Casas turísticas: “A excelente alternativa para a reabilitação urbana”

A reabilitação urbana tem ajudado a dar luz às cidades portuguesas, oferecendo nova vida a imóveis devolutos, e não apenas na área residencial. A conversão de edifícios comerciais antigos em alojamentos turísticos, contribui não só para revitalizar os centros urbanos, mas também para criar emprego local. Este é um negócio que cria valor para Portugal e revela-se bastante atrativo para investidores nacionais e estrangeiros. “O setor da hospitalidade pode ser uma excelente alternativa para a reabilitação urbana, através da conversão de imóveis devolutos”, diz em entrevista ao idealista/news Daniel Hermann, Chief Growth Officer da limehome, a operadora alemã que diz estar a transformar a hotelaria em Portugal e na Europa.

Portugal revela-se um destino seguro e atrativo para quem quer fazer negócios imobiliários, sobretudo, no setor turístico. E a germânica limehome rendeu-se aos encantos do país, começando há cerca de dois anos a transformar espaços comerciais devolutos em apartamentos turísticos. De lá para cá, já estão a gerir mais de 15 edifícios em Lisboa, Porto e Évora, somando mais de 350 unidades turísticas. E revelam que não vão ficar por aqui.

Esta conversão de edifícios de serviços ou escritórios em novas unidades turísticas flexíveis tem sido mesmo facilitada pelo simplex, que viu a luz do dia no início de 2024. “As medidas de simplificação dos licenciamentos urbanísticos têm acelerado os prazos e reduzido a burocracia, permitindo-nos iniciar os projetos de forma mais ágil e eficiente”, reconhece Daniel Hermann, que espera que a revisão do simplex já anunciada pelo Governo da AD “continue a facilitar cada vez mais os processos e reduza os obstáculos administrativos, o que poderá impulsionar ainda mais a conversão de imóveis em unidades turísticas”.

Até porque esta atividade, segundo esta operadora, revela-se bastante atrativo para proprietários e investidores imobiliários nacionais e internacionais, oferecendo um elevado retorno sobre o investimento. “A conversão de edifícios antigos, muitas vezes localizados em zonas centrais ou históricas, permite maximizar o potencial de rentabilidade”, concretiza o Chief Growth Officer da limehome, que detalha em entrevista ao idealista/news que já está em negociações com investidores e proprietários para expandir as suas unidades turísticas no Algarve e na região Norte.

Alojamento turístico no Porto Créditos: limehome

Como correu a entrada da limehome em Portugal há cerca de dois anos? Que avaliação fazem sobre o desenvolvimento do negócio?

A entrada da limehome em Portugal ocorreu de forma estratégica e bem-sucedida, com um foco inicial em Lisboa e Porto. Em dois anos, conseguimos entender melhor o funcionamento do mercado português, adaptando a nossa abordagem às necessidades específicas do país. Trabalhamos com investidores e contamos com uma equipa de expansão que conhece profundamente o mercado, o que tem sido fundamental na identificação de novos projetos em localizações estratégicas. O desenvolvimento do negócio tem sido positivo, com uma aceleração significativa do crescimento e da rentabilidade dos imóveis. Continuamos a expandir a nossa rede e a fortalecer a nossa presença no país, o que reflete a confiança que depositamos no mercado português. 

"Os apartamentos [turísticos] com serviços são um produto que veio para ficar"

Já estão a gerir mais de 15 edifícios em Lisboa, Porto e Évora que somam mais de 350 unidades turísticas. Porque escolheram estas localizações?

Escolhemos Lisboa, Porto e Évora porque são destinos-chave, com uma procura crescente, tanto de turistas internacionais, como de turistas nacionais. Lisboa e Porto são hubs turísticos e de negócios, com boas ligações e interesse cultural. Também é nestas cidades onde encontramos maior número de propriedades com potencial para serem convertidas pela limehome, pelo grau de maturidade do mercado. Évora é uma cidade histórica com grande atratividade para o turismo cultural. Estas localizações permitem-nos alavancar a crescente procura por unidades de alojamento flexíveis e de qualidade, alinhando-nos com as necessidades do mercado. Além disso, tem-se demonstrado claramente que os apartamentos com serviços são um produto que veio para ficar.

Como se inicia o processo de seleção e transformação dos imóveis antigos em apartamentos turísticos? 

