Assim é o Grande Porto: um dos “melhores locais para viver” no país

O Porto está nas bocas do mundo pelos melhores motivos. É uma cidade cosmopolita, que oferece emprego e lazer na dose certa. E onde não faltam bons acessos, escolas, serviços e espaços verdes. É, portanto, uma cidade que atrai cada vez mais famílias para viver. E esta dinâmica reflete-se nos preços das casas que não param de crescer, tanto no concelho da Invicta, como no Grande Porto.

Também são cada vez mais as empresas que se têm deixado levar pelos encantos desta cidade. E muitas do ramo do imobiliário e da domótica vão estar reunidas no Imobinvest – Salão do Imobiliário que vai arrancar esta sexta-feira, dia 25 de março de 2021, na Alfândega do Porto. A propósito do evento, o idealista/news foi medir o pulso ao mercado residencial do concelho da Invicta e também do Grande Porto. Vem daí nesta viagem pelos dados.

No Porto, “os seus residentes [conseguem] realizar os seus sonhos e ambições, pessoais e profissionais, sem a pressão das grandes cidades, tendo por esse motivo mais tempo para si e para as suas famílias, o que torna os residentes da cidade mais felizes”. Domingos Silva, sócio-gerente da Predial Parque

Na região Norte de Portugal, há um concelho banhado pelo rio Douro que salta à vista: o Porto. Esta é “uma cidade cada vez mais cosmopolita, com uma atratividade e qualidade de vida ao nível das cidades europeias de referência, com uma atividade económica vibrante a nível empresarial, uma capacidade crescente de criação e manutenção de emprego”, resume Susana Rodas, diretora de marketing e vendas no Antas Atrium (Albatross|Quantico) em declarações ao idealista/news. 

A segurança, a “boa” mobilidade, a oferta de escolas e de saúde no Porto, a par do “carácter e genuinidade das pessoas que nela habitam” são vários pontos destacados por Rita Apolinário, responsável pelo negócio da mediadora imobiliária Habita. E não esquece o empreendedorismo que se faz sentir neste município, até porque “o Porto está reconhecidamente atrativo também para as start-ups”, indica.

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Olhando para o Grande Porto, João de Sousa Alves, diretor-geral da promotora imobiliária JMSA, considera mesmo que este é “um dos melhores locais do país para viver”. E há vários motivos que o explicam. Aqui encontramos “um conjunto de municípios de média dimensão, que se complementam entre si, através das suas valências comerciais e industriais”, começa por argumentar Domingos Silva, sócio-gerente da imobiliária Predial Parque. E, depois, esta dinâmica vai “atraindo cada vez mais, pela sua diversidade, segurança e qualidade de vida, famílias de diferentes zonas, nacionais e estrangeiras, para nela fixarem a sua residência”, disse ainda o especialista em imobiliário.

“Viver no Grande Porto significa para as famílias estar perto de uma elevada diversidade de oferta de equipamentos culturais, de ensino, de saúde, comércio e serviços, além da ligação direta à praia e ao rio, que tornam este destino residencial único”. Susana Rodas, diretora de marketing e vendas no Antas Atrium (Albatross|Quantico)

Oportunidades de negócio multiplicam-se pelo Grande Porto…

Contam-se 17 municípios que fazem parte do Grande Porto e aqui existem “excelentes oportunidades de investimento e de emprego em todas as áreas”, garante Domingos Silva que trabalha no ramo imobiliário há 37 anos. E o mesmo confirma Manuel Reis Campos, presidente da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICOOPN): “os investidores, os promotores imobiliários e as empresas do setor da construção e do imobiliário sentem-se bem no Grande Porto, este é um espaço privilegiado para o desenvolvimento da sua atividade, com uma evolução positiva e níveis de procura crescentes em domínios como a reabilitação urbana e a habitação”.

Prova disso mesmo é a adesão “acima das expectativas” dos profissionais do setor ao Imobinvest - Salão do Imobiliário que arranca na tarde desta sexta-feira, pelas 14 horas, no Centro de Congressos da Alfândega do Porto contando com 40 expositores. “As nossas expectativas são francamente elevadas e acreditamos que este será o melhor Imobinvest de sempre”, comenta Rita Duarte, diretora da iniciativa, que decorre em paralelo com o Smart Home Show - Salão da Domótica até domingo, dia 27 março. E destaca ainda que o evento – no qual idealista é o portal oficial - “trará muitas estreias, novidades e certamente muitas oportunidades de negócio” no ramo imobiliário.

