóvel mais caro, e que já está vendido, é precisamente a loja que foi vendida por 1.425.000 euros. E esta loja será a futura sede da nossa empresa no Porto. Nós vendemos a loja e vamos assinar um contrato de arrendamento com o investidor.

Quem são os principais compradores dos imóveis do Palácio Bijou?

PA: O projeto do Palácio Bijou tem sido mais voltado para o mercado internacional, embora haja vendas a portugueses.

OR: Devo dizer que no Bijou, só dois apartamentos e a loja é que foram vendidos para obtenção de golden visa. Os outros apartamentos foram vendidos para habitação normal ou para investimento com posterior arrendamento.

Amber Star | Splendimension

O contexto atual marcado pela subida das taxas de juro e da alta inflação também tem impactado a carteira das famílias. Sentiram alguma cautela por parte dos compradores? Ou estão a sentir que, de alguma forma, este contexto irá influenciar as decisões das famílias?

OR: Tudo que foi vendido até agora no Palácio Bijou foi sem recorrer a financiamento bancário. Portanto, não posso dizer que isso nos afeta muito. Nós somos uma empresa que trabalha muito nos mercados internacionais e, portanto, a maior parte dos nossos clientes são clientes internacionais, que muito raramente recorrem ao crédito habitação. Isto no caso concreto do Palácio Bijou.

Já em termos gerais, para todos os mercados que nós estamos a trabalhar, obviamente que a subida de juros vai afetar o negócio e, sobretudo, as famílias. Não podemos dizer que isto é um fator positivo, de forma nenhuma, mas é o que é. Temos de nos adaptar.

"Viver no Bijou é viver no centro do Porto", Oleg Railean, Amber Star

Disse que esta zona do Porto é especial de alguma forma. Quais são os principais benefícios de viver nesta zona central do Porto?

OR: A localização geográfica do Palácio Bijou tem algumas vantagens muito importantes. Em primeiro lugar porque tem um acesso muito fácil à Ponte Infante Dom Henrique. Ou seja, quem viver no Bijou terá acessos muito fáceis para Sul, seja para Gaia, seja para depois ir para Lisboa. Por outro lado, o Palácio Bijou fica só a 600 metros do centro do Porto, da Avenida dos Aliados. E entre o centro do Porto e o Palácio Biju temos a icónica Rua de Santa Catarina, que é o nosso principal ‘shopping street’ no Porto, que também influencia de forma positiva. Isto é, viver no Bijou é viver no centro do Porto.

O que é neste momento está a atrair as pessoas para viver no Porto? Ou seja, que encantos é que tem o Porto neste momento que tem chamado mais famílias para viver?

OR: Depende. Isto tudo se vê em termos comparativos. E se nós compararmos o Porto com Lisboa, o Porto tem preços mais baratos. E há muita gente que diz ainda que as pessoas no Porto são mais simpáticas. Se estamos a falar de clientes estrangeiros, que podemos escolher a localização, temos feedback de clientes que compraram no Bijou - e não em Lisboa - por os preços serem mais simpáticos. Além disso, ao nível de infraestruturas (escolas, hospitais, transportes públicos), o Porto não está inferior a Lisboa.

Amber Star | Splendimension