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Proteger proprietários e dar serviços a inquilinos: a missão da Aluga Seguro que hoje aterra em Portugal

Empresa espanhola líder no arrendamento escolheu o mercado luso para se internacionalizar. Responsáveis máximos explicam porquê em entrevista.

Autores: Tânia Ferreira, @jone, Luis Manzano

Depois de anos a preparar a entrada em Portugal, foi em plena pandemia da Covid-19 que a espanhola Alquiler Seguro decidiu dar o salto internacional e arrancar com a atividade no mercado de arrendamento luso. "O muito forte interesse no país por parte dos investidores nacionais, espanhóis e internacionais, torna Portugal agora mesmo muito apetecível", diz o CEO do grupo, em entrevista ao idealista/news. Antonio Carroza revela que confia num "crescimento rápido" porque "já temos pré-acordos assinados com 'family offices', fundos de investimento e sócios importantes". Sem esquecer o cliente estrela, que é proprietário particular, a empresa líder em Espanha vai replicar o modelo de sucesso que desenvolveu nos últimos 15 anos no país vizinho na área do arrendamento, escolhendo a marca Aluga Seguro para funcionar em Portugal. O gestor não tem dúvidas de que arrendar casa vai sair reforçado da atual crise global, por ser uma "solução ágil, fléxivel e ao alcance de todos", e prova disso é que o negócio cresceu.

"A Portugal vamos trazer uma nova forma de ver e trabalhar o arrendamento profissional, protegendo os proprietários, dando serviços aos inquilinos e dinamizando o mercado", promete, por seu lado, Francisco Reganha, Country Manager da Aluga Seguro, na mesma entrevista ao idealista/news, realizada virtualmente. 

Aluga Seguro é a marca para Portugal e escritório na Amadora é hoje inaugurado

Com uma rede comercial própria de cobertura nacional em Espanha, composta por quase 50 escritórios e uma carteira de cerca de 14 mil imóveis sob gestão, o grupo Alquiler Seguro inaugura hoje, dia 08 de junho de 2021, a filial portuguesa. Para começar a operar, a empresa elegeu uma cidade periférica de Lisboa. "Estamos localizados na Venda Nova, mesmo junto às Portas de Benfica, a 200 metros de Lisboa, mas ainda é no concelho da Amadora, que tem um dinamismo imobiliário muito, muito interessante", revela Fransico Reganha, destacando que "é o ponto de partida para outras zonas de Lisboa e do país, de acordo com a evolução e consolidação do negócio".

No imediato, o grande desafio que a Aluga Seguro vislumbra em Portugal é, de acordo com Francisco Reganha, "conseguir fazer passar a mensagem e que, tanto senhorios como inquilinos, entendam que o nosso serviço é uma mais valia para ambos", de forma a incentivar os proprietários a colocar no mercado de arrendamento de média e longa duração os imóveis que, muitas vezes, preferem ter vazios ou no Alojamento Local por receio de incumprimento e pela carga fiscal, contribuindo assim para um aumento na oferta de casas para arrendar.

A maior garantia que dizem ter para oferecer é a força do grupo, porque a Alquiler Seguro provou que é especialista em superar crises. "Já antes desta crise, em que o negócio vai de vento em popa, na de 2009/2011 fomos capazes de crescer, porque é precisamente num entorno social e económico como o atual que o nosso serviço faz sentido, já que podemos dar soluções profissionais que não estão ao alcance dos particulares", argumenta Carroza. E dá o exemplo do que aconteceu em Espanha, no pior momento da atual crise e quando o país estava em total confinamento e reinava a incerteza sobre como seria o futuro. "Graças à solvência do grupo podemos dar resposta às necessidades do proprietários, de forma a que continuassem a cobrar as suas rendas a tempo e horas, mas também dando soluções financeiras aos inquilinos para poderem garantir os seus pagamentos".

'Build to rent' dentro da estratégia de crescimento, mas com cautela por risco de bolha

O 'build to rent', em forte expansão na Pensínsula Ibérica, é uma das áreas de aposta neste processo de internacionalização. "Construir para arrendar está a mostrar ser uma área de muito interesse para cada vez mais investidores e queremos participar neste movimento", conta Antonio Carroza, detalhando que, neste sentido, estão já a trabalhar no assessoramento a promotoras imobiliárias e construtoras nos dois países. No entanto, o CEO da Alquiler Seguro assume "estar preocupado com a possível bolha que se pode gerar com o 'build to rent'", uma vez que "se é verdade que há muitos promotores que estão a investir por vocação, também vemos projetos que não são mais do que fugas em frente de promotoras que não conseguem vender as casas e isso pode gerar um 'crash' imobiliário dentro de alguns anos", avisa. 

