Investimento em imobiliário comercial dispara 82% no 1º semestre

O primeiro semestre de 2025 foi o melhor dos últimos cinco anos no que respeita a investimento em imobiliário comercial no país. Durante estes primeiros seis meses foram investidos 1,22 milhões de euros no setor, incluindo ativos de retalho (49% do total), hotelaria (27%) escritórios (11%), industrial e logística (9%), living e alternativos (4%).

Estes são os dados revelados pelo relatório de mercado “Market Dynamics”, da JLL, que analisa trimestralmente o desempenho do mercado imobiliário em Portugal. Segundo o relatório, o montante investido nos primeiros seis meses do ano fez a atividade disparar 82% relativamente aos 668 milhões alocados no setor em período homólogo de 2024. 

O desempenho do mercado este ano, de acordo com a consultora imobiliária, continua bastante animador, com níveis de atividade atuais a superar em 28% a média do primeiro semestre dos últimos cinco anos, sendo este o melhor desde o ano de 2020, quando a atividade atingiu os 1,67 mil milhões de euros nos meses que antecederam a pandemia. Andreia Almeida, Head of Research da JLL Portugal, explica em comunicado que “desde 2020 que não tínhamos um 1º semestre com este volume de investimento, comprovando que Portugal é um destino sólido para o capital internacional, ao mesmo tempo que os investidores nacionais estão mais competitivos e dinâmicos”.

"Portugal é um destino sólido para o capital internacional", diz Andreia Almeida, Head of Research da JLL Portugal

A responsável destaca ainda o “contributo dos centros comerciais para esta dinâmica”, uma vez que os níveis de investimento registados neste semestre refletem a continuidade das transações destas unidades, além da elevada dinâmica do capital institucional português e a entrada de novos investidores estrangeiros. Andreia Almeida sublinha que os centros comerciais foram um “produto âncora” do mercado durante anos, embora tivesse perdido alguma tração nesta década. “Foi uma questão global, com muitos investidores a afastarem-se desta tipologia de ativo pelo risco percecionado devido à massificação do comércio online e da então declarada morte da loja física. A realidade demonstrou que não é assim, com a reinvenção do espaço físico de compra, e Portugal volta a destacar-se a nível internacional neste segmento, onde sempre fomos líderes e muito inovadores”, acrescenta.

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A Head of Research da JLL Portugal refere também que, internamente, este primeiro semestre do ano foi marcado pela incerteza política, mas que, “ainda assim, o mercado floresceu para os melhores níveis de cinco anos”, o que leva a empresa a encarar o remanescente do ano “com um elevado otimismo”.

Perspetivas positivas para o segundo semestre 

Para esta segunda metade do ano, Andreia Almeida ressalta que o país mantém “boas perspetivas macroeconómicas, com uma previsão de crescimento do PIB acima da média europeia, num contexto de continuação da compressão das taxas de juro” e associado a “indicadores muito fortes do mercado imobiliário nacional, incluindo taxas de disponibilidade reduzidas e um crescimento das rendas nos diversos formatos de ativos”. A responsável revela ainda que foi observado um “movimento de valorização dos ativos nos diferentes segmentos por via de melhorias operacionais e funcionais e pela adoção dos princípios de ESG”.

Também no que se refere ao desempenho ocupacional do mercado as perspetivas mantém-se positivas, após um semestre em que as vendas na habitação continuaram a crescer e a tendência de subida de preços manteve-se. A hotelaria também cresce em todos os indicadores e o retalho exibe uma dinâmica elevada, com mais consumo, vendas e novas aberturas. Já no que respeita às atividades de imobiliário industrial e logística e aos escritórios de Lisboa e Porto, estas ficaram abaixo dos níveis homólogos durante o primeiro semestre do ano, embora a tendência seja de progressiva recuperação.

“A habitação continua a ser marcada pelo fosso entre uma elevada procura e uma falta estrutural de oferta, o que mantém a tendência de subida de preços apesar dos níveis altos atingidos. Contudo, há um reforço crescente do investimento em nova promoção, com registo de pedidos de licenciamento para 35 mil novas casas só neste semestre, o que é um passo muito importante para começar a abrandar o aumento dos valores de mercado”, indica a Head of Research da JLL Portugal.

Quanto aos setores não residenciais, Andreia Almeida conclui “a capacidade de retoma da ocupação de escritórios em Lisboa e Porto, com expetativas de crescimento na segunda metade do ano, bem como do reforço da oferta moderna e de qualidade no imobiliário industrial e logístico, com impacto direto no aumento da absorção. O retalho e a hotelaria têm perspetivas animadoras, registando crescimentos mais lentos, mas consistentes com os níveis de consolidação atingidos”.

Desempenho do mercado imobiliário no primeiro semestre

Estas são as conclusões do relatório “Market Dynamics” da JLL no que respeita a investimento, escritórios, industrial e logística, retalho, hotelaria e residencial.

• Investimento

Foram transacionados 1,22 mil milhões de euros em imobiliário comercial, representando um crescimento de 82% face a período homólogo de 2024 e 28% face à média do primeiro semestre dos últimos cinco anos.

