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Mais casas em Portugal: promotores pedem “via rápida” para ‘build to rent’

Promotores reclamam ‘task force’ legislativa e fiscal que elimine obstáculos e concretize o “desígnio nacional” de reforçar a oferta de habitação.

Criar mais habitação em Portugal
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Autor: Leonor Santos

Disponibilizar mais edifícios para reabilitar e terrenos para construir; apostar numa tramitação rápida e simplificada do licenciamento urbanístico; e criar um ambiente propício a mais investimento (privado). Três eixos estratégicos para a criação de mais habitação em Portugal que justificam, mais que nunca, uma ‘task force’ legislativa e fiscal capaz de eliminar obstáculos e concretizar este “desígnio nacional”. Esta é a convicção dos promotores imobiliários, para quem o arrendamento “é uma das formas mais rápidas e eficazes de combater a carência habitacional”. Mas para isso, defendem, são precisos mais incentivos, como por exemplo uma “via rápida” para projetos ‘build to rent’.

Esta foi uma das ideias discutidas na II Conferência da Promoção Imobiliária, que decorreu esta quarta-feira, dia 30 de junho de 2021, em Lisboa. Promotores e investidores juntaram-se, pela primeira vez, em formato presencial – respeitando todas as medidas de higiene e segurança no âmbito da pandemia da Covid-19 –, para debater o agora e o futuro da habitação no país.

Na abertura do evento, Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), frisou que “vivemos uma oportunidade única para dinamizar o arrendamento que não podemos desperdiçar”, apresentando de forma resumida os “Contributos da APPII para soluções de Habitação para todos”, um documento oficialmente entregue à secretária de Estado da Habitação, Marina Gonçalves, no encerramento do certame.

Para o responsável que representa promotores e investidores a operar em Portugal, é necessário criar um pacote legislativo que permita ultrapassar alguns dos obstáculos que impedem a construção de mais habitação para as famílias portuguesas, nomeadamente os preços excessivos a que os terrenos e edifícios são colocados no mercado, em especial a carência de lotes disponíveis para promover habitação acessível, a falta de mão de obra e capacidade instalada, o aumento dos custos de produção ou a excessiva e instável regulamentação e elevada carga fiscal.

“Estado tem de vir a jogo”

Para Hugo Santos Ferreira, o “Estado tem de vir a jogo” e disponibilizar o vasto património público (edifícios e terrenos), vendido a privados de forma condicionada, dedicado à construção de habitação acessível, para venda ou arrendamento; e “ainda apostar na urbanização de terrenos públicos expectantes nos centros das cidades, de modo a aumentar a oferta de terrenos nessas zonas de maior pressão urbanística”.

Além disso, é importante “continuar a reduzir o tempo e a simplificar o licenciamento, caso contrário, o “produto” torna-se escasso e, por isso, de maior valor”, bem como “lutar por um regime jurídico facilitador de mais projetos”. Diz ainda que é “urgente” implementar aquela que é umas medidas mais reclamadas pelo setor, que é redução ou dedução do IVA na construção nova, já que este é um dos maiores obstáculos ao avanço de mais projetos em Portugal.

Photo by Raul Petri on Unsplash
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Não deixou de frisar aquela que considera “a maior incoerência do nosso sistema fiscal”, isto é, o duplo imposto que representa o AIMI nos terrenos e edifícios para uso habitacional e deixou a pergunta: “Queremos mais habitação, mas castigamos duplamente quem tem ou se propõe adquirir terrenos e imóveis para esse fim?”.

É importante continuar a reduzir o tempo e a simplificar o licenciamento, caso contrário, o “produto” torna-se escasso e por isso de maior valor
Hugo Santos Ferreira
Presidente APPII

Apesar disso, não deixou de salientar que, pela primeira vez, em muitos anos, “e no caso autárquico talvez até nas últimas décadas”, têm sentido uma grande disponibilidade por parte dos governantes e decisores para, em conjunto com as empresas e esta APPII, “trabalhar e com isso analisar estes problemas, apontando estratégias e medidas de resolução, contactos estes que têm acontecido com uma regularidade mensal, semanal e até diria diária”.”Um facto que não podemos deixar de assinalar como positivo”, frisa.

