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Vanguard Properties: “Apesar da pandemia os resultados continuam a ser muito positivos”

José Cardoso Botelho, Managing Director da Vanguard Properties, diz que “os portugueses estão novamente compradores” de casas.

“No segmento onde a Vanguard Properties está inserida, tivemos um ano de 2020 bastante positivo”, começa por dizer ao idealista/news José Cardoso Botelho, Managing Director da Vanguard Properties (VP). Segundo o responsável, apesar do contexto de pandemia da Covid-19, os resultados da promotora imobiliária “foram muito animadores”. “E o início de janeiro continua a ser muito positivo”, acrescenta, salientando que há muitos portugueses a investir no setor imobiliário e a comprar casa.

José Cardoso Botelho garante que a VP está em Portugal “para continuar a investir”, até porque, diz, “acredita muito no mercado português”. São vários os projetos que a empresa tem em andamento no país – em Lisboa, no Algarve e na zona da Comporta –, tendo já investido mais de mil milhões de euros. “Excluindo a Comporta estamos com cerca de 850 milhões de euros”, conta. E será que há algum projeto na calha? “Estamos a olhar para algumas oportunidades. Devo confessar que até agora ainda não apareceram, no geral, oportunidades muito interessantes”. 

Outro dos assuntos abordados na entrevista é o polémico fim dos vistos gold em Portugal. “O Golden Visa é muito importante para Portugal, um país que continua endividado. (...) Tenho esperança que o Governo repense sobre esta matéria, porque temos de passar a ideia de que continuamos a atrair um investidor de grande qualidade”, comenta.

Conversámos há cerca de um ano, já num contexto de pandemia, que entretanto se agravou em Portugal. Que balanço faz de 2020 e o que esperar dos próximos tempos para o setor imobiliário, nomeadamente para a promoção imobiliária?

No segmento onde a Vanguard Properties está inserida, tivemos um ano de 2020 bastante positivo. Os atributos de Portugal e as vantagens competitivas mantêm-se inalteradas e continua a haver muitas pessoas, muitos investidores, a querer vir para Portugal. Há relativamente pouco produto disponível e, portanto, os resultados do ano 2020 foram muitíssimo positivos, sendo por exemplo de assinalar o extraordinário sucesso do projeto da Muda, próximo da Comporta. Julgo que até final deste mês [janeiro] ou início da semana que vem [a primeira de fevereiro], teremos comercializado a totalidade desse projeto. E isto durante a fase da pandemia. 

Muda Reserve, na Comporta, está a ser um sucesso / Vanguard Properties
Muda Reserve, na Comporta, está a ser um sucesso / Vanguard Properties

No geral temos tido bastante procura por todos os produtos e julgo que é pelo facto de este ser um segmento alto e pelo facto da nossa empresa fazer muita promoção nos canais internacionais, o que faz com que continuemos a ter uma procura muito grande por parte de clientes internacionais e também nacionais. Portanto, apesar deste contexto de pandemia diria que os resultados foram muito animadores e o início de janeiro continua a ser muito positivo. Ainda hoje [dia 28 de janeiro de 2021] vimos um volume de pedidos de informação bastante grande, quase ao nível da pré-pandemia, ao nível de março 2020, da primeira quinzena, portanto vemos, apesar de tudo, esta situação de forma bastante positiva para a VP.

Podemos então afirmar que 2021 vai acabar por ser um bom ano para a promoção imobiliária?

Acreditamos que 2021 vai ser um ano positivo para as empresas que têm um posicionamento parecido com o nosso, no segmento mais alto. E isto porque, como disse antes, a procura continua forte. Há pouca oferta. Parece-nos que os processos de licenciamento estão a atrasar, pelo que há menos menos obra nova a lançar-se no mercado. Acreditamos que 2021 vai ser um ano bastante positivo para este segmento de mercado em concreto. Para segmentos mais baixos, classe média ou inferior, todos os problemas causados pela pandemia, o aumento do desemprego, a eventual redução do poder de compra e o maior aperto ao nível das condições de financiamento por parte da banca, diria que provavelmente haverá um decréscimo da atividade e do volume de transações. 

"Acreditamos que 2021 vai ser um ano positivo para as empresas que têm um posicionamento parecido com o nosso, no segmento mais alto"

Falou em atrasos nos licenciamentos, um tema/problema que não é novo. Ainda há um caminho a percorrer?

