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Visitas a imóveis: "Pode e deve ser criado um quadro jurídico para os mediadores"

Bastonário da Ordem dos Notários, em entrevista, garante que "todos os negócios que dependam apenas dos atos jurídicos, dentro e fora do imobiliário, estão a ser feitos".

Autores: Tânia Ferreira, @jone

A escritura de imóveis à distância chegou a fazer parte dos planos do Governo e dos notários, num quadro experimental. O projeto caiu para já, segundo conta o bastonário da Ordem dos Notários em entrevista remota ao idealista/news, por falta de "um quadro quadro legal que garantisse a segurança jurídica e a confiança", mas há outras iniciativas na calha para que, em breve, se possam desmaterializar documentos e se realizem outro tipo de atos jurídicos mais simples, de forma digital e segura. Entretanto, e num contexto de confinamento por causa da pandemia da Covid-19, Jorge Baptista da Silva garante que "todos os negócios que dependam apenas dos atos jurídicos, dentro e fora do imobiliário, estão a ser feitos" e que a atividade dos notários (considerada pelo Governo como serviço essencial no confinamento) "continua a ser exercida dentro da normalidade possível".

Defendendo que "pode e deve ser criado, logo que possível, um quadro jurídico especial e regulamentado para que seja retomada a atividade plena dos mediadores imobiliários" - sendo permitidas as visitas presenciais aos imóveis -, o especialista entende ser "importante que, quem tem interesse em fazer um negócio jurídico, não deixe de o fazer nesta altura, até para que quando vierem a concretizar ou formalizar o contrato definitivo, seja possível garantir as condições iniciais do negócio, com base no contrato promessa".

Deixa ainda um outro alerta: cuidado com as ofertas de "soluções fáceis que estão disponíveis na internet", no que se referem a empréstimos e contratos de compra e venda de imóveis "tentadores". Conta que os casos de burlas com falsos notários têm vindo a aumentar na pandemia, havendo um aproveitamento do "desespero das pessoas" e da norma de distanciamento social. E recomenda, por isso, o apoio profissional para avaliar o risco das propostas em causa.

Os notários foram considerados serviços essenciais pelo Governo e mantiveram-se a funcionar no atual contexto de confinamento. Na prática, estão a poder desenvolver a vossa atividade ou deparam-se com algum tipo de constrangimento?

Nesta pandemia a atividade dos notários continua a ser exercida dentro da normalidade possível. Temos naturalmente constrangimentos decorrentes da dificuldade de obtenção de alguns documentos, o que é normal, porque alguns serviços podem estar fechados, afetados pela pandemia. Mas, desde que existam os documentos necessários e sejam reunidas as condições, qualquer cidadão pode continuar a recorrer ao notário e terá uma resposta célere. Até agora, sempre conseguimos rapidamente substituir os que infelizmente não podem prestar serviços.

Quero dar um sinal de tranquilidade: os serviços são feitos por agendamento, mas não há problema nenhum com as marcações. As pessoas conseguem realizar, na maior parte das vezes, de um dia para o outro, os atos jurídicos mais simples, como o reconhecimento de assinatura ou procurações, e conseguem realizar as compras e vendas num prazo entre 48 e 72 horas. Todos os negócios, dentro e fora do imobiliário, que dependam apenas dos atos jurídicos estão a ser feitos. 

No confinamento de março de 2020, disse-nos noutra entrevista que os notários, Governo e autarquias estavam a trabalhar para que se pudessem "realizar o maior número de atos possíveis à distância". Desde então o que é que foi feito e que tipo de atos estão agora já disponíveis para ser realizados à distância? 

Infelizmente, desde essa altura, não houve uma grande evolução. Do ponto de vista dos notários, estabelecemos o máximo de acordos e protocolos de entendimentos com as instituições para aceitar que os documentos sejam enviados de forma desmaterializada. No que respeita aos atos à distância, existiu ao longo dos meses uma negociação sobre uma portaria regulamentar que está para sair e aguardamos que o Ministério da Justiça a publique, para podermos aí sim começar a disponibilizar todos os documentos que constam nos arquivos dos cartórios de forma eletrónica. Isso, desde logo, permitiria evitar imensas deslocações, envios em cartas postais e contactos físicos que são de todo desnecessários nesse momento. 