Como surgiu a Alquiler Seguro, o que faz e como cresceu em Espanha? Porque decidiu dar agora o passo de internacionalizar-se para Portugal? Como vão funcionar e o que têm para oferecer aos proprietários e inquilinos? Como avaliam o mercado de arrendamento em Portugal em termos de desafios e oportunidades? Como analisam os preços das rendas, a oferta e a política fiscal praticada em Portugal? Estas são, em resumo, algumas das perguntas feitas na entrevista do idealista/news aos dois responsáveis, que agora pode ser lida, em versão editada. 

Qual é a história da Alquiler Seguro?

António Carroza (AC): A Alquiler Seguro começou, em 2005/2006, através de um grupo de auto-consumo de empresários, que decidiu investir no mercado residencial e se deu conta que, em Espanha, não existiam empresas que prestassem um serviço integral de arrendamento. Foi aí que começamos a desenvolver o projeto, e isto num contexto em que apenas 5% da população espanhola vivia em casas arrendadas.

Havia um histórico de muitas décadas de intervencionismo administrativo para fomentar a propriedade, mas acreditávamos que Espanha estava condenada a convergir com a Europa, onde havia parques imobiliários de certos países com quase 60% das famílias a viver em casas arrendadas.

"Em 2014, já estávamos implantados praticamente em todo o território nacional espanhol e começámos a pensar em expandir este modelo de negócio, concluindo que queríamos entrar em Portugal"

Antonio Carroza

Descobrimos que teríamos de trabalhar com o cliente particular, porque a propriedade estava nas mãos de muitos e pequenos proprietários. E assim surgiu a Alquiler Seguro, com uma rede comercial de retalho muito forte e a selecionar bem os inquilinos que podem comprovar que podem pagar as rendas.

Nos anos 2008/2009, com a crise imobiliária e financeira, comprovámos que o arrendamento se comportava de maneira ágil e resolutiva para cobrir as necessidades de acesso à habitação, sobretudo por parte dos mais jovens. Foi nesse contexto que começámos a crescer. Em 2014, já estávamos implantados praticamente em todo o território nacional espanhol e começámos a pensar em expandir este modelo de negócio, concluindo que Portugal cumpre requisitos sociais e demográficos, que se parecem muito a Espanha, e que a nossa capacidade de dinamizar o mercado teria fundamento no país vizinho.

Frisar que, desde há quatro ou cinco anos, começámos a trabalhar também com grandes proprietários, que correspondem atualmente a cerca de 10% da nossa carteira. E estamos neste momento em conversações, e temos acordos já assinados com fundos de investimento que estão presentes em Espanha e querem dar o salto para Portugal para comprar casas e que façamos nós a gestão do arrendamento. 

Porque demoraram tanto a dar este passo de internacionalização para Portugal e porquê agora em plena pandemia?

AC: Uma das principais dificuldades para aceder a Portugal foi como tratar da informação de dados, cumprindo todas as normas. Mas acabámos por conseguir ultrapassar esse desafio e estamos em condições de transportar para Portugal o modelo de negócio que desenvolvemos com sucesso em Espanha, nos últimos 14 anos. Além do mais, vamos entrar, em parceria com sócios importantes. 

Consideramos mesmo que agora é o momento adequado. Por um lado, porque levamos tempo a trabalhar no projeto e isso permitiu-nos conhecer muito melhor o mercado e as necessidades dos proprietários e inquilinos de Portugal. E, por outro lado, é claro que surgiu um novo interesse e muito forte tanto de investidores, nacionais e internacionais, em investir em Portugal. Nesse sentido, queremos aproveitar agora a experiência de ter preparado intensivamente a abertura de Portugal e esta nova vertente de interesse de investimento, que nos vai permitir crescer rapidamente, de mão dada com alguns 'partners' como são 'family offices' e fundos de investimento. 

Além disso, consideramos oportuno entrar agora porque as circunstâncias sociais, económicas e demográficas se alinham com o ressurgir do arrendamento. 

Como está a correr o negócio da Alquiler Seguro em Espanha? 

AC: Depois de 14 anos, estamos presentes basicamente onde o arrendamento existe. Estamos nas principais capitais de província em Espanha, com quase 50 escritórios, em rede própria, gerindo cerca de 15 mil contratos de arrendamento, com taxas de crescimento que superam os dois dígitos.

