Contrato de Promessa de Compra e Venda em 9 passos

Chegou um dos momentos mais esperados no processo de venda da tua casa. Vais dar o primeiro passo para, por fim, poderes vender a casa, ou seja, o momento de assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). No entanto, para que tudo corra bem há que ter em atenção alguns aspetos que podem tornar este momento tão desejado num momento de preocupações e decepções. Então como podes agilizar todo o processo sem ter surpresas? Não te preocupes, que neste artigo explicamos-te tudo. 

1 – O que é um CPCV

O CPCV é um acordo celebrado entre o vendedor e o futuro comprador, quando há intenção de compra ou venda de um imóvel. Visa salvaguardar os direitos de ambas as partes e serve de garantia do negócio, até que seja celebrada a escritura.

É um documento que se deve sempre fazer quando o intuito é comprar ou vender uma casa, pois define responsabilidades, prazos, valores e o pagamento.

O CPCV não garante a venda/compra do imóvel, é apenas a etapa inicial da transação. O imóvel só será vendido/comprado depois de efetuar a escritura pública.

2 – Diferença entre CPCV e escritura

Os dois documentos têm propósitos distintos e são assinados em momentos diferentes do processo de compra e venda de uma casa.

Quando decides vender a tua casa e encontras um comprador, é importante efetuar um CPCV. Ainda que não seja obrigatório e implique custos, pode fazer com que não tenhas contratempos durante o processo de compra e venda do imóvel. Neste irão constar todas as cláusulas referentes à venda da casa, tanto para o vendedor como para o comprador, sendo as principais:

• Valor do imóvel;
• Meio de pagamento;
• Indicação de possível data de realização da escritura da casa.

A escritura entende-se pelo ato em que se estabelece a compra e venda de um imóvel. É realizada através de contrato e é a última fase de todo o processo. É neste momento que o comprador passa a ser o proprietário legal da casa.

3 – Quanto custa fazer um CPCV

Os custos de elaboração de um CPCV podem variar conforme a complexidade do contrato e as taxas cobradas pelos profissionais envolvidos, como advogados ou notários.

4 – Como elaborar um CPCV

Chegou o momento de elaborares o CPCV (minuta pode ser aqui consultada). Para que o contrato tenha validade e esteja de acordo com a lei, deve conter os seguintes elementos:

• Identificação do comprador e do vendedor (nome, morada, estado civil, Cartão do Cidadão, NIF);
• Identificação do imóvel (localização, tipologia, inscrição e descrição predial, elementos que compõem o imóvel, tal como garagem ou arrecadação);
• Tipo de transação, valor de venda e meio de pagamento;
• Prazo para a realização da escritura do imóvel;
• Se for necessário um crédito bancário, é importante fazer referência ao caso de o mesmo não ser aprovado;
• Valor do sinal e prazo de pagamento;
• Indicação de que a casa tem condições de habitabilidade (redes internas e de instalação de água, eletricidade, esgotos e gás a funcionar adequadamente;
• Indicação de que o imóvel não tem qualquer ónus ou encargos à data de celebração do CPCV; 
• Sanções previstas caso haja incumprimento do contrato (tanto pelo comprador como pelo vendedor);
• Cláusula que protege o comprador de possíveis encargos com hipotecas ou penhoras.

Em determinadas situações devem ser apresentados também os seguintes documentos:

• Licença de utilização;
• Caderno de encargos (quando a casa é comprada ainda em construção);
• Licença de construção.

5 – Quem paga o CPCV

Em regra geral, o comprador é responsável pelos custos associados à elaboração do CPCV, incluindo o pagamento do sinal, que funciona como uma garantia da transação. Este sinal é normalmente um percentual do valor total do imóvel.

 6 – O que é o sinal

Para garantir que o contrato vai acontecer e é sério, é habitual dar-se um sinal, ou seja uma quantia monetária, no momento de assinar o CPCV. Essa quantia pode variar entre 10% e 20% do valor total de aquisição/venda.

7 – Qual é a validade de um CPCV

A validade de um CPCV não tem um prazo fixo, ou seja, é determinada pelo vendedor e comprador, de acordo com as necessidades de cada um e determinadas aquando da elaboração do contrato. Deve constar no contrato de forma clara, para que durante o processo de compra e venda não existam surpresas e incumprimentos.

8 – Onde registar o CPCV

O processo de registo do CPCV é uma etapa crucial para garantir segurança jurídica tanto para o comprador como para o vendedor.

Em Portugal, o registo do CPCV pode ser realizado de duas maneiras principais, através de:

• Um registo provisório de aquisição;
• Atribuindo eficácia real ao contrato.

A escolha da forma de registo influencia diretamente o nível de proteção conferido ao comprador.

• Registo Provisório de Aquisição – Esta forma de registo garante uma prioridade registral sobre o imóvel, mas não confere direitos reais plenos ao comprador;
• Atribuição de Eficácia Real – É recomendada para oferecer maior proteção ao comprador, permitindo-lhe fazer valer dos seus direitos contra terceiros, mesmo que o vendedor tente alienar o imóvel a outra pessoa após a assinatura do contrato. Para que o CPCV tenha "eficácia real", é necessário que seja registado na Conservatória do Registo Predial após ser formalizado.

9 – Incumprimento do CPCV

Sempre que houver incumprimento do estabelecido num CPCV, seja por parte do comprador ou do vendedor, há que assumir o pagamento dos seguintes valores:

• Vendedor – deve pagar o dobro do valor do sinal;
• Comprador – o vendedor pode ficar com o valor do sinal.

Independentemente de quem comete o incumprimento, é importante que este tipo de ocorrência seja contemplado na elaboração do contrato, para não haver dúvidas.