Novo RJUE: simplex urbanístico ou (mais um) paradoxo administrativo?

O Governo assumiu a habitação como um dos grandes desafios do país. E para tentar combater a crise tem aprovado vários diplomas e pacotes de medidas, entre os quais se destacam, recentemente, o conjunto de incentivos fiscais para criar mais oferta de casas no mercado, a par da revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), que traz mudanças relevantes ao nível dos licenciamentos urbanísticos. Para Joana Resende, CEO Grupo CENTURY 21 Arquitectos, a recente reforma no setor residencial é importante, mas considera que “o esvaziamento da responsabilidade municipal e a colocação dos técnicos e promotores numa posição de grande exposição jurídica” pode ter um preço elevado. 

De acordo com a responsável, a grande mudança que o RJUE traz reside na transformação da comunicação prévia, isto é, o diploma assume que já não se trata de um mecanismo de controlo prévio, limitando a intervenção municipal a uma "mera verificação formal da entrega documental". Na prática, tal como explica, a autarquia abdica de validar a legalidade do projeto antes do início da obra, transferindo para o interessado a "efetiva assunção de responsabilidade" pelo cumprimento integral das normas.

“Esta desresponsabilização administrativa é selada por prazos de controlo sucessivo drasticamente reduzidos. O poder de o município inviabilizar uma operação urbanística após a sua submissão caduca agora em apenas um ano após o pagamento das taxas ou o início da utilização. Se, por um lado, isto confere segurança ao investimento, por outro, retira à administração pública o tempo necessário para garantir o interesse público”, defende a responsável.

Joana Resende lembra ainda que o novo modelo de termo de responsabilidade exige agora um detalhe exaustivo, obrigando o autor a indicar as páginas e desenhos específicos onde fundamenta o cumprimento de cada norma regulamentar. “O termo de responsabilidade passa a ser a 'garantia bastante' para a autarquia, que se escusa de apreciar o interior das edificações e, por isso, a exposição jurídica é total”, salienta.

Previsibilidade e segurança jurídica em risco

A responsável alerta para um efeito perverso da simplificação do licenciamento com o Decreto-Lei n.º 108/2026: em vez de reduzir a burocracia, o novo regime poderá estar a empurrá-la para uma fase anterior do processo. Perante a exposição a que ficam sujeitos, técnicos e promotores tenderão a recorrer em massa ao Pedido de Informação Prévia (PIP) como forma de se protegerem juridicamente antes de qualquer avanço concreto.

O PIP, um procedimento que permite confirmar a viabilidade de uma operação e obter uma decisão vinculativa, podendo até isentar a obra de licença ou comunicação prévia, converte-se assim, segundo a especialista, no único escudo disponível para os técnicos. Joana Resende questiona ainda o que acontece quando persiste divergência entre entidades: quem assume a decisão final e quem responde se a solução adoptada se revelar posteriormente ilegal?

O risco, conclui, é um paradoxo administrativo. Ao tentar mitigar a responsabilização, os agentes do setor acabam por transferir o congestionamento burocrático da fase da obra para a fase da consulta prévia, criando uma nova pressão sobre os serviços municipais.

“A agilidade prometida pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 corre o risco de ser travada pelo medo de uma responsabilidade que as autarquias deixaram de poder assumir e que os técnicos não podem carregar sozinhos”, refere, acrescentando que, mais do que uma simples transferência de responsabilidades, a principal fragilidade do novo regime reside na indefinição da fronteira entre aquilo que continua a constituir uma função pública de controlo urbanístico e aquilo que passa a integrar a esfera de responsabilidade dos técnicos e promotores.

“Ao reduzir significativamente a intervenção prévia dos municípios sem delimitar de forma inequívoca os respetivos deveres de fiscalização e os limites da responsabilidade privada, o legislador criou uma zona de incerteza que apenas a jurisprudência e a prática administrativa poderão, com o tempo, esclarecer. Até lá, subsistirá um clima de insegurança jurídica suscetível de gerar comportamentos defensivos, multiplicar pedidos de informação prévia, aumentar a procura de pareceres preventivos e potenciar o recurso ao contencioso”, conclui Joana Resende.