"Agora é o momento adequado para entrar em Portugal. Queremos aproveitar a experiência de ter preparado intensivamente a abertura de Portugal e esta nova vertente de interesse de investimento, que nos vai permitir crescer rapidamente, de mão dada com alguns 'partners' como são 'family offices' e fundos de investimento" 

Antonio Carroza

Na verdade, posso mesmo dizer que atualmente o nosso negócio vai de vento em popa. Apesar das dificuldades que todos sofremos devido a esta maldita pandemia, o arrendamento de uma forma geral está a sair reforçado desta crise. Precisamente, porque se demonstrou que é uma solução ágil, flexível e ao alcance de todos. A Alquiler Seguro está a aproveitar este momento e continua a atuar para proteger os proprietários, dinamizar o mercado e dar serviço aos inquilinos e, nestes últimos meses, registámos um aumento exponencial da nossa produção. 

O que têm para aportar ao mercado português?

A Alquiler Seguro soube aproveitar oportunidades em mercados maduros, como foi o espanhol em 2007/2008 quando surgiu o nosso projeto, cobrindo uma necessidade que era a profissionalização do mercado de arrendamento. Curiosamente, em Portugal encontramos um mercado muito maduro a nível de imobiliário, mas com um despertar do arrendamento só nos últimos anos. Acreditamos que poderemos oferecer ao mercado português profissionalização, dinamismo e proteção, tanto para proprietários como para inquilinos.

Com que marca vai funcionar a Alquiler Seguro no mercado português? E que serviços vão oferecer?

Francisco Reganha (FR): Em Portugal, o grupo Alquiler Seguro vai entrar com a marca Aluga Seguro, para que não se perca a ligação à marca principal do grupo e porque é de perceção fácil para o nosso público, que são proprietários e inquilinos. Pensamos que será um nome de aceitação e reconhecimento fácil pelo mercado.

"Em pouco tempo, estaremos presentes em toda as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, e numa segunda fase teremos de estudar outras cidades grandes para poder oferecer os nossos serviços. Queremos crescer com a nossa própria rede comercial, com a nossa intermediação, que é o que nos facilita o contacto com os clientes e sabemos fazer bem"

Francisco Reganha

Vamos começar com um serviço básico, e podemos oferecer alguns descontos iniciais, tentando adaptar-nos ao mercado, mas o nosso objetivo é replicar os serviços e as tarifas de Espanha, porque acreditamos que são competitivos. O nosso serviço básico inclui a assistência e intermediação entre as duas partes, em caso de conflitos ou incidências. 

Onde vai estar o vosso primeiro escritório em Portugal e que objetivos têm a nível de expansão geográfica?

FR: Pelas características do mercado imobiliário, escolhemos uma cidade periférica de Lisboa. Estamos localizados na Venda Nova, mesmo junto às Portas de Benfica, a 200 metros de Lisboa, mas no concelho da Amadora, que tem um dinamismo imobiliário muito, muito interessante, com muita oferta de arrendamento, que aumentou muito nos últimos dez anos. E isso para nós, para começarmos, é muito importante. É um ponto de partida para outras zonas de Lisboa e do país, de acordo com a evolução e consolidação do negócio.

Acreditamos que, em pouco tempo, estaremos presentes em todas as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, e numa segunda fase teremos de estudar outras cidades grandes para poder oferecer os nossos serviços. Queremos crescer com a nossa própria rede comercial, com a nossa intermediação, que é o que nos facilita o contacto com os clientes e sabemos fazer bem.

"A maior garantia que temos para oferecer em Portugal é a força da Alquiler Seguro. Quando estávamos no pior momento da atual crise em Espanha, totalmente confinados e com total incerteza sobre como seria o futuro, a solvência do grupo permitiu dar resposta às necessidades dos proprietários, de forma a que continuassem a cobrar as rendas a tempo e horas, e dando soluções financeiras aos inquilinos" 

Antonio Carroza

Que oportunidades e desafios tem o mercado português para a vossa atividade? 

FR: A entrada de uma marca como a Aluga Seguro vai trazer uma nova forma de ver o arrendamento profissional. O maior desafio é conseguirmos fazer passar a nossa mensagem e que tanto proprietários como inquilinos entendam que o serviço da Aluga Seguro é uma mais valia para ambos.

