Pedir crédito habitação em março custa mais 300 euros de prestação

Há um ano, as taxas Euribor ainda estavam em terrenos negativos, mas logo começaram a dar os primeiros sinais de subida. Esta foi uma das primeiras reações do mercado às subidas das taxas de juro diretoras então anunciadas pelo Banco Central Europeu (BCE) para travar a subida da inflação, que a guerra na Ucrânia catalisou. De lá para cá, a política monetária apertou (muito) e as taxas Euribor já subiram mais de 3 pontos percentuais (p.p.), estando hoje em níveis de 2008.

E esta evolução é espelhada nas prestações da casa dos novos créditos habitação de taxa variável: quem contratar um empréstimo para comprar casa em março de 2023 vai pagar mais 300 euros, face a quem assinou o contrato um ano antes.

A era dos créditos habitação mais baratos de sempre – marcada por taxas de juro negativas - terminou no início de 2022. As taxas Euribor começaram a subir logo depois do eclodir da guerra na Ucrânia (no dia 24 de fevereiro de 2022), reagindo às decisões de política monetária do regulador liderado por Christine Lagarde.

O BCE avançou mesmo com o maior e mais acelerado aumento das taxas de juro diretoras de sempre, subindo-as em 300 pontos base entre julho de 2022 e fevereiro de 2023. Um novo aumento dos juros na ordem dos 50 pontos é esperado em março, sustentado com base nos mais recentes dados económicos, admitiu a economista-chefe do BCE.

É precisamente esta evolução dos juros diretores tem dado gás subida das taxas Euribor, que já estão em níveis de 2008, estando entre os 2,5% e 3,5%. Estas são as médias das taxas Euribor mais utilizadas nos contratos de crédito habitação em Portugal relativas a fevereiro de 2023:

• Euribor a 12 meses (foi durante vários meses a mais utilizada nos novos contratos de crédito habitação no nosso país, mas a tendência está a mudar): atingiu os 3,534% em fevereiro, uma taxa superior à registada em janeiro (3,337%). Num ano subiu quase 4 pontos percentuais;
• Euribor a 6 meses (a mais utilizada em Portugal no total de créditos habitação): ultrapassou os 3% pela primeira vez desde 2008, fixando-se os 3,135% em fevereiro de 2023. Em janeiro, situou-se nos 2,858%. Hoje, esta taxa está 3,6 p.p. acima da registada um ano antes;
• Euribor a 3 meses (começa a ser uma opção para as famílias com a subida dos juros): chegou aos 2,640% em fevereiro, um valor superior ao registado em janeiro (2,345%). Há um ano (em fevereiro de 2022) esta taxa estava ainda no negativo (-0,495%), tendo subido 3,135 p.p. neste período.

Prestações da casa ficaram quase 300 euros mais caras num ano

As famílias que pretendem comprar casa em 2023, com recurso a financiamento bancário, vão deparar-se com um mercado hipotecário bem mais caro que há um ano, já que as taxas de juro – quer fixas, quer variáveis – estão a aumentar a alta velocidade, à medida que o mercado reage e se ajusta ao novo preço do dinheiro. Isto significa que os agregados têm de estar preparados para pagar prestações da casa bem mais caras.

Para perceber qual o reflexo das subidas das Euribor no valor do empréstimo a pagar ao banco todos os meses, os especialistas do idealista/créditohabitação apresentam simulações tendo por base um novo empréstimo habitação de 150.000 euros, com spread de 1% e prazo de 30 anos.

Analisando as taxas Euribor e as prestações da casa dos contratos assinados em março de 2023 comparando-os com os créditos assinados um ano antes (março de 2022), verifica-se que as despesas com a casa dispararam, podendo mesmo esta diferença superar os 300 euros:

• Crédito habitação com Euribor a 12 meses: de fevereiro de 2022 a fevereiro de 2023, a taxa Euribor passou de -0,335% para 3,534% (+3,869 p.p.). Isto quer dizer que quem contratar um empréstimo da casa em março de 2023 (que usa a média da Euribor do mês anterior, neste caso de fevereiro de 2023) pagará uma prestação de 762 euros no primeiro ano. Já quem pediu um empréstimo com as mesmas condições um ano antes, em março de 2022, pagou uma prestação de apenas 460 euros até este mês, no qual este valor vai ser atualizado. Ou seja, quem contratar um crédito em março de 2023 pagará de prestação da casa mais 302 euros mensais nos primeiros 12 meses do que quem se antecipou e assinou o contrato um ano antes.
• Crédito habitação com Euribor a 6 meses: quem pediu um crédito para comprar casa em março de 2022, com uma taxa de -0,476%, pagou 450 euros de prestação até agosto passado (6 meses). Já quem decidir pedir um empréstimo habitação nas mesmas condições em março de 2023 - com uma taxa de 3,135% - vai pagar mais 278 euros no semestre seguinte, desembolsando 728 euros por mês até agosto de 2023.