Também haverá oportunidades para conhecer melhor o imobiliário da Invicta. Na tarde desta sexta-feira, dia 25 de março, pelas 17 horas, João Braz, head of idealista/data Portugal, vai apresentar uma análise do mercado do Porto, olhando também para oportunidades de investimento. E, agora, passamos a pente fino a dinâmica que se tem sentido no setor residencial deste concelho e também do conjunto de municípios que fazem parte do Grande Porto.

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Como estão a evoluir os preços das casas no Porto? E no distrito do Porto?

No Porto, o futuro invade a cidade e é espelhado pelos estudantes, pelas start-ups e pelas construções várias que se veem pelas ruas. Mas o passado também está bem presente, sendo especialmente visível na arquitetura dos edifícios – muitos foram ou estão a ser reabilitados – e no património cultural e gastronómico.

Quem escolhe o Porto para viver, ou um dos municípios que pertencem ao Grande Porto, depara-se com uma realidade evidente: as casas estão a ficar mais bonitas e funcionais, mas também cada vez mais caras. E este cenário de subida dos preços é “preocupante” aos olhos de Isabel Sousa, diretora comercial da imobiliária Porta 88.

Os preços das casas no município do Porto deram um salto de 2,1%, passando de 2.854 euros por metro quadrado (m2) em janeiro de 2021 para 2.913 euros/m2 em janeiro de 2022, tal como mostram os dados do idealista/data.

No distrito do Porto (que inclui 18 municípios) os preços estão a subir ainda mais: aumentaram 4,4% entre estes dois momentos, atingindo os 2.314 euros/m2 no primeiro mês deste ano. Contudo, os valores das casas são mais baixos do que no concelho da Invicta.

“O aumento dos preços do imobiliário habitacional, em sede de arrendamento ou venda, na região do Grande Porto e, em especial, dentro do perímetro urbano da cidade do Porto, está a caminhar para valores, que a médio prazo, podem atingir níveis acima da capacidade de investimento de uma fatia considerável das famílias, havendo sempre uma percentagem de pessoas, nomeadamente no mercado alto, com a capacidade necessária para alimentar este tipo de mercado”, considera o sócio gerente da mediadora imobiliária Predial Parque. 

Quais os concelhos do Grande Porto com preços mais baratos? E mais caros?

O que é certo é que os preços das casas estão a subir na maioria dos diferentes concelhos do Grande Porto - note-se, em 2013 o Grande Porto passou a ser designado Área Metropolitana do Porto (AMP), aumentando também o número de concelhos de 9 para 17, de acordo com a PORDATA. 

A partir dos dados mais recentes do idealista/data podemos ver que os preços unitários das casas aumentaram em 13 dos 17 municípios da AMP. E em oito os preços subiram 10% ou mais entre janeiro de 2021 e janeiro de 2022. Foi em Paredes, onde os preços das casas mais subiram entre estes dois momentos (+23%), fixando-se nos 1.207 euros/m2 em janeiro deste ano. Logo a seguir está a Trofa (+20%) e a Maia (+19%).

No lado oposto da tabela está “Arouca (-16%), Vila do Conde (-2%), Santo Tirso (-2%) e Valongo (-1%), [que] sofreram descidas nos seus preços unitários em janeiro de 2022 comparativamente a janeiro de 2021”, sublinham os especialistas do idealista/data.

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As famílias que procuram o município do Porto para viver deparam-se com as casas mais caras de todo o Grande Porto. Segue-se Matosinhos que apresenta o segundo preço unitário mais elevado (2.409 euros/m2). Em terceiro lugar está mesmo Espinho, onde comprar casa custa 2.153 euros/m2). Por outro lado, as casas mais baratas no Grande Porto são encontradas no município de Vale de Cambra (833 euros/m2), Oliveira de Azeméis (928 euros/m2) e Arouca (1.666 euros/m2).

E como é que os preços elevados das casas estão a influenciar os negócios nos últimos dois anos marcados pela pandemia? "Vendeu-se menos, mas com preços mais elevados", admite Isabel Santos. E Domingos Silva confirma a mesma versão: "Devido à escassez de produto disponível no mercado, existem menos transações, mas o valor médio, por transação, tem sucessivamente aumentado".

Já o diretor geral da promotora imobiliária JMSA - que tem atividade no Grande Porto com especial foco em Vila Nova de Gaia - verificou que "o número de transações aumentou nos últimos dois anos, devido aos princípios que a empresa já aplicava [na construção das casas] e às tendências que surgiram com a pandemia", como é o caso de boas áreas interiores e dos espaços exteriores, como varandas.