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O retalho dominou a atividade com 49% do valor transacionado (590 milhões de euros) e com a venda de um centro comercial prime que foi a maior operação registada, enquanto a hotelaria captou 27% do investimento (331 milhões), com a transação de hotéis de 4 a 5 estrelas, resorts e country clubs.Os escritórios representam 11% do investimento (135 milhões), enquanto o setor industrial e logística representa 9% e o segmento de living e alternativos corresponde a 4%. Há ainda que registar a forte atividade dos investidores nacionais, a entrada de novos players internacionais, com o capital estrangeiro a gerar 74% da atividade, e os 6,15% gerados pelos centros comerciais prime.

• Escritórios

Em Lisboa registou-se uma ocupação de 84 mil metros quadrados (m2), em queda face ao primeiro semestre do ano passado, embora em recuperação mais recentemente, com mais de 80% da ocupação a acontecer no 2º trimestre, o que representa um crescimento homólogo de 27%. 

Ainda na área de Lisboa há que notar a recuperação da área média por transação ao longo do ano, atingindo 1.198 m2, a contratação da nova sede do Banco de Portugal (32.000 m2) que levou a que as empresas de Serviços Financeiros fossem as mais dinâmicas, com 40% do take-up, e a zona do CBD a mais procurada (52%). A renda prime esteve estável no segundo trimestre, nos 29 euros/m2/mês e a taxa de disponibilidade baixou para 8,3%.

Foram ainda concluídos mais de 88 mil m2 de novos escritórios no primeiro semestre, sendo que o volume de escritórios em construção é de 208 mil m2.

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Já no Porto, a ocupação foi de 9.500 m2 neste período (decréscimo homólogo de 66%), com uma aceleração da procura no segundo trimestre, registando 69% da absorção do semestre. A área média por transação situou-se pouco acima dos 400 m2 e as rendas prime mantiveram-se nos 21 euros/m2/mês, enquanto o volume de escritórios em construção ascendeu a 98.300 m2.

Nota ainda para as empresas de Serviços Financeiros que geraram 48% da atividade, com a ZEP (50%) e o CBD Boavista (37%) em destaque como destinos preferenciais da procura.

• Industrial e logística

Foram ocupados 207 mil m2 de área logística no período em análise, representando uma quebra de 50%, embora em linha com a média do primeiro semestre dos últimos cinco anos. Cerca de 67% da atividade foi realizada durante o segundo trimestre, com a região de Lisboa a agregar 59% da ocupação, com especial destaque para o eixo Sacavém-Alverca (20%).

Os três maiores negócios dos primeiros seis meses do ano geraram 25% da absorção, variando entre os 15 mil e os 18 mil m2 por negócio, e as rendas prime continuaram estáveis no segundo trimestre (6,75 euros/m2/mês em Oeiras-Cascais e 5,50 euros/m2/mês no eixo Porto de Leixões-Aeroporto).

Contudo, o setor continua em escassez de oferta adequada aos requisitos da procura, sendo que no primeiro semestre foram concluídos apenas 31.400 m2 de nova área, estando em construção mais 495 mil m2.

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• Retalho

O setor do retalho regista uma boa capacidade de adaptação, graças ao crescimento de 3,6% das vendas entre maio deste ano e maio de 2024 e à robusta atividade turística. Registou-se também uma grande procura de espaços no comércio de rua em Lisboa, enquanto no Porto se manteve uma procura elevada na Baixa da cidade e verificou-se um reforço dos Aliados como destino de marcas de luxo e premium.

No que respeita a rendas do comércio de rua, esta mantém-se em máximos, com Lisboa a atingir os 145 euros/m2/mês no Chiado e o Porto a chegar aos 85 euros/m2/mês na rua de Santa Catarina. Em retalho alimentar stand alone e retail park as rendas prime situam-se em 13 euros/m2/mês e 15 euros/m2/mês, respetivamente.

• Hotelaria

Registou-se um desempenho operacional sólido no período analisado, com um aumento de 3,6% no número de hóspedes (14,8 milhões) face ao mesmo período do ano passado e de 7,9% nos proveitos totais (2,24 mil milhões de euros).

As taxas de ocupação ficaram estáveis, nos 62% a nível nacional, embora a diária média tenha aumentado 8,2% para 114 euros e o RevPAR 6,8% para 70 euros. foram inauguradas 34 unidades hoteleiras (2576 camas) neste primeiro semestre.

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• Residencial 

Por fim, no setor residencial registou-se um aumento trimestral no preço das casas de 4,2% no segundo trimestre e de 11,5% em termos homólogos, embora as vendas continuem a recuperar, com cerca de 40.500 casas transacionadas no segundo trimestre. Os preços em Lisboa cresceram 6,3% nesse período, sobretudo nos mercados da margem sul do Tejo, com aumentos médios da ordem dos 22%. O preço médio de venda ultrapassou os 5 mil euros por metro quadrado (m2). 

No Porto houve um aumento de 7,9%, com o preço médio de venda a situar-se nos 3.500 euros por m2. Há ainda que referir uma importante aceleração na atividade de promoção, com aumento nos pedidos de licenciamento, que ascenderam a uma oferta potencial de 35 mil casas novas durante o primeiro semestre, e um incremento dos níveis de projetos licenciados.