A publicação da Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, que vem clarificar a aplicação do IVA a 6% na reabilitação urbana, representa uma das intervenções legislativas mais relevantes dos últimos anos em matéria de fiscalidade imobiliária. Apesar da sua aparente simplicidade, este diploma vem resolver um litígio interpretativo que originou centenas de inspeções fiscais, liquidações adicionais de IVA e processos judiciais envolvendo promotores imobiliários, empreiteiros e proprietários que realizaram operações de reabilitação urbana. E esta interpretação produz efeitos desde 1 de janeiro de 2009, segundo a interpretação jurídica dos especilistas da Fieldfisher Portugal.
O diploma procede à interpretação autêntica da antiga verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, estabelecendo expressamente que beneficiam da taxa reduzida de IVA as empreitadas de reabilitação urbana realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), independentemente da existência de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU).
A origem do problema
Durante muitos anos, a aplicação da taxa reduzida de IVA às obras de reabilitação urbana foi relativamente pacífica. Os operadores do mercado entendiam que a localização do imóvel numa ARU legalmente delimitada era suficiente para beneficiar da taxa reduzida prevista na verba 2.23 da Lista I do Código do IVA.
Contudo, na sequência das alterações introduzidas ao regime jurídico da reabilitação urbana em 2012, passou a ser possível delimitar uma ARU sem que, simultaneamente, fosse aprovada a respetiva ORU. Foi precisamente neste momento que surgiu a controvérsia.
A Autoridade Tributária passou a sustentar que a mera existência de uma ARU não era suficiente para a aplicação da taxa reduzida, exigindo também a aprovação de uma ORU pela respetiva autarquia. Essa posição acabou por dar origem a correções fiscais de enorme impacto financeiro, com exigência da diferença entre a taxa reduzida de 6% e a taxa normal de 23%, frequentemente acompanhada de juros compensatórios.
A posição da Autoridade Tributária foi amplamente criticada pelo setor imobiliário por uma razão muito simples: a aprovação de uma ORU não depende do promotor, do empreiteiro ou do proprietário.
Em numerosos casos, os contribuintes realizaram obras em imóveis situados em ARU legalmente delimitadas, cumpriram todas as exigências urbanísticas aplicáveis e aplicaram a taxa reduzida de IVA de acordo com o entendimento generalizado do mercado. Anos depois, foram confrontados com liquidações adicionais por uma circunstância que dependia exclusivamente da atuação da respetiva Câmara Municipal.
Esta situação criou um problema significativo de segurança jurídica, uma vez que o benefício fiscal deixava de depender do comportamento do contribuinte para ficar condicionado à atividade administrativa do município, muitas vezes desenvolvida anos após a realização da própria obra.
O que faz a nova lei
A Lei n.º 48/2026 resolve a questão de forma categórica. O artigo 2.º estabelece que:
"consideram-se empreitadas de reabilitação urbana todas aquelas que sejam realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais, independentemente da aprovação de uma operação de reabilitação urbana".
Em consequência, para efeitos da antiga verba 2.23:
- a existência de ARU é suficiente;
- a existência ou inexistência de ORU torna-se irrelevante;
- deixa de ser possível recusar a aplicação da taxa reduzida exclusivamente por falta de ORU.
Trata-se de uma opção legislativa inequívoca e que elimina praticamente qualquer margem para interpretações alternativas.
O aspeto mais relevante do diploma não reside apenas no conteúdo da norma, mas na técnica legislativa utilizada. O legislador optou por aprovar uma verdadeira interpretação autêntica da antiga verba 2.23 da Lista I do Código do IVA. Isto significa que não está a criar uma regra nova para o futuro mas sim a afirmar qual era o significado correto da norma desde a sua entrada em vigor.
O artigo 3.º da lei é particularmente claro ao determinar que a mesma produz efeitos à data da entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro, ou seja, desde 1 de janeiro de 2009.
Na prática, o legislador está a dizer que a interpretação segundo a qual era necessária uma ORU não corresponde ao sentido que sempre deveria ter sido atribuído à verba 2.23.
Impactos práticos para contribuintes e promotores
As consequências práticas poderão ser muito significativas. Desde logo, a nova lei reforça substancialmente a posição dos contribuintes que tenham:
- inspeções tributárias ainda em curso;
- reclamações graciosas pendentes;
- recursos hierárquicos por decidir;
- impugnações judiciais em tramitação;
- processos arbitrais ainda não concluídos.
Em todos estes casos, sempre que o fundamento da correção fiscal tenha sido exclusivamente a inexistência de ORU, a nova lei fornece um argumento de enorme força jurídica a favor do contribuinte.
Adicionalmente, é expectável que a Autoridade Tributária tenha de reavaliar a sua prática administrativa nesta matéria, uma vez que a interpretação agora consagrada pelo legislador é incompatível com a posição anteriormente adotada.
Apesar do alcance muito amplo da lei, importa evitar conclusões excessivas. A interpretação autêntica não significa automaticamente que:
- todas as liquidações anteriormente emitidas desaparecem;
- todos os montantes pagos serão devolvidos sem necessidade de qualquer procedimento adicional.
A possibilidade de recuperação de imposto dependerá, em cada caso concreto, da situação processual existente, dos meios de reação disponíveis e dos prazos legalmente aplicáveis. Como sucede frequentemente em matéria fiscal, as questões substantivas e processuais nem sempre coincidem.
Conclusão
Não obstante algumas dúvidas que se possam ainda colocar, é evidente que a Lei n.º 48/2026 constitui uma vitória importante para a segurança jurídica no setor da reabilitação urbana. O diploma reconhece expressamente que a aplicação da taxa reduzida de IVA prevista na antiga verba 2.23 dependia da localização do imóvel numa ARU legalmente delimitada e não da existência de uma ORU. Ao fazê-lo, elimina uma das mais relevantes fontes de litigância fiscal que afetou o setor imobiliário durante a última década.
Mais do que uma mera clarificação legislativa, esta lei representa uma reposição da confiança dos operadores económicos no quadro jurídico aplicável à reabilitação urbana. Para promotores, construtores, investidores e proprietários envolvidos em litígios relacionados com a exigência de ORU, a publicação deste diploma poderá constituir um verdadeiro ponto de viragem.
*Nuno Madeira Rodrigues, head of Real Estate Department
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