Há soluções através da desmaterialização do arquivo digital e da possibilidade de emissão de documentos eletrónicos por parte dos notários, que apesar de não vai permitirem que os negócios se realizem todos os distância, vão permitir que se consiga fazer o envio dos documentos de forma desmaterializada para os locais onde são necessários.

Chegou a ser falada a aprovação de um diploma com caráter experimental para tornar possível, por exemplo, escrituras de compra e venda de imóveis à distância. Porque não avançou?

Os notários estavam disponíveis para que isso acontecesse, numa forma experimental, mas num quadro legal que garantisse a segurança jurídica e a confiança. Infelizmente, tal não foi possível e o diploma nunca avançou. E não está agora em cima da mesa para que seja publicado.

Por outro lado, há soluções alternativas, nomeadamente através da desmaterialização do arquivo digital e da possibilidade de emissão de documentos eletrónicos por parte dos notários. E, sendo que isso não vai permitir que os negócios se realizem todos à distância, vai permitir pelo menos que se consiga fazer o envio dos documentos de forma desmaterializada para os locais onde são necessários.

Não sei até que ponto o país estará preparado para avançar já com as compras e vendas de imóveis à distância de forma definitiva, mas há atos jurídicos que, pela sua menor importância na vida das pessoas quanto àquilo que é o valor económico dos mesmos, mas que continuam a ter bastante interesse, poderiam ser perfeitamente feitos à distância por um notário. 

Ou seja, deverá ser um processo gradual, que pode começar por coisas mais simples, como a compra e venda de veículos automóveis, ou o contrato promessa de compra e venda de bens imóveis, que são negócios em que é possível uma fiscalização preventiva maior e em que o risco material é menor. 

Nós, notários, estamos totalmente disponíveis para o efeito, porque é um processo relativamente simples e até temos meios informáticos para o fazer no muito curto prazo, caso isso fosse colocado em cima da mesa pelo Ministério da Justiça.

Nos últimos dias, têm-nos sido reportadas várias burlas de pessoas enganadas por  falsos notários, anunciados na internet, que enviam supostos contratos que sejam assinados à distância.

Burlas com empréstimos e CPCV aumentam com a pandemia

Que tipo de atos se podem agora fazer à distância dentro da área do setor imobiliário?

Neste momento, aqueles contratos, como por exemplo CPCV, que não estiverem dependentes ou obrigados a uma formalização notarial, podem sempre ser feitos à distância, assim como os contratos de mediação imobiliária, desde que sejam assinados. 

Vemos que continuam a ser praticados os atos, mas sem as ferramentas de segurança adequadas. O ideal era termos um quadro legislativo para que as pessoas pudessem assinar digitalmente esses contratos, passando eventualmente pelo notário, podendo garantir a legalidade dos mesmos de uma forma desmaterializada. A única solução que existe, neste momento, é as pessoas valerem-se dos meios tecnológicos que já existiam, como a Chave Móvel Digital para assinar ou certificado qualificado, mas essas não são de todo a melhor forma de resolver o problema. 

E recomendo as pessoas a aconselharem-se com profissionais, antes de avançarem com um CPCV, para que possam assegurar que a casa que pretendem comprar não tem nenhuma penhora, que quem se diz querer vender o imóvel é o vendedor, que a casa tem a licença de utilização e que o negócio que pretendem fazer tem as condições jurídicas para poder avançar. Temos assistido a que, por vezes, as pessoas se precipitam um pouco devido à pandemia, tentando resolver sozinhos os problemas e isso não tem sido a melhor solução. 

Nos últimos dias, têm-nos sido reportadas várias burlas de pessoas enganadas por falsos notários, anunciados na internet, que enviam supostos contratos para que sejam assinados à distância.

Entendo que o momento que atravessamos e a crise económica e financeira podem levar a algum desespero e que, por vezes, as soluções fáceis que estão disponíveis na internet são tentadoras, mas deve haver muito cuidado por parte de todos os cidadãos.

