Bancos investem no ‘build to rent’ e querem ser senhorios

A construção de casas para serem depois colocadas no mercado de arrendamento – um modelo conhecido por ‘build to rent’ – é um “fenómeno” recente em países como Portugal e Espanha, apesar de ser muito comum nos EUA ou na Alemanha, por exemplo. Uma tendência que parece não estar a passar ao lado dos bancos: no Reino Unido, o grupo bancário Lloyds foi o último a entrar neste setor, com a aspiração de se tornar proprietário (e senhorio) de 50.000 residências na próxima década.

Os investidores estrangeiros, como o grupo imobiliário norte-americano Greystar e o Goldman Sachs, também estão a entrar neste novo segmento. O banco australiano Macquarie lançou sua própria plataforma, Goodstone Living, em junho deste ano, e anunciou planos de investir mil milhões de libras no setor.

"Há um grande mercado potencial, crescente procura de inquilinos e oferta limitada. É um grande mercado e há muito espaço em branco", disse Dana Gibson, diretor executivo sénior do Macquarie e diretor não executivo da Goodstone, ao jornal Financial Times.

Este setor deixou de ser desconhecido há dez anos no Reino Unido, tendo o investimento em 'build to rent' atingindo 3,5 milhões de libras no ano passado, um valor record, apesar da pandemia, de acordo com a Savills. O crescimento acelerou gradualmente desde que um relatório encomendado pelo governo apoiou o setor em 2012.

Existem cerca de 40.000 unidades em desenvolvimento no Reino Unido, somando-se a um mercado existente de 62.000.

Vista panorâmica da cidade de Londres Photo by Emily Wang on Unsplash

Em vez de apostar numa má decoração e má gestão do arrendamento por parte de particulares, os operadores profissionais prometem altos níveis de serviço. A proposta foi um sucesso entre os inquilinos, milhares dos quais se dispuseram a pagar um valor extra para morar em blocos construídos de propósito e geridos por empresas. Além disso, atrai cada vez mais dinheiro.

Lloyds criou uma marca própria: Citra Living

O Lloyds criou sua própria marca de arrendamento de residências privadas, Citra Living, e traçou planos agressivos de crescimento. Uma carteira de 50.000 casas - meta do Lloyds para 2030 e um número equivalente a cerca de 1% do parque total de habitação do Reino Unido, de acordo com a Savills – faria com que se tornasse de longe o maior senhorio do Reino Unido.

“O desafio para a Citra é que este não é um setor em que se pode entrar e comprar 50 mil casas. Em qualquer outro setor, os investidores comprariam carteiras ou plataformas, mas neste caso tiveram de entrar e construir por conta própria”, afirma Lawrence Bowles, analista da Savills especializado em construção de habitação para arrendamento.

Os promotores esperam “ficar” com os terrenos dos proprietários privados num mercado altamente fragmentado. Os 4,4 milhões de casas para arrendar do setor privado no Reino Unido pertencem a 2,3 milhões de proprietários privados, de acordo com o Ministério da Habitação. A ver pela maioria das estimativas, o ‘build to rent’ representa apenas entre 2% e 3% do parque habitacional destinado ao arrendamento no Reino Unido.

Vista panorâmica da cidade de Londres Photo by Alex Tai on Unsplash

Os investidores consideram que os blocos de construção destinados ao mercado de arrendamento serão uma fonte de rendimentos consistentes a longo prazo e que o interesse dos inquilinos continuará a crescer. A rentabilidade de 3% a 5% não é espetacular, mas é atrativa, num ambiente de taxas de juros baixas.

Os arrendamentos de apartamentos de construção nova também provaram ser mais fiáveis que os de outros setores imobiliários comerciais durante a pandemia do coronavírus.

Para o Lloyds, a aposta no ‘build to rent’ é uma forma de reduzir a dependência de fontes tradicionais de receita, como empréstimos.

Mais investimento e mais profissionalização

No entanto, alguns dos principais players do setor afirmam que o sucesso da construção de casas para arrendar requer um significativo investimento e profissionalização.

“Haverá vencedores e perdedores", disse Rick De Blaby, CEO da Get Living, que possui e gere a antiga aldeia olímpica, no leste de Londres, e é apoiada pelo gestor de fundos de pensão holandês APG e pelo promotor imobiliário Qatari Diar.

Na Alemanha, onde os proprietários profissionais são muito mais frequentes, houve uma reação de inquilinos insatisfeitos com aquilo que consideram práticas abusivas e arrendamentos altos. Em Berlim, está em andamento uma campanha para expropriar 240.000 propriedades dos maiores proprietários/senhorios residenciais cotados em bolsa.

No Reino Unido, a reclamação dos atuais proprietários de imóveis arrendados não é que eles sejam muito visíveis ao público, mas que ainda estão fora do radar. Os operadores falam de que 10.000 unidades é o nível em que as economias de escala surgem, mas nenhuma empresa ainda atingiu esse número no Reino Unido.