Sufoco das famílias com juros altos? “Importa agir com antecipação”

Está traçado o caminho para um novo agravamento das prestações da casa nos créditos habitação a taxa variável. O Banco Central Europeu (BCE) voltou a subir os juros diretores na passada quinta-feira (dia 14 de setembro), uma decisão que deverá dar um novo estímulo ao aumento da Euribor. E com a prestação da casa, a par da alta inflação, a pesar cada vez mais sobre os rendimentos disponíveis, o número de famílias em dificuldades aumenta. Nestes casos, “importa agir em antecipação, não procurando ajuda apenas numa situação limite”, alerta Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal, em entrevista. Renegociar ou transferir os empréstimos poderá ajudar a reduzir a prestação da casa no final do mês.

No rescaldo da decisão do regulador europeu, que elevou a taxa de refinanciamento para os 4,50 % (a mais elevada em 22 anos), Miguel Cabrita diz que “a decisão do BCE já era expectável, atendendo a que a inflação ainda se encontra longe da referência dos 2%” – fixou-se em 5,3% na Zona Euro em agosto. E acredita que, seguindo a recente política monetária, “as taxas de juro [do BCE] subirão até haver garantias de que a inflação está controlada”..

Estas são más notícias para quem está a pagar crédito habitação ou pensa comprar casa com recurso a financiamento bancário, uma vez que o mais provável é que a Euribor – que está hoje em torno de 4% - vá refletir rapidamente este novo aumento (assim como os próximos). “É importante não esquecer que já houve registo da Euribor acima dos 5%”, avisa o responsável.

"O mais importante é que cada família aja em antecipação e procure o banco sempre que preveja que poderá passar por algum tipo de dificuldade".

A questão é que à medida que as taxas Euribor sobem, a taxa de esforço das famílias com o empréstimo da casa vai aumentando, esmagando os rendimentos disponíveis e tornando muitas vezes insustentável a gestão do orçamento doméstico. Aqui, “o mais importante é que cada família aja em antecipação e procure o banco sempre que preveja que poderá passar por algum tipo de dificuldade. As entidades bancárias têm mecanismos estruturados para procurar soluções que evitem o incumprimento sempre e quando haja essa possibilidade”, recomenda o responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.

Há, na verdade, várias possibilidades de as famílias baixarem a prestação da casa face à atual subida das taxas de juro. Além do recurso aos apoios do Governo – como é o caso da bonificação de juros que vai ser alargada em breve -, as famílias podem recorrer à renegociação dos empréstimos (que têm novas regras), à transferência dos créditos habitação para outros bancos (com melhores condições) ou até decidir vender a casa e comprar outra mais barata, de forma a “minimizar o impacto da subida das taxas de juro”, aponta Miguel Cabrita em entrevista ao idealista/news que, agora, partilhamos na íntegra.

Foto de Nicola Barts no Pexels

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Como está hoje o mercado de crédito habitação em Portugal (em termos de procura e oferta)?

Assistimos a uma redução significativa no volume de créditos habitação para aquisição de imóveis, havendo um movimento significativo de transferências de créditos entre bancos, onde os clientes procuram melhorar as suas condições atuais e minimizar o impacto da subida das taxas de juro.

Quais são as mudanças mais visíveis na procura por novos créditos habitação em Portugal (por portugueses e não residentes), tanto de primeira habitação como de segunda residência?

Tanto nos residentes como nos não residentes, o incremento das taxas de juro tem levado a uma maior ponderação no momento de compra, bem como um ajustamento do montante financiado, onde quem tem maiores poupanças opta por aportar mais valor para entrada do crédito habitação.

"A estabilidade que as taxas mistas/fixas oferecem conduz a que muitos clientes procurem defender-se, dada a incerteza do mercado".

A taxa variável continua a ser a mais contratada, mas tem vindo a perder terreno para as taxas mista e fixa. Porquê?

A estabilidade que as taxas mistas/fixas oferecem conduz a que muitos clientes procurem defender-se, dada a incerteza do mercado. Adicionalmente, existem ofertas de taxas mistas/fixas mais baratas do que as ofertas de taxa variável no momento inicial do empréstimo habitação, o que também contribui para o aumento de procurar para este tipo de solução.

Numa taxa variável, o cliente está exposto às variações de mercado, ou seja, pagará mais ou menos consoante a variação da Euribor. Já numa taxa fixa o cliente garante que a prestação da casa não sofrerá qualquer alteração durante o período da mesma.

Caso o cliente pretenda efetuar alguma amortização no seu crédito habitação, com uma taxa variável pagará no máximo uma comissão de 0,50%. No caso da taxa fixa, a comissão máxima é de 2%.

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Como estão a evoluir as transferências de crédito habitação? Há maior procura? Este é um bom momento para o fazer? 

É recomendado os clientes procurarem informar-se sobre as condições praticadas no mercado e avaliar se existe a possibilidade de melhorar o seu crédito habitação, seja no seu banco ou aproveitando as campanhas de captação de clientes oferecidas por outras entidades.

O aumento das taxas de juro tem conduzido a uma maior atenção para o tema do crédito habitação por parte dos clientes e consequentemente uma procura mais acentuada de melhoria de condições.

O Banco de Portugal vai avançar com uma nova recomendação que vem diminuir o teste de stress aplicado no cálculo das taxas de esforço de 3% para 1,5%. Como avalia esta medida?