Aumento dos preços das casas no Porto é explicado pela falta de oferta …

A escalada dos preços das casas é justificada precisamente pela falta de oferta para a alta procura existente, segundo indicam os especialistas do mercado contactados pelo idealista/news. “O desequilíbrio entre a oferta e a procura sentida nos últimos anos fez aumentar os preços e apesar de se encontrarem um conjunto interessantes de novos empreendimentos a surgirem no mercado”, comenta Susana Rodas da 'joint-venture' Albatross/Quantico.

E a estes fatores somam-se ainda outros. "Sente-se um abrandamento na oferta, fruto da conjuntura económica e pandémica, agravada pela crise dos materiais e da mão de obra, que pressionam a subida de preços e consequentemente a tendência de crescimento das vendas imobiliárias", refere, por sua vez, Isabel Sousa que trabalha no ramo imobiliário há 15 anos. Note-se que a subida dos custos da construção tem-se vindo a agravar com a Guerra na Ucrânia gerando um "cenário muito preocupante a curto/médio prazo", alerta João de Sousa Alves, da JMSA.

A falta de oferta de casas para comprar é, de resto, um cenário que os dados vêm comprovar. “No geral, seja no distrito ou município do Porto, observa-se uma queda de stock de casas para vender de 14% e 13%, respetivamente”, sublinham os especialistas do idealista/data. Isto quer dizer que há menos casas para vender no Porto em janeiro de 2022 face a janeiro de 2021. E esta é uma realidade sentida em 13 dos 17 concelhos da AMP, com destaque para a Trofa que viu a oferta de casas descer 38%, registando a maior queda de todas.

A verdade é que “existe uma enorme escassez de imóveis residenciais disponíveis na zona do Grande Porto, com especial incidência no município do Porto, com o consequente desequilíbrio entre a oferta e a procura”, aponta Domingos Silva, sublinhando que “este panorama manter-se-á inalterável a curto e médio prazo”. E muito embora a construção tenha dado provas da sua resiliência durante a pandemia e se tenha registado um aumento de edifícios residenciais licenciados - em concreto de 6,5% em 2021 na AMP -, a oferta de casas que está a chegar ao mercado residencial do Porto e do Grande Porto não chega para colmatar a grande procura que se faz sentir.

• Casas disponíveis para comprar no Porto
• Oferta de nova construção à venda no Porto

… e pela grande procura de casas no Porto

A procura de casas também está em alta pelas ruas do concelho do Porto (+16% entre janeiro de 2021 e janeiro de 2022) e também nos vários municípios do Grande Porto (+21%), conclui-se pelos dados do idealista/data. Isto que dizer que a procura no conjunto dos 17 municípios da AMP tem sido maior que a do próprio concelho da Invicta em si.

“A procura por novas habitações no concelho do Porto tem-se manifestado dinâmica e crescente”, confirma Susana Rodas. O que evidencia o interesse das famílias em trocar de casa tendo em vista a melhorar as suas condições habitacionais. E, segundo Rita Apolinário, “notou-se uma movimentação das famílias do centro da cidade para zonas menos densas urbanisticamente, pela qualidade de vida e pela possibilidade de ter um custo de vida inferior nestas localizações, uma tendência muito suportada pela possibilidade crescente do teletrabalho”.

A verdade é que em 9 municípios do Grande Porto a procura aumentou mais do que no próprio concelho da Invicta (ou seja, mais de 16%). E é Vila do Conde, um concelho do Norte à beira-mar, que tem despertado mais interesse pelas famílias: a procura aumentou 67% entre estes dois momentos, registando a maior subida de todas. Também Arouca (+43%), Espinho (+43%) e Matosinhos (+32%) têm atraído mais pessoas para escolher a sua nova casa. A única descida da procura de casas para comprar foi observada na Póvoa de Varzim (-107%), revelam os dados.

E quem é que são os principais compradores? Isabel Sousa, da Porta 88, confirmou que há “mais portugueses” a comprar casa no Grande Porto. E esta é uma tendência confirmada pelos vários players de mercado contactados pelo idealista/news e aprofundada neste artigo. A responsável pelo negócio da Habita, que trabalha no ramo imobiliário há 25 anos, indica ainda que por cada 3 famílias que compram casas no Porto, 2 são portuguesas. E “mesmo no mercado de luxo, a procura é feita por portugueses, com compra sem recurso a crédito habitação”, sublinha.

Embora os portugueses continuem a ser “dominantes” no número de transações, “os estrangeiros são os responsáveis, em termos percentuais, por um maior volume de investimento por transação”, refere o sócio-gerente da Predial Parque. Em destaque está procura por famílias oriundas do Reino Unido, Espanha, Alemanha, Brasil e, em forte crescimento, vindas de Israel e da Suíça, diz. “A procura para o mercado de estrangeiros materializa-se muito para nómadas digitais”, acrescenta Rita Apolinário.

