Guia rápido para compra ou venda um imóvel com o novo RJUE

Imagina que assinas a escritura, recebes as chaves, e meses depois, quando vais tratar de um seguro ou pedir crédito para obras, descobres que a casa nunca teve licença de utilização. Antes, o notário ou o advogado só tinha de avisar que o imóvel podia não ter títulos mas isso mudou com uma nova lei.

A 29 de maio de 2026 foi publicado em Diário da República o diploma que trouxe a maior revisão do regime de licenciamento urbanístico em décadas. Entra em vigor de forma faseada, com o grosso das alterações a aplicar-se a partir de 3 de agosto. Uma dessas alterações mexe diretamente com quem compra e vende casa: o contrato passa a ter de dizer se o imóvel tem ou não título urbanístico, e a omissão pode pôr o negócio em risco.

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O que era antes e o que passa a ser

Até ao Simplex Urbanístico de 2024, a compra e venda de prédios urbanos vivia sobre um dever discreto. O notário, o advogado ou o solicitador tinha de avisar que o imóvel podia não dispor dos títulos necessários. Era um aviso genérico, fácil de passar ao lado, e não impedia nada.

Com o Decreto-Lei n.º 108/2026,  sobe a fasquia, a intenção é equilibrar a liberdade nas transações com a segurança jurídica, e por isso passa a exigir-se que o contrato declare expressamente se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico. A Ordem dos Notários elogiou publicamente esta mudança como uma proteção concreta para quem compra.

As três frases possíveis no contrato

Segundo a leitura do diploma feita pela sociedade de advogados Cuatrecasas, o contrato passa a ter de conter uma de três situações.

• Tem título e mostra-o. Menção da existência do título no contrato.
• Tem título mas não o mostra. Declaração do vendedor de que dispõe dele.
• Não tem título. Declaração do vendedor de que não dispõe dele. Ou seja, a lei deixa-te comprar sem título, desde que isso fique escrito.

O que acontece se faltar a menção

• No regime de 2024, falhar o aviso tinha consequências limitadas.
• Agora, na leitura da Cuatrecasas, a omissão pode ferir o negócio de anulabilidade.
• Esse vício pode ser invocado dentro dos prazos gerais do direito civil, ou seja, muito depois de assinares.
• Para quem compra, é uma rede de segurança. Para quem vende, é um motivo para não deixar nada por declarar.

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O que é um título urbanístico

Em linguagem simples, é o documento que prova que algo na casa foi feito de forma legal.

• A licença que autorizou a construção.
• A licença ou comunicação que autoriza usar o edifício para habitação.

O diploma publicado em Diário da República também muda o que conta como título. Em vez do antigo recibo de pagamento de taxas, passa a incluir o requerimento com a síntese da operação e a decisão favorável da câmara, ou, quando esta não decide a tempo, o comprovativo de que o pedido foi submetido.

A consequência para ti é uma só: verifica os papéis antes de te comprometeres. É o que os juristas chamam due diligence.

A licença passa a andar com a casa

• O título de utilização de um edifício ou fração passa a transmitir-se automaticamente com a propriedade.
• Quando compras, não tens de perseguir esse papel depois da escritura. Vem com a casa.

Antes de assinar: checklist

• O imóvel tem título urbanístico? Pede para o veres.
• Há licença de utilização e o uso licenciado é mesmo habitação?
• Se o vendedor declarar que não tem título, percebe porquê e o que te custa regularizar.
• Confirma que a menção, seja qual for, fica escrita no contrato.

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Perguntas rápidas

• Posso comprar uma casa sem licença de utilização? Sim. A lei não o impede. Obriga é a que o vendedor declare que não a tem.

• E se o vendedor disser que tem mas não mostrar? Pode declarar que dispõe do título. Mas, do teu lado, exigir vê-lo é o mais prudente.

• A regra já está em vigor? A revisão entra em vigor de forma faseada, com o grosso a aplicar-se a partir de 3 de agosto. Confirma a data exata para o teu caso.

• Quem garante que a menção fica no contrato? É a entidade que titula o negócio (notário, advogado, solicitador). Mas confirma com os teus próprios olhos.