Notam mais casos desde a pandemia?

Sim, essa é a sensibilidade da Ordem dos Notários, face ao número de queixas que nos têm sido enviadas. Têm sido sobretudo no âmbito dos empréstimos bancários, mas também no de contratos promessa sobre bens imóveis. É gente que se tenta aproveitar desta pandemia e da impossibilidade do contacto pessoal, para tentarem que as pessoas façam pagamentos ou adiantamentos de contratos que não pretendem realizar, fazendo-se passar nomeadamente por notários, coisa que até já foi objeto de uma queixa nossa junto do Ministério Público.

É, por isto, importante que quando as pessoas pretendem materializar um negócio sejam assessoradas por um notário para avaliar o risco. Entendo que o momento que atravessamos e a crise económica e financeira podem levar a algum desespero e que, por vezes, as soluções fáceis que estão disponíveis na internet são tentadoras, mas deve haver muito cuidado por parte de todos os cidadãos. Não estou a dizer com isto para não fazerem negócios jurídicos de forma digital. Devem fazê-lo, mas desde que seja de forma segura e que confiem nos seus interlocutores. E apelo sinceramente a que todos tenham imenso cuidado nos próximos tempos, porque é normal que, nestas alturas, o surgimento de burlas e de negócios fraudulentos aumente. 

Por outro lado, aproveito para falar da inexistência de uma lei de identidade digital em Portugal que poderia resolver muitos problemas. Todos nós utilizarmos uma série de serviços conhecidos na Internet. Usamos redes sociais, os serviços da Google, os serviços do Estado. Ou em casos práticos da nossa vida, como para realizar contratos de eletricidade. E seria importante podermos identificar-nos de uma forma segura junto dos prestadores de serviços. Seria portanto importante que o Governo ponderasse seriamente criar uma lei de identificação digital. Isso seria muito importante para a evolução do país, até porque a União Europeia tem caminhado nesse sentido, havendo já regulamentos comunitários com regras relativamente claras. É um facto que o Governo tem investido bastante em ferramentas digitais, como a Chave Móvel Digital e como a possibilidade de ter a carta de condução no mapa, e tudo isso é importante, mas são coisas diferentes.

Tem alguma outra recomendação para o setor imobiliário nestes tempos de pandemia?

A nossa preocupação maior agora é com os negócios que não podem ser feitos, nomeadamente na área da mediação imobiliária, devido à impossibilidade de se fazerem visitas presenciais aos imóveis. Isto tem consequências gravosas naquilo que é a vida dos construtores civis e mediadores imobiliários, mas também nos prestadores de serviços jurídicos. Todos estão num ecossistema com interdependências. Eu acredito que pode e deve ser criado, logo que possível, um quadro jurídico especial e regulamentado para que seja retomada a atividade plena dos mediadores imobiliários. Há soluções que podem ser pensadas para termos uma retoma do imobiliário, que é uma parte importante da nossa economia, e é importante que sejam rapidamente criadas. 

A nossa preocupação maior agora é com os negócios que não podem ser feitos, nomeadamente na área da mediação imobiliária, devido à impossibilidade de se fazerem visitas presenciais aos imóveis.

No entretanto, é importante salientar que as mediadoras imobiliárias podem e devem consolidar já os negócios que têm em mãos, através da realização de contratos promessa, eventualmente recorrendo a instrumentos que são permitidos, como não estando as pessoas, o comprador e o vendedor, no mesmo local, cada uma delas poder deslocar-se a cartórios diferentes e fazer um contrato promessa unilateral, à mesma hora e no mesmo dia - isso irá resolver o problema. Os próprios cidadãos não devem deixar de concretizar os negócios jurídicos que têm pendentes, porque o pior que existe, e isso já aconteceu nos passados meses de março e abril, é termos situações que fiquem no cinzento e na indefinição. É importante que, quem tem interesse em fazer um negócio jurídico, não deixe de o fazer nesta altura. Ponderem, mas façam-no, até para que quando vierem a concretizar ou formalizar o contrato definitivo, seja possível garantir as condições iniciais do negócio, com base no contrato promessa.