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"Pandemia tem levado a muitas partilhas de heranças; recentes mas também antigas"

Aumento de óbitos e falta de liquidez das famílias, devido à Covid-19, têm levado a uma subida da venda de bens herdados.

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Autores: Tânia Ferreira, @jone

A atividade dos notários pode servir de espelho à realidade económica e social de um país. Por ali, passam todos os negócios jurídicos realizados a título individual ou por empresas. Em entrevista ao idealista/news, o bastonário da Ordem dos Notários faz um retrato de como foi 2020 e o arranque de 2021, com a pandemia a marcar os acontecimentos. Dito de uma forma resumida, a Covid-19 fez cair as vendas de imóveis a estrangeiros, mas a portugueses não. Subiram as habilitações de herdeiros, as partilhas de heranças e os testamentos, e começou, lentamente, a assistir-se à transferência de imóveis do alojamento local para o arrendamento de longa duração.

Em breve, segundo Jorge Baptista da Silva, "é expectável que se comecem a realizar alguns outros negócios jurídicos relacionados com a pandemia, noutra área negativa". Ou seja, "que as pessoas não consigam cumprir com as suas obrigações financeiras e tenham de começar a fazer confissões de dívidas ou hipotecar alguns dos seus bens imóveis para conseguir cumprir com as suas obrigações perante credores…". 

Além de analisar os movimentos, a partir dos atos jurídicos realizados, o responsável dá pistas sobre os cuidados a ter no momento de receber e gerir uma herança, entre outros conselhos para se minimizarem os efeitos da crise, a nível pessoal e macroeconómico.

Que balanço faz da realização de atos jurídicos em 2020, ano marcado pela pandemia da Covid-19? E como está a arrancar este ano?

Estimamos para 2020 uma quebra geral da atividade entre 20% e 30%, sendo que só no final do mês teremos um número definitivo. E registaram-se flutuações ao longo do ano. Naturalmente, a partir da pandemia, sobretudo com a diminuição do fluxo de cidadãos estrangeiros para Portugal, assistimos, por exemplo, a uma quebra nas compras e vendas de bens imóveis. Nas vendas a cidadãos portugueses, a nossa percepção é que se mantiveram relativamente estáveis, porque há necessidade de habitação e isso não se altera por existir uma pandemia, salvo algum recúo de cidadãos com menos poder de compra.

O que sim temos assistido é a um aumento de atos decorrentes da própria pandemia e em razão do maior número de óbitos. Falo das habilitações de herdeiros, que são obrigatórias quando existe falecimento de alguém, para efeitos da gestão do património que o falecido tinha. O mesmo acontece com as partilhas de heranças, que também aumentaram em função do número de óbitos, mas também devido à crise económica, que acaba por levar as pessoas a resolver partilhas antigas que tinham. Ou seja, tratar do património que tinham parado para vender os imóveis e receber o dinheiro a que tinham direito, obtendo mais liquidez.

Notamos claramente uma quebra de atividade generalizada, não apenas no imobiliário, mas em todos os atos jurídicos. O que sim temos assistido é a um aumento de atos decorrentes da própria pandemia, com a crise, e em razão do maior número de óbitos.

Nos testamentos, registamos um aumento sazonal, ou seja, quando a pandemia aumenta de intensidade, sentimos que as pessoas se preocupam mais com as questões da saúde e sobe a procura.

Desde o princípio deste ano, notamos claramente uma quebra de atividade generalizada, não apenas no imobiliário, mas em todos os atos jurídicos, porque as pessoas com o agravar da situação sanitária tentaram adiar as deslocações. Por isso, é perfeitamente normal que se continue a assistir a uma quebra no longo mês de fevereiro, também decorrente do agravar da pandemia. Em sentido contrário, é expectável que se comecem a realizar alguns outros negócios jurídicos relacionados com a pandemia, também uma parte negativa. Que as pessoas não consigam cumprir com as suas obrigações financeiras e tenham de começar a fazer confissões de dívidas ou hipotecar alguns dos seus bens imóveis para conseguir cumprir com as suas obrigações perante credores…

Como devem atuar os cidadãos com dificuldades financeiras para evitar futuros problemas jurídicos?

As pessoas não podem fazer de conta que isto não está a acontecer. É importante que quem esteja já a atravessar dificuldades financeiras, ou que identifique a possibilidade de ter dificuldades financeiras a muito curto prazo, comece a planear como é que pretende resolver isso. Que comece a tentar renegociar os seus empréstimos bancários, através de novas hipotecas ou de segundas hipotecas, ou outros financiamentos junto de outras entidades financeiras, que comece a ponderar a possibilidade, se for necessário, de venderem bens imóveis que tenham e que o façam com o tempo, para não terem de vender a um preço mais baixo do que aquilo que os imóveis valem. Na última crise financeira notámos que as pessoas acabaram por atuar já em desespero e isso levou a que os seus prejuízos fossem muito maiores. A pior coisa que um cidadão pode fazer é tentar negociar com os credores quando já está em incumprimento.

Mesmo do ponto de vista das prestações do próprio Estado isto é muito importante. Enquanto as pessoas têm uma certa capacidade para cumprirem, financeiramente, as suas obrigações, existe a possibilidade de pedir apoios, ordinários e extraordinários. Existe até a possibilidade de conseguir renegociar com entidades bancárias, prolongando, por exemplo o prazo dos empréstimos, e com isso evitam por vezes que a insolvência dos seus negócios pessoais se torne na sua insolvência pessoal.

