Raio-x à crise da habitação em Portugal no fim da era de António Costa

Ao fim de quase oito anos em funções como primeiro-ministro e, precisamente, um mês depois de o polémico pacote Mais Habitação entrar em vigor, António Costa apresentou, de forma inesperada e devido a uma investigação judicial, a sua demissão ao Presidente da República, que a aceitou de imediato, mas só a vai formalizar depois da aprovação do Orçamento de Estado para 2024 (OE2024). A decisão foi comunicada ao país por Marcelo Rebelo de Sousa esta quinta-feira, quando também anunciou que vai, depois disso, dissolver o Parlamento e convocar eleições antecipadas para o dia 10 de março. Isto significa que a proposta do OE2024 do Governo ainda em funções, com votação final agendada para 29 de novembro, tem aprovação garantida pela maioria socialista e vai viabilizar, nomeadamente, algumas das medidas de apoio do Mais Habitação - o polémico programa que o Executivo de Costa desenhou para dar resposta à crise na habitação, mas que foi contestado tanto pela opinião pública, como pelos partidos da oposição e pelo setor imobiliário, e cujos resultados estão ainda por ver.

A habitação foi, de resto, uma das principais bandeiras políticas do Governo socialista até ao fim do seu mandato, prometendo aumentar a oferta de habitação acessível para as famílias e jovens. Mas, a verdade é que, além da desconfiança e incerteza que muitas das medidas de Costa - como o fim dos vistos gold ou a revogação dos Residentes Não Habituais -  geraram juntos dos investidores, a crise habitacional continua por resolver, e até se tem vindo a agravar em 2023 perante a perda de poder de compra e a subida dos juros no crédito habitação. 

Mas não só: o mercado residencial tem um problema de stock e a oferta continua a ser inferior à procura, contribuindo para que os preços das casas para comprar em Portugal em 4,8% no último ano e elevando as rendas das casas em 26,3%. E tudo junto está a levar a um arrefecimento da compra de casas, registando-se um menor número de transações face ao passado recente. Explicamos, ponto por ponto, como António Costa - e o seu Governo socialista de maioria absoluta - deixou a crise da habitação em Portugal.

Comprar casa em Portugal ficou 4,8% mais caro no último ano

Muito embora os preços das casas à venda estejam a estabilizar há quatro meses (de julho e outubro), uma análise em termos anuais revela que comprar casa em Portugal ficou 4,8% mais caro nos últimos 12 meses terminados em outubro, de acordo com os dados apresentados no relatório de preços de outubro pelo idealista. Com esta subida, o preço mediano das habitações situa-se agora nos 2.500 euros por metro quadrado (euros/m2).

Durante esse período e olhando para as diferentes capitais de distrito do país, o maior aumento de preços das casas à venda ocorreu em Viana do Castelo, onde se verificou uma subida de 29,5%. Segue-se o Funchal (20,1%), Santarém (19,3%), Bragança (17,1%), Faro (16,2%) e Braga (14,9%). No Porto, os preços das casas subiram 6,5%, enquanto em Lisboa registou-se um aumento de 5,4%. Já as menores variações de preços foram observadas em Leiria (1,7%), Beja (2,4%) e Évora (2,7%). Aveiro foi a única capital de distrito onde os preços das casas para comprar desceram, com uma diminuição de 1,7%.

Lisboa permaneceu, assim, como a cidade mais cara para adquirir habitação, com um custo mediano de 5.401 euros por m2. Logo a seguir, encontram-se o Porto (3.392 euros/m2), Funchal (3.105 euros/m2), Faro (2.918 euros/m2) e Aveiro (2.411 euros/m2). Por outro lado, Portalegre apresenta as casas mais acessíveis para comprar, com um preço de 747 euros/m2, seguida pela Guarda (830 euros/m2), Castelo Branco (844 euros/m2) e Beja (941 euros/m2).

Venda de casas em Portugal trava a fundo

Os elevados preços das casas, a perda de poder de compra (devido à inflação), a par dos elevados juros no crédito habitação geraram um arrefecimento da procura de habitação em Portugal. E, em resultado, as vendas de casas travaram a fundo. Entre abril e junho de 2023, foram vendidas 33.624 habitações, correspondendo a uma taxa de variação homóloga de -22,9% (-20,8% no primeiro trimestre de 2023), apontam os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE).

Este foi o quarto trimestre consecutivo em que se observou uma redução da venda de casas em Portugal. E a queda no número de transações foi mais expressiva no caso das casas usadas (-2,6%), do que nas casas novas (-2,1%).