Há algum tempo que se vinha comentando que faria sentido rever esta recomendação, atendendo que assistimos a uma subida significativa das taxas de juro. Várias famílias viam o acesso ao crédito mais dificultado por esse motivo.

Ainda assim, antes de assumir a responsabilidade de pagamento de uma prestação mensal, cada família deve adequar a mesma ao seu nível de rendimento e deixar uma folga para quaisquer imprevistos. A ajuda de intermediário de crédito pode ser bastante útil para os clientes clarificarem todas as questões relativas a este tema.

"A melhor forma de prevenir o incumprimento é adequar as responsabilidades à realidade de cada família, precavendo sempre a possibilidade de ocorrerem imprevistos".

Na sua ótica, que outras medidas poderiam ser tomadas para melhorar o acesso ao crédito habitação em Portugal? E medidas direcionadas para os jovens? 

Além do esforço para o pagamento da prestação, a poupança necessária para avançar para a compra de um imóvel recorrendo a um crédito habitação é outro dos obstáculos para os jovens e não só. Qualquer medida que contribua para facilitar o acesso ao crédito habitação por parte dos jovens numa primeira fase da sua vida profissional terá certamente impacto.

Com a subida dos juros, o Governo avançou com uma série de medidas para ajudar as famílias a pagar as prestações da casa, desde a bonificação dos juros (que vai ser alargada) às novas regras de renegociação dos créditos, criando também incentivos à amortização antecipada de créditos a taxa variável. Como avalia o impacto destas ajudas nos agregados familiares? São suficientes para evitar situações de incumprimento bancário? O que se poderia fazer mais?

Há situações de incumprimento que não é possível serem evitadas, seja por alterações no agregado familiar, mudanças de emprego, doenças, etc. Ainda assim, a melhor forma de prevenir o incumprimento é adequar as responsabilidades à realidade de cada família, precavendo sempre a possibilidade de ocorrerem imprevistos.

O mais importante é que cada família aja em antecipação e que procure o banco sempre que preveja que poderá passar por algum tipo de dificuldade. As entidades bancárias têm mecanismos estruturados para procurar soluções que evitem o incumprimento sempre e quando haja essa possibilidade.

Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal Foto de Catarina Lopes para idealista/news

Como tem sido o movimento de amortização de empréstimos da casa, seja total ou parcial?

Com o aumento das taxas de juro, vários agregados com aforro têm optado por amortizar os seus créditos, seja parcial ou totalmente. No lugar de terem as poupanças com pouca rentabilidade, optam por reduzir os encargos financeiros com os seus empréstimos.

Um recente inquérito do BCE concluiu que as famílias europeias esperam que os juros no crédito habitação subam até aos 5% nos próximos 12 meses. Quais são as suas expectativas de evolução da Euribor em 2023 e no próximo ano?

De acordo com a política recente do BCE, as taxas de juro subirão até haver garantias de que a inflação está controlada. É importante não esquecer que já houve registo da Euribor acima dos 5%.

"O aumento das taxas de juro (...) coloca mais dificuldade a quem pondera adquirir uma nova habitação".

Como comenta a decisão saída desta última reunião de setembro? E o que se pode esperar das próximas? Consideram que a subida de juros está na "reta final", como disse o vice-presidente do BCE?

A decisão do BCE já era expectável atendendo a que a inflação ainda se encontra longe da referência dos 2%. O estar na reta final não implica, que não haja novos aumentos.

Quais as principais consequências para o mercado imobiliário da atual política monetária e desta escalada de juros no crédito habitação?

O aumento das taxas de juro, além de afetar as famílias que já têm crédito a decorrer, coloca mais dificuldade a quem pondera adquirir uma nova habitação, o que conduz muitas vezes ao adiar dessa decisão.

Por outro lado, a valorização do imobiliário dos últimos anos também proporciona alguma margem às famílias no caso de colocarem a casa à venda.

Foto de Mikhail Nilov no Pexels

O incumprimento no pagamento da prestação da casa é um risco real generalizado para o sistema financeiro e para a economia? Porquê?

Ainda que várias famílias estejam a passar por dificuldades dada a inflação e a consequente subida das taxas de juro, o emprego tem respondido bem, o que evita situações de maior dificuldade. Importa que haja antecipação em cada família. Seja através da renegociação dos seus empréstimos diretamente no seu banco ou procurando melhorar as condições no mercado, seja através da venda do seu imóvel e compra de outro que permita ganhar alguma folga no seu orçamento familiar.

No caso franjas populacionais mais vulneráveis, como se podem proteger as famílias para evitar a perda da casa?

Tal como já referi, importa agir em antecipação, não procurando ajuda apenas numa situação limite. As entidades financeiras estão organizadas para procurar responder às necessidades dos clientes sempre que se encontrem soluções viáveis.

O primeiro passo é procurar a ajuda de um intermediário de crédito, o qual dará um apoio especializado e gratuito, proporcionando ao cliente uma poupança significativa de tempo e garantido uma oferta competitiva por parte dos bancos. Não podemos saber se tomamos uma boa decisão sem entender todos os detalhes e sem comparar diferentes ofertas no mercado.

No idealista/créditohabitação preocupamo-nos em proporcionar aos clientes um acompanhamento próximo e contínuo, apostando na transparência e clarificação de cada passo da jornada do crédito habitação.