As pessoas não podem fazer de conta que isto não está a acontecer. É importante que quem esteja já a atravessar dificuldades financeiras, comece a planear como pretende resolver isso e evitar que a insolvência dos seus negócios se torne na sua insolvência pessoal.

Isto é bastante importante que as pessoas percebam, porque muitas delas assinaram documentos e avalizaram as dívidas das suas empresas. Isto mais tarde ou mais cedo vai ter um prejuízo grave na sua vida pessoal. E o pior que uma economia tem, e as economias europeias têm este problema, porque as insolvências arrastam-se por muito tempo, é ter muitos cidadãos numa situação de insolvência, ou de incumprimento, porque isso impede-os de agir normalmente, impede-os de abrir novas empresas, impede-os de terem novos empregos, porque parte dos salários depois são penhorados e as pessoas têm mais dificuldades na subsistência, impede-os de ter uma vida normal e descansada, no sentido de estar sempre com medo de que alguém venha a sua casa e que penhore os bens de casa. Portanto todas estas situações devem ser ao máximo evitadas e para isso há que tomar decisões atempadamente.

Falou de um aumento da atividade que decorre infelizmente desta crise e que tem a ver com o aumento de procura por parte de quem quer tratar de heranças de familiares. Tem algum conselho, sobre como devem proceder de forma a fazer tudo da forma correta e o mais rapidamente possível?

Em Portugal, quando falece alguém, os herdeiros têm a possibilidade de aceitar ou não a herança. Isto é muito importante, porque aceitar a herança implica aceitar os ativos, mas também passivo, ou seja as dívidas. E para aceitar a herança não é preciso uma decisão formal, nem ir a lado nenhum, basta começar a gastar dinheiro, que esteja nas contas bancárias, ou a vender imóveis. Portanto, a primeira coisa que uma pessoa, como herdeiro, tem de fazer é inteirar-se sobre se aquela herança tem ou não dívidas, porque muitas vezes não são um benefício, mas um prejuízo, uma vez que as dívidas são superiores ao ativo.

Se aceitarem a herança, as pessoas vão ser chamadas a pagar essas dívidas. A forma de protegerem-se é através do repúdio da herança, que pode ser feito junto de qualquer notário. E isto impede que tenham qualquer tipo de problema com aquela herança.

Caso aceitem a herança, então devem fazer uma habilitação de herdeiros, comunicar às finanças os bens que o falecido tinha e ter em consideração aquilo que serão os impostos a pagar. Em Portugal os descendentes e os ascendentes, portanto os filhos e os pais avós, não estão sujeitos ao pagamento de impostos a não ser sobre bens imóveis, e aí terão de pagar 0,8%. Mas, quando os herdeiros são, por exemplo, primos ou sobrinhos, o imposto é de 10% sobre o valor dos bens, e portanto a decisão de aceitar é completamente diferente, porque as pessoas têm que se lembrar que vão ter que ser chamadas a pagar imediatamente e por vezes precisam de ter liquidez para o fazer.

No que concerne à gestão propriamente dos bens recebidos, a primeira decisão que os herdeiros também devem fazer, em conjunto, é se pretendem ficar com os bens ou se pretendem vendê-los. Se o objetivo for vender, apenas precisam de fazer a habilitação de herdeiros e podem colocar o bem à venda. Não precisam de partilhar primeiro.

A primeira coisa que uma pessoa, como herdeiro, tem de fazer é inteirar-se sobre se aquela herança tem ou não dívidas, porque muitas vezes não são um benefício, mas um prejuízo, uma vez que as dívidas são superiores ao ativo.

E se o objetivo for partilhar o bem?

Aí o mais importante é chegarem a um acordo, em vez de ir para um litígio prolongado, que se pode arrastar e desvalorizar o bem e fazer aumentar muitos custos. É importante que peçam mais do que uma avaliação independente dos bens para poderem comparar. 

Também devem inteirar-se de que possuem toda a documentação para ser vendido um bem. Por vezes as pessoas colocam à venda bens com falta de licença de utilização e isso é impeditivo da concretização do negócio. Isto é muito importante que as pessoas percebam, porque chegam a assinar contratos promessa, a receber sinais com penalizações e depois não conseguem vender aquele bem porque não tinham licença. Ressalvo, que apesar de não poder ser vendido, pode ser transmitido para um herdeiro, sendo preciso ter presente que um prédio não licenciado tem um valor menor que um prédio licenciado, o que terá de estar presente na avaliação e na partilha.

Têm notado um aumento no arrendamento e na transferência de casas que estavam no alojamento local para habitação para arrendamento de longo prazo?

O processo de transição está a ser muito muito lento por uma série de razões. Primeiro, foi notória a resistência inicial por parte dos proprietários em aceitar a perda de rendimentos brutal que implicava a transferência do imóvel do alojamento local para o mercado de arrendamento. Este processo foi extremamente lento e só se acelerou mais nos meses de novembro e dezembro, com o agudizar da pandemia. Há muita gente com dificuldades em cumprir as suas obrigações e compromissos com a banca, porque o investimento foi grande e não têm nenhum retorno do turismo neste momento.

Por outro lado, muitos desses imóveis não estavam adaptados para o arrendamento convencional, mas sim para o alojamento local. Mas é verdade que tínhamos assistido a escrituras de imóveis, realizadas em cartórios para imóveis que se destinavam a alojamento local, e entretanto as pessoas já as submeteram a propriedades horizontais para poderem depois arrendar de forma autónoma e mudar completamente o paradigma de investimento que fizeram.

E o quadro legal que entretanto foi criado para o efeito também veio ajudar a este movimento de transferência dos imóveis de uma atividade para outra.