Graças à nossa rede de contactos, recebemos muitas propostas, tanto de arrendamento como de venda. No caso dos arrendamentos, geralmente é o proprietário que desenvolve o projeto e aborda-nos para operarmos o seu imóvel. No caso das vendas, selecionamos propriedades com bom potencial de valorização, tendo em conta a sua localização e os critérios específicos dos investidores com quem trabalhamos. Durante este processo, a limehome acompanha o investidor e oferece assessoria estratégica. A nossa função é identificar a oportunidade, realizar uma análise detalhada e fazer a ligação entre o investidor e o imóvel, garantindo que o projeto se enquadra nos seus objetivos de investimento.

Alojamento turístico no Porto Créditos: limehome

Quem são os principais investidores que fazem parceria com a limehome em Portugal (tipos e nacionalidades)? Como é que estabelecem estas parcerias? 

A maioria dos proprietários/investidores com quem trabalhamos atualmente em Portugal são de origem portuguesa, incluindo tanto family offices como investidores institucionais. Temos, também, investidores internacionais como senhorios, além dos proprietários portugueses. 

O nosso processo de parceria assenta no rigor analítico, confiança mútua e objetivos claros, com o intuito de criar valor para todas as partes envolvidas. Desde a análise de mercado até aos estudos de viabilidade, a limehome está comprometida com um modelo de negócio ‘win-win’, garantindo transparência, segurança jurídica e rentabilidade para proprietários e investidores. Combinamos soluções digitais inovadoras com a revitalização de imóveis subutilizados, colocando a tecnologia ao serviço da regeneração urbana e do turismo sustentável. 

"O novo simplex (...) poderá impulsionar ainda mais a conversão de imóveis em unidades turísticas"

O simplex dos licenciamentos urbanísticos ajudou à conversão de imóveis devolutos em casas turísticas? De que forma? Que alterações esperam ao novo simplex?

Sim, o simplex tem sido um facilitador importante no processo de conversão de imóveis. As medidas de simplificação dos licenciamentos urbanísticos têm acelerado os prazos e reduzido a burocracia, permitindo-nos iniciar os projetos de forma mais ágil e eficiente. Esperamos que o novo simplex continue a facilitar cada vez mais os processos e reduza os obstáculos administrativos, o que poderá impulsionar ainda mais a conversão de imóveis em unidades turísticas, beneficiando os investidores e o setor como um todo. 

Alojamento turístico em Lisboa Créditos: limehome

O que diferencia as vossas unidades turísticas da concorrência na perspetiva dos hóspedes (em termos de design, sustentabilidade, comodidades…)? 

O principal diferenciador das nossas unidades em relação à concorrência hoteleira é que oferecemos um produto mais espaçoso, muitas vezes superior ao de um hotel, pelo mesmo preço. Além disso, destacamo-nos pela automação e digitalização da experiência do hóspede, oferecendo soluções ‘contactless’ que tornam o processo de check-in e check-out mais fácil e prático. As nossas unidades são equipadas com tecnologias inovadoras, proporcionando aos hóspedes um conforto superior e comodidades de alta qualidade. 

A sustentabilidade é, também, um pilar essencial da experiência limehome. Utilizamos energia 100% renovável, implementamos práticas de limpeza ecológicas, que reduzem o consumo de água e produtos químicos, e apostamos na reabilitação de edifícios existentes, minimizando o impacto ambiental da construção. Assim, garantimos que cada estadia, além de confortável e moderna, é responsável do ponto de vista ambiental.

"Temos planos sólidos para expandir no Algarve e na região Norte. Já estamos em negociações com investidores que pretendem adquirir propriedades"

Atualmente, a limehome está a acelerar a conversões de hotéis na Europa, com foco em Portugal. O que torna o país atrativo para expandir o negócio? 

Portugal é um mercado muito atrativo devido ao crescimento contínuo do seu setor turístico, ao ambiente de negócios favorável e à infraestrutura moderna. Além disso, o país apresenta uma grande variedade de destinos em que acreditamos que o nosso produto pode ser um verdadeiro "game changer" pela novidade. 

Têm planos para entrar em várias cidades do Algarve e na região Norte até 2026. Já têm imóveis e investidores na vossa mira? Qual é o investimento previsto e quantos apartamentos turísticos vão colocar no mercado?

Sim, temos planos sólidos para expandir no Algarve e na região Norte. Já estamos em negociações com investidores que pretendem adquirir propriedades, assim como com proprietários que querem transformar os seus ativos, devido à grande aceitação do nosso produto no mercado. 

