IVA a 6% na construção: o guia completo

O IVA a 6% na construção voltou ao centro do debate imobiliário, mas há um detalhe essencial: nem toda a construção passa automaticamente a pagar 6%. O que existe neste momento é uma lei de autorização legislativa, a Lei n.º 9-A/2026, publicada a 6 de março, que autoriza o Governo a alterar o regime do IVA e outros impostos no âmbito do pacote da habitação. Essa lei já define o perímetro político e fiscal da medida, mas a redação operacional final continua dependente do diploma executivo do Governo. 

Por outras palavras: já é possível perceber quem pode beneficiar, em que situações, quais os limites e quais as exclusões, mas ainda é prudente distinguir entre o que está seguro na lei e o que resulta desta proposta do Governo. 

Uma das questões que mais surge é quando um particular vai comprar materiais avulsos. Por exemplo, neste caso, o IVA será 23%. Porque o IVA 6% vai aplicar-se a empreitadas e não à aquisição direta de materiais em loja. Ou seja, o IVA na construção vai baixar mas não baixa para todos nem em todos os casos.

O que está abrangido pelo IVA a 6%

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• Construção nova ou reabilitação de imóveis para venda, destinados a habitação própria e permanente do adquirente, com preço de venda até 660.982 euros (valor atualizado para 2026, correspondente ao 2.º escalão do IMT Jovem). O imóvel terá de ser efetivamente vendido ou arrendado no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização.
• Construção ou reabilitação de imóveis para arrendamento habitacional, com rendas até 2.300 euros mensais (correspondente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026). O contrato deverá ter duração mínima de 36 meses, seguidos ou interpolados.
• Empreitadas abrangidas pelos novos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), celebrados com o IHRU, com duração até 25 anos.
• Na autoconstrução, os particulares que contratem diretamente empreitadas para construção da sua habitação própria e permanente têm direito à restituição da diferença entre a taxa normal (23%) e a reduzida (6%). O pedido deve ser feito até 12 meses após a licença de utilização e o Fisco tem 150 dias para proceder à devolução. 

O que não está abrangido

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O que deves saber se és particular e queres construir a tua casa

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•  O mecanismo de autoconstrução permite-te recuperar a diferença entre a taxa de 23% e os 6%.
• Na prática, o empreiteiro cobra-te IVA a 23%, e tu solicitas à Autoridade Tributária (AT) a restituição dos 17 pontos percentuais de diferença após a emissão da licença de utilização.
• Tens 12 meses para apresentar o pedido e a AT dispõe de 150 dias para devolver o valor.
• A casa tem de ser a tua habitação própria e permanente e terás de nela permanecer pelo menos 12 meses. Se venderes ou deixares de habitar o imóvel antes desse prazo, perdes o benefício fiscal.

O que deves saber se és promotor imobiliário ou empresa de construção 

• Aplicas diretamente a taxa de 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação destinadas à venda para habitação própria e permanente (até 660.982 euros) ou ao arrendamento (rendas até 2.300 euros).
• Uma alteração relevante introduzida durante a discussão parlamentar transferiu a responsabilidade do cumprimento das condições do promotor para o comprador. Ou seja, se venderes a casa dentro dos limites de preço moderado e o comprador depois não a destinar a habitação permanente, não terás de regularizar o IVA. É o comprador que assume esse risco.

O que deves saber se és senhorio ou investidor

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• Além do IVA a 6% na construção ou reabilitação para arrendamento, beneficias de um pacote complementar: taxa de IRS sobre rendimentos prediais reduzida para 10% (em vez de 25%) se praticares rendas até 2.300 euros.

• No caso de empresas, apenas 50% dos rendimentos de renda contam para tributação em IRC.

• Se reinvestires mais-valias da venda de imóveis na aquisição de casas para arrendamento a preços moderados, ficas isento de tributação sobre essas mais-valias.

Atenção aos prazos

• A medida abrange empreitadas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cujo IVA seja exigível até 31 de dezembro de 2032.
• Isto significa que os projetos que deram entrada nos municípios desde finais de setembro de 2025 poderão, à partida, beneficiar da taxa reduzida, desde que o diploma regulamentador seja publicado.
• A expressão “iniciativa procedimental” foi clarificada: nos licenciamentos corresponde à apresentação do pedido; nas comunicações prévias, à submissão da comunicação.
• A medida é transitória, com vigência até 2029, após o que será reavaliada. No entanto, a exigibilidade do IVA pode estender-se até 2032, o que dá margem a projetos de maior duração.

Cuidado com as penalizações

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• Se comprares uma casa que beneficiou de IVA a 6% e a venderes ou deixares de a usar como habitação própria e permanente antes de completar 12 meses, sofres uma penalização: um agravamento de 10 pontos percentuais no IMT relativo à compra do imóvel. A exceção aplica-se apenas a circunstâncias excecionais já previstas no Código do IRS para a isenção de mais-valias na venda de casa de família.
• No caso da autoconstrução, se não cumprires o período mínimo de 12 meses de residência, perdes o direito à restituição do IVA.
• E se a casa for vendida acima do limite de preço moderado, o construtor ou promotor terá de devolver ao Estado os 17% de IVA que ficaram por pagar.

O que falta para entrar em vigor?

Apesar de a autorização legislativa já estar promulgada, ainda falta o passo mais determinante: o Governo tem de redigir e publicar em Diário da República o decreto-lei que regulamenta as alterações ao Código do IVA. Só após essa publicação é que a taxa de 6% pode ser efetivamente aplicada. Até esse momento, a taxa em vigor continua a ser de 23% e qualquer aplicação antecipada da taxa reduzida constitui infração fiscal.