A tributação de mais‑valias na venda de imóveis integrados em heranças indivisas voltou a ganhar contornos de incerteza. Um acórdão recente do Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) decidiu que a alienação de casas concretas antes da partilha está sujeita a IRS, alinhando‑se com a posição da Autoridade Tributária (AT) e contrariando a orientação que o Supremo Tribunal Administrativo (STA) vinha firmando a favor dos contribuintes.
Segundo o ECO, o caso em causa diz respeito à venda, em 2017, de duas frações autónomas em Lisboa por herdeiros de um património ainda não partilhado. O Tribunal Tributário de Lisboa tinha considerado tratar‑se de uma mera cessão de quinhão hereditário, anulando uma liquidação superior a 71.000 euros em IRS. O TCAS inverteu essa decisão num acórdão de 26 de fevereiro de 2026, ao concluir que, pela forma como a escritura foi redigida – com indicação explícita das duas frações e preço individualizado – “não foi o quinhão hereditário […] mas antes dois bens imóveis em concreto” que foram transmitidos. “Verificando‑se que a operação […] teve o efeito jurídico típico de uma compra e venda de imóveis, deve entender‑se que houve […] transmissão onerosa do direito de propriedade”, sustentam os juízes, repondo a liquidação de imposto.
A decisão assenta numa distinção central: enquanto a herança se mantiver indivisa, “nenhum herdeiro é titular de direitos individuais sobre bens específicos”, apenas de uma quota ideal, pelo que a venda dessa quota global (o quinhão hereditário) não gera mais‑valias tributáveis. Mas, afirma o TCAS, “esta argumentação não é transponível para os casos em que os herdeiros […] alienam um bem imóvel específico e determinado”, como aconteceu neste processo. O entendimento do tribunal superior dá assim respaldo à leitura da AT, que, numa informação vinculativa recente, já defendia que, quando está em causa a venda de um imóvel concreto da herança, “não está em causa a transmissão do quinhão hereditário como um todo, mas sim a alienação de um bem específico”, sujeita a tributação em IRS.
A mesma fonte recorda que este acórdão colide com a linha seguida pelo Supremo Tribunal Administrativo, em especial desde o acórdão uniformizador n.º 7/2025, que concluiu que “a alienação de quinhão hereditário não configura ‘alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis’”, afastando a tributação. Em dezembro de 2025, o STA foi mais longe, admitindo que, mesmo quando um negócio é formalmente descrito como venda de imóvel, pode não haver imposto se, em substância, estiver em causa apenas a transmissão da posição hereditária.
Esta divergência tem motivado críticas à administração fiscal. Paula Franco, bastonária da Ordem dos Contabilistas Certificados, acusa a AT de “teimosamente não seguir o acórdão do Supremo Tribunal”, enquanto o advogado Pedro José Santos, da RSN Advogados, alerta que “não é apenas uma divergência técnica”, mas a persistência numa interpretação que o STA “já rejeitou”. Para já, a coexistência de decisões opostas mantém o cenário de insegurança: na prática, a forma como o negócio é estruturado – venda de quinhão ou de imóvel concreto – pode ser decisiva para determinar se há ou não IRS a pagar sobre as mais‑valias.
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