Alojamento turístico no Porto Créditos: limehome

Como vê a visão de que o setor das casas turísticas é um dos grandes responsáveis pela crise da habitação, ao nível de falta de oferta e subida de preços de casas para viver, sobretudo para a classe média?

Na limehome, operamos exclusivamente edifícios com licença turística ou comercial, sujeitos aos mesmos procedimentos e legislação de um hotel tradicional. Acreditamos que o setor da hospitalidade pode ser uma excelente alternativa para a reabilitação urbana, nomeadamente através da conversão de imóveis devolutos. Este tipo de intervenção contribui para a criação de valor, geração de receita fiscal, criação de emprego local e revitalização de diferentes zonas das cidades. 

"A conversão de edifícios antigos, muitas vezes localizados em zonas centrais ou históricas, permite maximizar o potencial de rentabilidade, aproveitando o crescente interesse por estadias turísticas de qualidade"

Porque é que este negócio de transformação de edifícios antigos em unidades turísticas é tão atrativo para investidores? Qual é a rentabilidade média anual?

Este negócio é atrativo porque oferece um elevado retorno sobre o investimento, especialmente em áreas com grande procura turística. A conversão de edifícios antigos, muitas vezes localizados em zonas centrais ou históricas, permite maximizar o potencial de rentabilidade, aproveitando o crescente interesse por estadias turísticas de qualidade. A rentabilidade média anual pode variar, mas costuma ser bastante competitiva em comparação com outros tipos de investimentos imobiliários.

Uma parte significativa dos cerca de 7 a 8 milhões de quartos de hotel existentes na Europa encontra-se desatualizada. Ao mesmo tempo, os custos operacionais aumentaram aproximadamente 40%. À medida que os contratos de arrendamento chegam ao fim - o que acontecerá em muitos casos nos próximos anos - a pressão sobre os arrendatários aumenta. Neste contexto, melhorar a eficiência e modernizar os ativos existentes torna-se crucial para garantir a viabilidade económica destes imóveis.

O nosso conceito, assente na tecnologia e aliado a uma vasta experiência em projetos de reconversão, oferece uma solução necessária para ativos hoteleiros com desempenho abaixo do esperado. As reconversões de hotéis já representam até 15% do nosso portefólio, e a tendência é crescente. Devido ao aumento da pressão de custos enfrentada pelos operadores de gama média e alta, esperamos um crescimento significativo no número de projetos de reconversão nos próximos anos. O mesmo se aplica à aquisição de unidades hoteleiras.

Alojamento turístico no Porto Créditos: limehome

De que forma o atual contexto económico e político internacional pode impactar o negócio em Portugal? Riscos e oportunidades? 

O atual contexto económico e político internacional apresenta desafios e oportunidades. A inflação, a instabilidade económica global e a pandemia impactaram o mercado, mas também vimos uma recuperação rápida, especialmente em Portugal, que continua a ser visto como um destino seguro e atrativo. O turismo em Portugal tem mostrado resiliência e isso traz oportunidades para o setor. 

"A nossa ambição é continuar a consolidar Portugal como um mercado de referência, integrando capital nacional e internacional"

No futuro, planeiam expandir-se ainda mais em Portugal? Para onde? E quais são os vossos planos de expansão internacional? 

Sim, o nosso plano é continuar a expansão em Portugal, focando em novas localizações no Algarve, na região Norte e também em cidades secundárias com grande potencial turístico. No Algarve, estamos atentos a destinos como Lagos, Portimão e Albufeira. A Norte, o nosso foco inclui Guimarães, Braga, Viana do Castelo, Coimbra e Aveiro. Também consideramos Évora como uma oportunidade interessante devido à sua crescente atratividade turística. Internacionalmente, estamos a olhar para outros mercados em crescimento, especialmente na Europa Central e Oriental, onde o conceito de unidades turísticas flexíveis tem uma grande procura.

A nossa ambição é continuar a consolidar Portugal como um mercado de referência, integrando capital nacional e internacional em projetos que promovam experiências autênticas, beneficiem as comunidades locais e estabeleçam novos padrões na hospitalidade digital. 

Com 2.700 novas unidades adicionadas no primeiro semestre de 2025, a limehome continua a ser um dos operadores hoteleiros com maior crescimento na Europa. A empresa oferece mais de 11.000 apartamentos em mais de 300 localizações diferentes em Espanha, Alemanha, Áustria, França, Países Baixos, Bélgica, Portugal, Hungria, Itália, Grécia, Suíça e República Checa.