De alguma forma a pandemia veio agravar toda esta situação, que já era de si complicada, e portanto os prazos para a obtenção da licença, e não só da licença, também de outros documentos que são obrigatórios receber por parte da câmara, tudo isso está a atrasar. Isso não é nada positivo para a atividade, mas também não é para a questão dos preços, ou seja, a raridade de produtos faz com que os preços aumentem. E uma das consequências é também o aumento do custo do desenvolvimento de um projeto, porque o fator tempo não só encarece o projeto como aumenta o risco. Essa é uma questão que ainda não está resolvida e vejo com dificuldade resolvê-la enquanto esta situação da pandemia se mantiver.

De alguma forma a pandemia veio agravar toda esta situação, que já era de si complicada, e portanto os prazos para a obtenção da licença, e não só da licença, também de outros documentos que...

Quanto tempo demora agora, em média, o licenciamento de um projeto? 

A situação nos últimos tempos tem estado a piorar. Num projeto que queremos desenvolver para a classe média, na zona do Parque das Nações, em Lisboa [Riverbank], estamos a prever que a aprovação de um loteamento do projeto de arquitetura vá chegar a cerca de quatro anos, o que é completamente excessivo. Com estes prazos muito dilatados é complicado fazer casas a preços atrativos. É um problema que existe no mercado.

"Num projeto que queremos desenvolver para a classe média, na zona do Parque das Nações [Lisboa], estamos a prever que a aprovação de um loteamento do projeto de arquitetura vá chegar a cerca de quatro anos"

Como é que a VP se adaptou à pandemia, em termos de estrutura interna, por exemplo?

À parte de termos todas as equipas a trabalhar em teletrabalho, do ponto de vista da estrutura não tivemos grandes alterações, e isso por uma razão simples. Desde o primeiro dia, tecnologicamente estamos equipados para trabalhar em teletrabalho, portanto quando se tomou a decisão de ir para teletrabalho todas as pessoas levaram os seus computadores e todos estavam capacitados para o teletrabalho. Temos um software montado para isso. Do ponto de vista da produtividade, as coisas mantiveram-se a um nível bastante elevado. Obviamente que as equipas que fazem acompanhamento da obra mantiveram-se também em atividade, já que visitar as obras é imprescindível. 

Do ponto de vista comercial, instalámos, no ano passado, um novo CRM, que tem sido importantíssimo para gerir todos os pedidos de informação por parte de clientes nacionais e internacionais, que temos estado a reforçar. E temos estado a reforçar também as equipas de vendas. Como fazemos essencialmente venda em planta, neste momento é 100% em planta, a pandemia foi menos gravosa, porque não temos menos visitas a locais. Estamos a falar de projetos que ainda não existem fisicamente ou que estão em construção, ou seja, a venda em planta significa, no fundo, as pessoas acreditarem na qualidade das imagens que nós apresentamos, nas brochuras, nas plantas, nos dados dos cadernos de acabamentos. 

Nesse sentido, contrariamente a quem está a vender produto já construído ou produto em segunda mão, aí sim é muito difícil de se fazer vendas sem uma visita física, tivemos de alguma forma sorte. 

Considera que há no setor da promoção imobiliária um pré-pandemia e um pós-pandemia?

Do que temos vindo a assistir, há uma procura por parte das pessoas para produtos com mais varandas, mais jardim, jardins com zonas comuns de melhor qualidade. E isso de alguma forma faz parte do pacote que nós desde o primeiro dia desenvolvemos em todos os nossos produtos. Ou seja, não há um único edifício que estejamos a desenvolver onde a componente da varanda, grandes janelas, o máximo de superfícies verdes, não existisse. Nesse ponto de vista, a pandemia veio confirmar a nossa perspetiva.

"Como fazemos essencialmente venda em planta, neste momento é 100% em planta, a pandemia foi menos gravosa, porque não temos menos visitas a locais"

Mas creio que há cada vez mais pessoas a procurar esse tipo de oferta e a possibilidade de trabalhar mais perto de casa. Por outro lado, e essa parece que é uma tendência interessante, há uma procura muito maior por segunda habitação fora dos grandes centros urbanos. É isso que motivou, segundo parece, uma enorme procura pelo nosso projeto da Muda, e mesmo a nível da Comporta, onde ainda não temos nada para vender, já se verifica um elevadíssimo número de pedidos de informação. 