E quais são as casas mais procuradas? Imóveis para famílias, de tipologia T2 e T3, havendo agora uma especial procura por moradias e apartamentos com áreas exteriores e de lazer, uma nova tendência também passada a pente fino neste artigo preparado pelo idealista/news.

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O mercado de arrendamento será uma alternativa para viver no Porto?

Ao que tudo indica não. “O mercado de arrendamento não foge à regra, sendo que, neste caso, a procura também é superior à oferta, o que aliado ao preço dos imóveis e à carga fiscal que incide sobre este tipo de rendimento, implicou o aumento do valor das rendas”, refere Domingos Silva.

Esta é uma realidade também visível nos dados: as rendas subiram 7% tanto no município como no distrito do Porto entre janeiro de 2021 e o mesmo mês de 2022, fixando-se em 11,3 euros/m2 e em 10,5 euros/m2, respetivamente. E esta tendência alastrou-se a 11 dos 17 concelhos do Grande Porto, sendo a maior de todas registada em Vale de Cambra (+27%).

Quem procurar uma casa para arrendar no Grande Porto, será em Arouca (3,8 euros/m2), Oliveira de Azeméis (4,7 euros/m2) e em Vale de Cambra (5,2 euros/m2) que vai encontrar os preços mais baratos. Já as habitações com rendas unitárias mais caras localizam-se no próprio município do Porto, seguido de Matosinhos (10,5 euros/m2), Vila Nova de Gaia (8,9 euros/m2) e Maia (8,2 euros/m2).

E a verdade é que a procura de casas para arrendar no município do Porto aumentou (+59%) quase na mesma medida em que se registou uma queda da oferta (-60%) neste período, segundo mostram os dados do idealista/data. Já no caso do distrito do Porto, observou-se uma procura superior (+52%) à descida de stock de casas para arrendar (-38%).

Tem-se observado que “o mercado de arrendamento tem tido um aumento de procura”, segundo diz Rita Apolinário. E, por outro lado, “tem-se verificado, acima de tudo, um movimento dos ativos que estavam colocados no mercado de Alojamento Local, para oportunidades de arrendamento de longo prazo”, o que poderá ajudar a subir a oferta de casas disponível ainda que ligeiramente.

Apesar de todos este dinamismo no mercado de arrendamento, a diretora comercial da Porta 88 admite que a atividade no Porto “caiu um pouco porque, em muitos casos, a mensalidade do crédito habitação consegue ser igual, ou menor, a uma renda mensal e também devido à pouca oferta”.

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Quais são os principais desafios para o futuro do mercado do Grande Porto?

Desde logo, os desafios que o mercado residencial do Grande Porto atravessa no futuro são transversais aos que o resto do país terá de enfrentar, passando pela inflação - agravada pelo conflito entre a Rússia e a Ucrânia - que está a fazer aumentar os custos da construção e tem “trazido uma dinâmica negativa no decurso dos projetos imobiliários”, segundo diz a responsável pelo negócio da Habita. Neste ponto, o sócio-gerente da imobiliária Predial Parque defende que a solução poderá passar por olhar para o processo de construção de um imóvel e pensar numa forma de o tornar “mais rápido e mais barato”.

No que diz respeito ao apetite das famílias para comprar casa, já se sente que “a guerra trouxe uma retração na procura, motivada pela instabilidade dos mercados financeiros, incerteza relativamente ao futuro dos seus empregos e fontes de rendimento”, diz ainda Rita Apolinário, da Habita. Além disso, há ainda o "desafio de enquadrar as exigências de mercado nos preços praticados no Grande Porto e, principalmente, em locais onde o preço por metro quadrado de venda seja mais baixo", sublinha João de Sousa Alves, da JMSA. 

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“O principal desafio do mercado imobiliário do Grande Porto e, designadamente do município do Porto, será garantir a produção de habitações mais sustentáveis, com uma forte componente digital e voltadas para o conforto das famílias, bem como aumentar a oferta no sentido de contribuir para o equilíbrio entre a oferta e a procura”, refere ainda o sócio-gerente da Predial Parque.

Também Rita Duarte, diretora da Imobinvest, dá nota que a “domótica ganhou particular relevância durante a pandemia, existindo um expressivo aumento da procura no que diz respeito à automação da casa durante os períodos de confinamento”. A tendência das "Smart Home" foi impulsionada pela crise pandémica. E todas estas e outras tendências vão estar em destaque no Imobinvest que vai decorrer nos próximos três dias na Alfândega do Porto.