O arrendamento a nível nacional, quando é entregue à mediação imobiliária ainda é algo muito básico. Passa pela procura de inquilinos, assinatura de contratos de arrendamento e, de certa forma, o trabalho das imobiliárias termina nesse momento, ficando o proprietário e o inquilino, por assim dizer, abandonados, tendo de se entender entre eles. Na Aluga Seguro, o nosso trabalho vai muito mais além. Não só para o proprietário, no que respeita à garantia de cobrança de renda no dia 5 de cada mês, como também na assistência a senhorios e inquilinos, que é uma mais valia que vai permitir às duas partes a manutenção de contratos por anos. Estamos como mediadores desde o primeiro dia e durante toda a vida do contrato. 

Identificam algum tipo de concorrência direta?

FR: Em Portugal não existe nenhum tipo de concorrência que faça a gestão integral do arrendamento como nós fazemos. Daí esta ser uma grande oportunidade para o Grupo Alquiler Seguro, poder replicar em Portugal um modelo de negócio de sucesso em Espanha. 

No atual contexto social e económico tão delicado, em que muitas famílias devido à pandemia se viram sem os recursos suficientes que lhes permita pagar a renda, gerando dificuldades para os senhorios, que tipo de garantias têm vocês para oferecer e atrair os proprietários para o mercado de arrendamento em Portugal?

AC: A maior garantia que temos para oferecer é a força de Aluga Seguro como grupo. A Alquiler Seguro mostrou que é especialista em superar crises. Vimos como na de 2009/2011 fomos não apenas capazes de sobreviver como de crescer, e é precisamente num entorno social e económico como o atual que Alquiler Seguro tem sentido, porque podemos dar soluções profissionais que não estão ao alcance dos particulares.

"O 'build to rent' interessa-nos muito, mas estamos preocupados com uma possível bolha. Há muitos promotores que estão a apostar nisto por vocação, mas também vemos projetos que são fugas em frente de promotoras que não conseguem vender as casas"

Antonio Carroza

Um exemplo em Espanha, quando estávamos no pior momento da atual crise, totalmente confinados e com total incerteza sobre como seria o futuro, a solvência do grupo permitiu dar resposta às necessidades do proprietários, de forma a que continuassem a cobrar as suas rendas a tempo e horas, mas também dando soluções financeiras aos inquilinos para poderem garantir os seus pagamentos. 

O segmento do 'build to rent' é algo que vos interessa?

AC: As promotoras imobiliárias, tanto espanholas como portuguesas, começaram a fixar-se no arrendamento como uma solução para as suas vendas e o 'build to rent' é disso um exemplo claro. Já estamos em contacto com importantes promotoras, que estão a desenvolver projetos deste tipo em Lisboa e que poderemos gerir dentro de um par de anos, quando os empreendimentos estiverem construídos, e agora vamos já de mãos dadas com algum 'family office' que está a comprar casas dispersas em Portugal e que procura um gestor profissional como a Alquiler Seguro. 

No entanto, tenho que dizer que estamos preocupados com a possível bolha que se pode gerar com o 'build to rent'. É verdade que há muitos promotores que estão a apostar nisto como uma vocação, mas também vemos projetos que não são mais do que fugas em frente de promotoras que não conseguem vender as casas.

Nós gostamos deste modelo porque nos permite gerir de forma concentrada, mas preocupa-nos não poder assessorar estes promotores no momento adequado. Os projetos em que estamos a entrar são aqueles em nos deixam intervir desde o momento do desenho das casas e promoção, até ao cálculo das yields baseadas nas rendas dos mercados reais. Consideramos que os projetos que estão assessorados por gestores profissionais, como Alquiler Seguro, vão ter êxito, mas aqueles que estão mascarados por dificuldades de vendas por uma possível renda futura, com uma expectativa muito alta e mal geridas, podem fazer com que rebente a bolha e gerar um 'crash' imobiliário nos próximos anos.

"O que nos falta ainda em Portugal é uma política fiscal que permita a estes proprietários rentabilizar realmente os ativos em que investiram. E considero que é isto que ainda está a atrasar um pouco o 'boom' do mercado de arrendamento" 

Francisco Reganha

Qual é a vossa perspetiva sobre a transferência de imóveis de Alojamento Local (AL) que ficaram vazios para o mercado de arrendamento residencial?