Temos um outro projeto, o Foz do Tejo, no Jamor, concelho de Oeiras, que vai ter uma componente interessante: um pequeno edifício no meio do loteamento, que tem cerca de 30 hectares e mais de 400 habitações, onde as pessoas vão ter um espaço onde podem trabalhar. E isto é interessante porque as pessoas não vão trabalhar em casa, têm um espaço interessante perto de casa e podem trabalhar ali perfeitamente, essa sim parece-me ser uma tendência que vem para ficar. Há muitas empresas que decidiram que um ou dois dias por semana os colaboradores ficarão a trabalhar em casa, portanto este tipo de oferta parece-nos muito interessante, é uma área onde vamos obviamente investir.

Um dos projetos da VP, a Torre Infinity, está a atrair muitos compradores nacionais. Os portugueses estão a comprar mais casas e a investir mais em imobiliário?

Num conjunto de vários edifícios que estamos a desenvolver, verificamos que os portugueses são a maioria dos clientes, é o caso do Infinity. Alguns como produto de investimento e outros para residência própria, o que contradiz um pouco a ideia que muitas pessoas têm, a de que se está a construir em Lisboa, e não só em Lisboa, para estrangeiros. Não é verdade. No A’Tower, nos Amoreiras, mais de 55% dos compradores também são portugueses, portanto estamos a ver que os portugueses estão novamente compradores, e de produtos de bastante nível de qualidade e preço. 

"O mercado português está muito ativo e continua a comprar. Diria que houve um reforço do mercado nacional a partir de 2019, e esse apetite continua"

O mercado português está muito ativo e continua a comprar. Diria que houve um reforço do mercado nacional a partir de 2019, e esse apetite continua, e é mais ou menos tranversal a todos os nossos projetos, exceto talvez o Castilho 203, onde há proporcionalmente menos portugueses, mas vemos muitos portugueses a comprar, o que muitos nos apraz.

Torre Infinity, em Campolide (Lisboa), está a atrair muitos portugueses / Vanguard Properties
Torre Infinity, em Campolide (Lisboa), está a atrair muitos portugueses / Vanguard Properties

Quanto é que a VP já investiu em Portugal nos vários projetos que tem em andamento, com e sem a Comporta?

Neste momento, em termos de investimento enraizado em Portugal, estamos basicamente em cima de um bilião de euros. Excluindo a Comporta estamos com cerca de 850.000 euros, sendo que com a Comporta, nas fases em 2021, 2022 e 2023, o valor do investimento é basicamente maior que todo o acumulado no passado, devido à sua dimensão. Além de que temos um investimento muito próximo dos 200 milhões de euros na Foz do Tejo. Vai haver uma intensificação muito forte do investimento por parte da VP em Portugal em quatro projetos: Muda, Foz do Tejo, Comporta Torre e Comporta Dunas. Isto demonstra, uma vez mais, o acreditar neste nosso mercado, sendo que estamos a estruturar para o efeito uma empresa que cada vez mais tem uma equipa de vendas interna, e a fomentar a comunicação nacional e internacional diretamente da marca VP, porque achamos que esse é o caminho.

A VP tem algum projeto na calha? Há algum investimento em vista? A cidade do Porto continua a não ser opção?  

Estamos a olhar para algumas oportunidades. Devo confessar que até agora ainda não apareceram, no geral, oportunidades muito interessantes. Acredito que nos próximos meses apareçam, nomeadamente de reconversão de hotéis em projetos residenciais de grande qualidade. É um tema para o qual estamos a olhar. Neste momento, como digo, estamos a analisar algumas oportunidades, nada em concreto está decidido. 

O Porto é uma cidade que apreciamos muito, mas até agora ainda não vimos uma operação muito interessante para o nosso tipo de produto. Temos uma situação em estudo, mas não temos uma decisão tomada, estamos, aliás, bastante longe disso. 

Estamos ainda a olhar para operações no Algarve, que é um mercado que acreditamos bastante, e mesmo na zona da Comporta de vez em quando aparecem algumas operações, sendo que já temos três grandes projetos na zona. Se fizermos novos investimentos têm de ser diferentes daquilo que já temos, caso contrário não faz sentido.

Em Lisboa, gostaríamos de fazer mais operações de reabilitação com muita qualidade, porque o mercado ainda está muito longe de estar saturado nessa área. Estamos ativamente à procura e à espera, também, que alguns proprietários nos contactem. Algumas famílias já apresentaram propostas para fazer parcerias para desenvolvimento de projetos nos seus terrenos, é uma área que pode vir a crescer. Temos uma estrutura pensada já nessa nessa perspetiva, mas estamos expectantes, ainda não é certo que vá existir muita oferta de terrenos, até porque já não há assim tantos disponíveis.

