Cinco tendências para investir com sucesso em imobiliário

O imobiliário sempre representou uma ferramenta de diversificação de investimentos, bem como um “negócio” capaz de oferecer elevadas rentabilidades e risco controlado, desde que se saiba identificar oportunidades com maior valor acrescentado, aproveitando as novas tendências que caracterizam o setor imobiliário hoje e aproveitando a onda verde que está a tornar-se cada vez mais avassaladora. Giambattista Chiarelli, Head of Institutional da Pictet Asset Management, explica como, analisando algumas tendências nos investimentos imobiliários.

A Pictet Asset Management, importa referir, está sediada no coração da Europa (Suíça) e tem escritórios em várias cidades mundiais – não em Portugal –, dedicando-se à gestão de ativos para investidores institucionais e intermediários financeiros, globalmente.

As 5 tendências para investir com sucesso em imobiliário são:

Investir em propriedades problemáticas

Num futuro próximo, afirma Chiarelli, a opção que mais renderá será comprar imóveis problemáticos, valorizá-los através de uma renovação completa e com uma gestão altamente ativa e revendê-los. Por imóveis problemáticos entende-se complexos e/ou mal geridos, com problemas de colocação ou atrasos e lacunas na manutenção. O vendedor pode também ter problemas em refinanciar a dívida e/ou ser forçado a vender ativos com desconto no mercado secundário (vendedor em dificuldades).

Como aproveitar esta tendência? Através de estratégias de agregação de valor, cujo objetivo é acrescentar valor ao imóvel para estabilizar os ‘cash-flows’ de renda. Obviamente a abordagem não é isenta de riscos: o sucesso da estratégia depende da capacidade do investidor em resolver de forma eficaz e rápida os problemas identificados e aumentar o valor do imóvel num curto espaço de tempo. Se a execução falhar, existe o risco real de ter de vender o ativo com um resultado globalmente negativo.

Inflação e rendibilidades

Tradicionalmente, a maior parte dos retornos do setor imobiliário central dependia dos rendimentos de arrendamento: nos anos da economia sem juros e com uma inflação quase inexistente, a compra de propriedades em áreas centrais das cidades assegurava fluxos de rendimentos de arrendamento cada vez maiores. Os investidores estavam, por isso, dispostos a pagar mais, o que fez subir as avaliações imobiliárias, ao mesmo tempo que reduziu as taxas de capitalização para mínimos históricos, ou seja, o retorno considerado aceitável para um investimento imobiliário (que é calculado dividindo o rendimento operacional líquido anual do imóvel pelo seu valor de mercado). 

No entanto, com o aumento das taxas de juro e da inflação, as taxas de capitalização aumentaram (entre 30 e 100 pontos base em 2022 no segmento imobiliário ‘prime’ europeu), fazendo com que as avaliações caíssem para o mesmo fluxo de rendimento. Algumas das propriedades mais solicitadas até à data, propriedades no centro, poderão ser as mais afetadas. A razão para esta inversão reside também noutra mudança importante que está a ocorrer no setor imobiliário: o endurecimento das regulamentações ambientais.

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A onda “verde”

A recentemente aprovada diretiva europeia exige que os Estados-membros reduzam o consumo de energia dos edifícios residenciais em 16% até 2030 e em 20-22% até 2035. De modo geral, os números mostram como todas as principais economias europeias têm um stock imobiliário envelhecido. O reforço das regulamentações ambientais representa um problema particularmente grave para os principais investidores imobiliários, que normalmente compram e mantêm propriedades durante longos períodos e limitam as renovações a alterações cosméticas. 

Contudo, estas regulamentações mais recentes e mais restritivas também representam novas e interessantes oportunidades de investimento. Cerca de 85% dos atuais edifícios da Europa ainda estarão de pé em 2050 e a taxa de renovação da região é de apenas 1% ao ano. Para atingir a meta de zero emissões líquidas até 2050, a Europa terá, portanto, de realizar renovações maciças e em grande escala.

Estratégias de agregação de valor

O tema das renovações é um pilar fundamental das estratégias de valor acrescentado imobiliário e ‘core plus’, focadas em particular na melhoria das credenciais de sustentabilidade dos imóveis em que investimos (na Pictet Asset Management). Uma melhoria que passa, entre outras coisas, pela instalação de bombas de calor (capazes tanto de aquecimento como de arrefecimento), utilizando apenas energias renováveis e sensores para otimizar o consumo de energia e água, proporcionando isolamento adicional para paredes e janelas. Esta esfera inclui também a utilização de materiais de construção sustentáveis (como a madeira laminada), a instalação de painéis fotovoltaicos para geração de energia renovável ou a aposta na redução de resíduos. Os próprios números confirmam a força desta estratégia: por exemplo, vários estudos mostram como os imóveis de escritórios com classificação de sustentabilidade são vendidos a preços um terço ou um quarto superiores aos imóveis sem classificação. Além disso, estes últimos podem usufruir de rendas mais elevadas, porque têm custos de gestão mais baixos e permitem às empresas que os arrendam cumprir requisitos de sustentabilidade. 

Nos últimos cinco anos, por exemplo, na Europa, o rendimento médio dos escritórios com certificação verde foi 21% superior ao obtido para os escritórios não certificados. Mais uma vez, considerando o mundo ocidental a nível global, em média a ocupação em edifícios com certificação ecológica é 4,3% mais elevada enquanto as rendas são aproximadamente 4,6% mais elevadas. Por último, estes edifícios caracterizam-se por custos operacionais mais baixos e preços de venda mais elevados.

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Novas tendências sociais

Para concluir, há que considerar as novas tendências sociais que se consolidaram após a pandemia e que correspondem às novas tendências imobiliárias. Os escritórios devem ser mais flexíveis, orientados para terem áreas comuns maiores para permitir reuniões entre colegas e não nos dias de presença no escritório. Prevê-se que as principais capitais da Europa Ocidental continuem a ter um bom desempenho enquanto outras cidades importantes (como Birmingham, Manchester, Gotemburgo ou Lyon) poderão beneficiar de práticas de trabalho mais flexíveis devido a uma maior acessibilidade em termos de despesas de vida, trabalho e viagens. 

Além disso, o aumento nunca antes visto das compras online leva-nos a esperar um crescimento constante da procura de imóveis logísticos. Um estudo da CBRE sugere que, por cada aumento de mil milhões de dólares nas vendas de comércio eletrónico, são necessários 116.000 metros quadrados de espaço logístico adicional. Por outro lado, contudo, mais compras online significam menos retalho tradicional e, portanto, uma mudança na utilização do que antes eram pontos de venda comerciais para serviços residenciais ou outros tipos de serviços. Também face a estas novas tendências, ainda em parte em evolução, a estratégia de valor acrescentado pode oferecer excelentes resultados em termos de relação risco/retorno.