"O que não se vender em 2015 vai vender-se em 2016, que também será um ano bom"

Eric van Leuven nasceu na Holanda, mas vive e trabalha em Portugal há mais de 30 anos. É, desde 1991, managing partner da Cushman & Wakefield (C&W), conhecendo o setor imobiliário nacional como poucos, sobretudo o comercial. “Os negócios agora são mais pensados”, conta em entrevista ao idealista/news. Segundo o especialista, “o interesse por Portugal aumentou exponencialmente”, sendo que “a verdadeira explosão da atividade deu-se em setembro, outubro do ano passado”.

Qual o panorama atual do setor imobiliário, nomeadamente no investimento comercial?
A C&W está a ter o melhor ano de sempre. Muito melhor que 2007, que tinha sido o último ano memorável. Todos os setores do imobiliário comercial estão a ter um bom desempenho, sendo que é extraordinário na área do investimento. O interesse por Portugal aumentou exponencialmente. Aos interessados tradicionais, os fundos alemães, ingleses, holandeses etc., juntam-se hoje os da China, Singapura, Malásia, Brasil, Chile, México e EUA, que têm uma predominância muito grande. E tanto se vende um edifício muito bem arrendado, novo, com um contrato longo que atrai uma dúzia de ofertas, como se vendem coisas secundárias.

Durante muitos anos, o investimento esteve focado no imobiliário seguro e com pouco risco e agora também os ativos com maior risco atraem interessados internacionais, e 90% do investimento é estrangeiro. Mesmo quando aparece uma sociedade de gestão de ativos portuguesa muitas vezes tem por trás capital estrangeiro. 

A reabilitação urbana também está incrível, basta passear pela cidade [Lisboa] para ver. Aí sim entram os investidores portugueses, de volumes mais pequenos. Mas já vemos investidores estrangeiros a entrar neste mercado. 

"Durante muitos anos o investimento esteve focado no imobiliário seguro e com pouco risco e agora também os ativos com maior risco atraem interessados internacionais"

Esta tendência de aumento de investimento era esperada?
Já se estava a adivinhar. Fizemos uma operação no final de 2013, com um fundo de pensões suíço, que deve ter sido a primeira operação de investimento estrangeiro em Portugal de algum montante. Depois da saída da Troika o interesse aumentou, mas a verdadeira explosão da atividade deu-se em setembro, outubro do ano passado.

É expectável que vá continuar?
Uma das coisas que determina muito este interesse é o excesso de liquidez que existe no mundo. Há muito dinheiro e com taxas de juro baixíssimas, obrigações e direitos de tesouro com taxas de rentabilidade negativas, em alguns casos, e o capital precisa de rentabilidades mais atraentes. O imobiliário oferece isso e é um refúgio neste momento. Não prevejo que em 2016 esse cenário vá acabar. A Europa é também um refúgio.

Com a contenção de investimento dos BRIC, que eram um destino de investimento, os investidores viram-se para os mercados mais seguros de EUA e Europa. Também não vejo que isso vá mudar nos próximos meses. Depois há outro fenómeno, no caso de Portugal: os investidores tendem a ter horizontes mais curtos. Se até 2007 os investidores tradicionais eram fundos portugueses e alemães que compravam para a vida, para dez anos, hoje são de muito mais curto prazo: três, cinco anos.

E quem são esses investidores?
Muito os “private equity” americanos. Houve “players” muito grandes, a Blackstone, a Baupost, a Nai Berhman, a Oaktree etc., que fizeram investimentos avultados, mas que têm um plano de negócios que não é ficar sentado em cima do rendimento e pagar dividendos aos acionistas de 4%. Todos querem acrescentar valor. O “business plan” é diferente dos “players” antigos, o que vai gerar muita dinâmica. Estes investidores de mais curto prazo estão a preparar os produtos para os vender aos investidores de mais longo prazo. É um ciclo. Nos próximos dois, três anos é provável que esta atividade se mantenha.

"Os investidores tendem a ter hoje horizontes de mais curto prazo: três, cinco anos".

O investimento imobiliário comercial vai mesmo chegar aos 2.000 milhões de euros este ano? 
Estamos perto do final do ano e já se contabilizaram cerca de 1,5 milhões. Só nós estamos envolvidos em facilmente 500 milhões. Nem tudo se vai fechar este ano, mas dá uma ideia da ordem de grandeza. Certo é que o mercado já fez mais em termos de investimento que em 2007, o melhor ano até agora (1,3 milhões). O que não se vender em 2015 vai vender-se em 2016, que também será um ano bom.

Este será então um grande ano para o setor imobiliário. E o que se pode esperar no futuro?
As comparações com 2005 ou 2007 são um pouco injustas. Hoje toda esta atividade de investimento está mais fundamentada, ou seja, está baseada em preços mais baixos, em “cash flows” mais sustentados, com rendas mais de mercado e com pouca alavancagem.

Isto faz com que apesar de achar que os preços pagos são picantes, não acho que estejamos em risco de haver uma nova crise de bolha, porque os imóveis são comprados com mais capitais próprios e com base em rendas mais sustentadas, o que dá um certo conforto. O imobiliário com a crise cresceu, tornou-se mais ágil, mais inteligente, menos intuitivo e mais racional. Os negócios são mais pensados.