• Venda de casas totaliza 6,9 mil milhões de euros – menos 16,7%

As casas vendidas no segundo trimestre de 2023 totalizaram aproximadamente 6,9 mil milhões de euros, um valor que representa uma redução de 16,7% face ao mesmo período de 2022 - a maioria deste valor corresponde a venda de casas usadas (cerca de 72,5%).

Olhando para as vendas registadas no segundo trimestre face aos primeiros três meses do ano, o valor das habitações vendidas aumentou 0,7% (-6,9% no primeiro trimestre de 2023). Por categoria, houve uma redução no valor das transações de casas usadas (-0,1%) e um aumento no valor das transações de habitações novas (2,9%).

Rendas das casas disparam no último ano...

Apesar de António Costa ter avançado com várias medidas para aumentar as casas colocadas no mercado de arrendamento - inclusive no Mais Habitação que entrou em vigor há cerca de um mês, não tendo, portanto, tempo de produzir efeitos significativos no mercado - a oferta continua aquém da procura de casas para arrendar. Aliás, a procura por habitações neste mercado até ganhou fôlego no último ano, uma vez que o acesso à habitação própria ficou mais difícil devido ao aumento da inflação e aos elevados custos do crédito habitação.

Em resultado, os preços das casas para arrendar em Portugal registaram um aumento de 26,3% no último ano, de acordo com o mais recente relatório do idealista referente ao mês de outubro. Este incremento levou as rendas medianas a atingir os 15,3 euros por metro quadrado por mês (euros/m2/mês).

Analisando as grandes cidades portuguesas, o maior aumento verificou-se no Porto, onde as rendas das casas subiram 32,4% num ano, resultando num valor médio de 16,5 euros/m2/mês. Em segundo lugar está Faro (32%), onde o custo mediano da renda se fixou em 12,5 euros/m2/mês. Em Lisboa, os preços também cresceram substancialmente (26,3%), atingindo os 20,9 euros/m2/mês, tornando-a a cidade com o arrendamento mais caro em Portugal.

Já as menores subidas das rendas das casas verificaram-se em Viseu (13,5%), Braga (18,5%) e no Funchal (19,4%). Por outro lado, Viana do Castelo foi a única capital de distrito onde os preços das casas para arrendar diminuíram nos últimos 12 meses, com uma queda de 3,9%.

Lisboa e Porto são as cidades mais exclusivas de Portugal em termos de arrendamento, seguidas pelo Funchal (13,7 euros/m2), Faro (12,5 euros/m2), Évora (11,7 euros/m2)  Setúbal (11,5 euros/m2), Aveiro (11,5 euros/m2) e Coimbra (10,1 euros/m2).

Viseu, por outro lado, oferece os arrendamentos mais acessíveis, com uma média de 6,3 euros/m2, seguido por Viana do Castelo (8 euros/m2), Leiria (8 euros/m2) e Braga (8,7 euros/m2).

... mas continua a ser rentável investir em habitação

Apesar dos elevados preços das casas à venda e da instabilidade legislativa que se gerou com o Mais Habitação - que trouxe várias medidas, como o controlo das rendas nos novos contratos, forçar o arrendamento de casas vazias e reduzir as taxas de IRS sobre os rendimentos prediais - continua as ser rentável comprar casa para colocá-la a arrendar.

A rentabilidade bruta da aquisição de imóveis em Portugal, com o objetivo de colocá-los no mercado de arrendamento, atingiu 7,4% no terceiro trimestre de 2023, representando um aumento de 1,4 pontos percentuais em relação ao mesmo período de 2022, quando se situava em 5,9%. Atualmente, a rentabilidade no setor habitacional é também superior à observada no terceiro trimestre de 2021, que era de 5,7%. Mas isto quer dizer que os riscos do negócio também são superiores.

Santarém destaca-se como a capital de distrito onde a compra de um imóvel para investimento é mais rentável, apresentando um retorno de aproximadamente 7,9%. Em seguida, encontram-se as cidades de Évora (7,5%), Leiria (7%), Coimbra (6,5%), Braga (6,3%), Aveiro (6,2%), Setúbal (5,8%) e Porto (5,8%).

Por outro lado, a rentabilidade habitacional mais baixa é observada para os proprietários de casas arrendadas em Lisboa (4,7%), Faro (5%), Viana do Castelo (5,1%), Funchal (5,5%) e Viseu (5,5%). Mas também aqui os riscos do negócio são inferiores, sendo, por exemplo, mais fácil arrendar uma habitação.