“Habitação é um direito fundamental, mas que é considerada um produto de luxo”

Apesar da discussão em torno do arrendamento ganhar sempre “fulgor” quando se fala de políticas de habitação, na opinião do presidente da APPII, o impulso a este mercado ainda não aconteceu, e os “investidores não viram ainda medidas que lhes deem as condições mínimas para avançar com novos projetos de arrendamento de longa duração”.

“A verdade é que a generalidade das medidas criadas até agora tenderam sempre a “encolher” o já “encolhido” mercado do arrendamento, ansiando os investidores por ver mais medidas de incentivo ao chamado ‘build to rent’”, diz Hugo Santos Ferreira.

Esta é, de resto, uma ideia destacada nos “Contributos da APPII para soluções de Habitação para todos”, elaborado por um grupo de trabalho composto por 20 associados, que procuraram identificar as principas barreiras ao desenvolvimento de destes segmentos e de apontar sugestões e alterações, numa proposta entegue ao Governo.

Fernando Vasco Costa, country manager da Nexity em Portugal, um dos associados, e também responsável pela apresentação das linhas gerais deste documento na conferência, argumenta que “a habitação é um direito fundamental, mas que é considerada um produto de luxo, com um regime fiscal abusivo e de exceção”. Para haver mais oferta, garante, é preciso alterar este regime.

Recursos do PRR deveriam ser utilizados para atrair investidores privados

O gestor refere que há “um enorme interesse dos investidores em investir na criação de habitação acessível e para arrendamento em Portugal”, considerando que “Portugal está a endividar-se para criar um parque público de habitação, em cerca de 800 milhões de euros [através do PRR], para um parque que não chega, e de forma totalmente desnecessária”.

Para Hugo Santos Ferreira, por seu lado, estes recursos europeus deveriam ser também canalizados para atrair investidores privados, “podendo nomeadamente aproveitar-se o PRR para criar condições que incentivem ou viabilizem mais projetos imobiliários habitacionais e já agora verdes”.

Portugal está a endividar-se para criar um parque público de habitação, em cerca de 800 milhões de euros [através do PRR], para um parque que não chega, e de forma totalmente desnecessária
Fernando Vasco Costa
Country manager da Nexity em Portugal

“Uma boa solução seria criar linhas de financiamento bonificado alternativo verde para a habitação, ou a dinamização do mercado de Green Bonds, tão em voga na Europa, tanto pela via privada e do mercado de capitais, como pela via pública, através da canalização dos fundos do Pacto Ecológico Europeu, PRR, ELPRE e do Banco de Fomento”, comenta.

Uma “oportunidade única” para dinamizar o mercado

Os promotores consideram que se vive uma “oportunidade única” para dinamizar o mercado de arrendamento em Portugal. Mas apesar dos investidores estarem disponíveis, o atual enquadramento político-legislativo torna “muito difícil” concretizar esta opção, nomeadamente porque as abordagens políticas observadas durante a última década, foram estratégias “meramente experimentalistas, que afetaram na verdade sempre a produção de oferta e criando com isso danos de longo prazo no mercado”.

Para incentivar os investidores a entrar neste mercado do arrendamento e com isso aumentar a oferta privada de habitação por esta via, os promotores consideram que é preciso criar nas câmaras municipais uma "via rápida” para projetos de arrendamento (‘build to rent’, com gestor de projeto municipal 100% dedicado; e estabilizar o seu regime jurídico.

Photo by MART PRODUCTION from Pexels
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“Um dos maiores entraves a um mercado do arrendamento é, mais uma vez, a instabilidade legislativa e fiscal, bastando para isso atentar nas sucessivas alterações ao regime legal do arrendamento (o “NRAU”) só na última década. O NRAU foi alterado mais de uma vez por ano nos últimos 10 anos”, lembra Hugo Santos Ferreira.

A II Conferência da Promoção Imobiliária ficou marcada por estas e outras temáticas, nomeadamente pela discussão sobre a sustentabilidade do imobiliário e os impactos na saúde, também os impactos da pandemia no setor e de que forma está a afetar a forma como se vive e trabalha – e se fazem negócios -, sem esquecer a questão do “caos” do licenciamento, um processo “completamente kafkiano”, nas palavras do presidente da APPII, e que continua envolto em burocracia, a opacidade, e imprevisibilidade.