A verdade é que mesmo quem se antecipou e contratou um crédito habitação de taxa variável há um ano vai acabar por ver as prestações da casa atualizadas com os novos valores da Euribor. E o aumento ainda deverá ser considerável, já que a dimensão da subida depende de vários fatores como o spread, o capital em dívida e o ano do contrato.

Uma vez que o sistema de amortização francês dá cada vez menos peso aos juros na prestação da casa à medida que os anos passam, as famílias que pediram créditos habitação de taxa variável há pouco tempo vão sentir mais o efeito da subida dos juros nas prestações do que quem pediu o crédito há vários anos.

Foto de Mikhail Nilov no Pexels

Novos créditos habitação: prestações da casa voltam a subir em março

A subida contínua das taxas Euribor reflete-se também nos custos do crédito habitação mês após mês. Ou seja, quem contratar um empréstimo habitação em março de 2023 – que usa a média da Euribor de fevereiro – irá pagar mais de prestação da casa do que quem contratou no mês anterior:

• Crédito habitação com Euribor a 12 meses: esta taxa superou os 3,5% pela primeira vez desde 2008. Quem contratar um empréstimo para comprar casa em março de 2023 vai pagar 762 euros por mês no primeiro ano, mais 17 euros do que quem assinou o contrato em fevereiro;
• Crédito habitação com Euribor a 6 meses: esta taxa também já está acima dos 3%. E quem assinar um empréstimo para comprar casa em março (que usa a média da Euribor de fevereiro) pagará 728 euros, mais 24 euros nos primeiros seis meses do que quem contratou o empréstimo em fevereiro (que usa a taxa média de janeiro).
• Crédito habitação com Euribor a 3 meses: embora a taxa evolua a menor velocidade do que as restantes, já está acima dos 2,5%. Neste caso, a prestação da casa será de 685 euros em março de 2023, um valor 24 euros superior face a quem se antecipou e contratou um empréstimo em fevereiro (que pagará 661 euros durante os três meses seguintes).

Apoios para pagar a prestação da casa em 2023

Os dados mostram como as prestações da casa estão a subir há cerca de um ano, à boleia do aumento a galope das taxas Euribor. E a verdade é que muitas famílias estão mesmo com dificuldades em pagar as prestações da casa, já que 90% dos portugueses possui crédito habitação a taxa variável. Foi por isso mesmo que o Governo de António Costa desenhou vários apoios para ajudar a mitigar os efeitos das prestações da casa nos orçamentos familiares, num momento em que a inflação está ainda bem elevada, embora esteja a dar sinais de descida (o INE estima que ter-se-á fixado em 8,2% em fevereiro).

Estas são as novas medidas de apoio ao crédito habitação desenhadas pelo Executivo socialista. As duas primeiras integram o pacote “Mais Habitação” apresentado no passado dia 16 de fevereiro e que ainda está em consulta pública até 10 de março. As três últimas estão em vigor até ao final de 2023:

Novos apoios no pacote “Mais Habitação”

• Bonificação dos juros em 50%: a ideia passa por atribuir uma “bonificação temporária do encargo com juros nos créditos hipotecários, para famílias com rendimentos até ao 6º escalão e créditos até 200 mil euros, através da compensação de metade do excesso do indexante de referência face a 3% até um limite anual de 1,5 IAS (cerca de 720 euros)", indica a proposta detalhada do Governo.
• Isenção de mais-valias na venda de casas para amortização do crédito habitação pelo próprio ou do crédito habitação de um seu descendente.

Apoios ao crédito habitação já em vigor

• Novas regras para renegociar o crédito habitação: esta medida está inserida no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, proíbe o aumento dos juros e elimina custos associados à redução da prestação, por exemplo, a comissão por alargamento do prazo do contrato. Explicamos tudo aqui.
• Amortização antecipada sem custos: além de renegociar o empréstimo, o diploma permite amortizar total ou parcialmente o crédito habitação de qualquer valor e sem quaisquer custos, já que é eliminada a comissão de 0,5%. Quem tem Planos de Poupança Reforma (PPR) poderá resgatá-los, sem penalização fiscal, para pagar as prestações;
• Desconto no IRS para quem paga empréstimos habitação: esta medida inserida no Orçamento do Estado para 2023 permite aos trabalhadores que auferem um salário bruto de até 2.700 euros/mês e que estão a pagar um crédito habitação própria e permanente, de baixar um patamar na retenção de IRS.