Projeto A'Tower está a nascer nas Amoreiras, em Lisboa / Vanguard Properties
Projeto A'Tower está a nascer nas Amoreiras, em Lisboa / Vanguard Properties

O fim dos vistos gold nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, previsto para o verão, tem gerado grande polémica. Que repercussões terá no negócio da VP? 

No ano passado, o anúncio do cancelamento do programa causou-nos dificuldades no ponto de vista de vendas. No caso específico da Torre Infinity, perdemos cerca de 20 vendas quase no imediato, apenas e somente por causa desse anúncio e logo após a publicação por parte do Financial Times de um artigo sobre essa matéria. A forma como se comunica é muito importante. 

Não é para mim certo que o Governo vá legislar no sentido de inviabilizar a contratação de Golden Visa em Lisboa e Porto ou nas suas zonas metropolitanas. Acredito que possa haver uma alteração que vá no sentido de aumentar o valor do investimento, por exemplo, e também faria sentido, já agora, aproveitar e ajudar a qualificar a oferta, ou seja, exigir por exemplo um certificado energético acima de B.

"Não é para mim certo que o Governo vá legislar no sentido de inviabilizar a contratação de golden visas na cidade Lisboa e Porto ou nas suas zonas metropolitanas"

O Golden Visa é muito importante para Portugal, um país que continua endividado. Estamos numa situação económico-financeira que não é fácil, portanto todo o investimento estrangeiro com qualidade faz muita falta. Diria que, contrariamente ao que muitas pessoas têm dito, o problema do Golden Visa não é tanto no volume de transações que ele gera, mas a imagem que transmitimos para o estrangeiro, no sentido de queremos ou não investimento internacional. É essencial que se transmita ao cliente estrangeiro uma imagem de credibilidade, de uma legislação que se mantém ao longo do tempo, ou seja, uma certa estabilidade legislativa, que é, talvez, o maior problema que Portugal tem no exterior ao nível do investimento. Passamos a vida a mudar leis e isso é péssimo para o investimento. 

Aliás, fala-se muito do ‘build to rent’, de investimentos de longo prazo para criar um parque habitacional de grande dimensão, que faz falta, como é óbvio, em todos os segmentos. Só que para existir um grande investimento neste tipo de operações, e quando digo grande são biliões de euros, é preciso haver estabilidade, não podemos estar sistematicamente a alterar a legislação do arrendamento, porque ninguém vai investir. Ao fazer isso estamos a inviabilizar o mercado de arrendamento. Não estamos a facilitar a vida, pelo contrário, estamos a complicar a vida de todos aqueles que não podem comprar ou que não querem comprar, mas também não há grande oferta e de qualidade para arrendar.

Tenho esperança que o Governo repense sobre esta matéria, porque temos de passar a ideia de que continuamos a atrair um investidor de grande qualidade. Acho bem que se aumente o valor médio do Golden Visa, o que queremos é atrair os melhores, já não precisamos de um ciente que recebemos em 2013/2014, queremos clientes mais sofisticados e é esses que estão a aparecer. Esses temos de acarinhar, porque Portugal precisa não só de capital mas também de pessoas de grande qualidade, que criem emprego e consigam gerar mais-valias para o país.

Podemos concluir, então, que a VP está de pedra e cal em Portugal e que vai continuar a investir no país? 

A marca VP está no mercado desde março de 2017, tem sido um percurso muito interessante. Numa fase inicial, o objetivo era comprar o maior número de projetos e o mais depressa possível, porque estávamos a ver um crescimento em termos de preço no mercado muito assinalável. Esse objetivo foi cumprido, já conseguimos comprar vários ativos e a preços bastante atrativos. As coisas têm corrido bastante bem. 

Esta ideia de criar uma marca forte e que fosse muito reconhecida pelos pares, pela banca, pelos advogados, auditores, etc., mas também pelo cliente final, resultou em pleno, estamos extremamente satisfeitos com o nosso atual posicionamento e que vai ser reforçado nos próximos tempos. Vamos fazer em 2021 e 2022 um investimento brutal na marca e no seu reconhecimento mundo fora, e estamos aqui para continuar a investir. Acreditamos muito no mercado português.