AC: Da nossa experiência, posso dizer que em Madrid, Valência e Barcelona vimos uma importante transferência desse tipo de casas para o residencial. A evolução nos próximos meses vai depender da evolução da própria pandemia e da necessidade de imunidade de grupo. Estou convencido que há muitos operadores de AL que estão à espera da retoma para voltar a ter receitas desse negócio. Mas é verdade que esse fenómeno se registou e uma fatia importante das casas que entraram no mercado residencial vai ficar aí por muitos anos. Isso, sobretudo, porque o alojamento turístico foi muito atacado por oportunistas, gente que sem ter vocação de serviço tentou ganhar mais dinheiro com este negócio e que foram os primeiros a sair, assim que se deu o primeiro abanão no mercado.

FR: Em Portugal, a diferença com o que aconteceu com o Alojamento Local em relação a Espanha não é muito grande. Já vamos com mais de um ano de pandemia e muitos destes imóveis foram adquiridos como investimento no turismo, que os proprietários não conseguem rentabilizar. E mesmo que a situação pandémica melhore, a retoma da economia vai ser lenta, não há grandes certezas quanto ao futuro e estes proprietários têm um problema em mãos. E por isso estamos a ver, sobretudo no centro de Lisboa, a conversão destes alojamentos turísticos em residências para arrendamento de longa ou média duração, porque é a solução mais segura para rentabilizar os imóveis. Pensamos que esta vai ser uma tendência nos próximos anos, não só em Lisboa, mas também noutras zonas do país, como por exemplo no Porto. 

O que nos falta ainda em Portugal é uma política fiscal que permita a estes proprietários rentabilizar realmente os ativos em que investiram. E considero que é isto que ainda está a atrasar um pouco o boom do mercado de arrendamento. 

Por outro lado, muitos proprietários do mercado do arrendamento têm medo de que os inquilinos não lhes paguem. Aí nós, como Aluga Seguro, vamos poder dar resposta. Mas a componente fiscal não depende dos privados, está nas mãos dos nossos governantes. Havendo essa abertura, o mercado de arrendamento irá avançar com certeza como aconteceu noutros países da Europa.

Como avaliam os preços das rendas em Portugal nos últimos anos e como perspetivam que vai evoluir?

FR: É preocupante se olharmos para a evolução dos preços do arrendamento na última década, que está totalmente desenquadrada da realidade económica do país. Temos zonas de Lisboa que aumentaram cerca de 30% o valor médio, sobrecarregando as famílias com um grande esforço para pagar as rendas e conseguirem sobreviver. As famílias gastam cerca de 50% dos seus rendimentos só no arrendamento da casa, o que é uma situação incomportável e leva mesmo a mais incumprimentos nos pagamentos das rendas.

Sabemos que o mercado é dinâmico e nos últimos anos houve margem para esta evolução, agora a tendência do mercado é haver uma atualização. Segundo os dados que temos já uma redução de cerca de 8% nos valores de arrendamento em Lisboa, e a tendência é baixar e chegar de alguma forma a valores de há seis ou sete anos.

"É preocupante se olharmos para a evolução dos preços do arrendamento na última década, que está totalmente desenquadrada da realidade económica do país"

Francisco Reganha

Não podemos é continuar nesta perspetiva de crescimento, porque a economia e o nível de rendimentos disponíveis das famílias não está a acompanhar esta evolução.

Muitos portugueses continuam a preferir comprar em vez de arrendar, uma vez que até há casos em que é mais barato, no atual contexto de baixas taxas de juro. É uma tendência a manter?

Temos uma cultura de proprietários. Mas o que é que hoje em dia leva os portugueses a comprarem e a não arrendarem? A oferta, que há pouca, e a qualidade. É certo que houve uma evolução positiva na qualidade da oferta nos últimos anos. Já temos mais imóveis preparados para o mercado de arrendamento, mas ainda assim temos preços desenquadrados da realidade e temos pouca oferta, até porque temos muitos proprietários que não se sentem seguros, nem fiscalmente atraídos, e preferem ter as casas fechadas. E isto acaba por ser um pouco cíclico. 

As famílias acabam por preferir pedir uma hipoteca, porque apesar de tudo o que implica, acaba por ser mais barata do que arrendar casa. Mas também não nos podemos esquecer que a sociedade tem vindo a mudar nos últimos anos. E uma hipoteca é uma amarra para toda a vida. E hoje em dia a mobilidade é muito importante para um casal novo. 

O perfil de clientes mudou? Há mais potencial de negócio, sendo que atualmente os mais jovens têm uma maior perspetiva de mobilidade?

FR: Essa é a realidade. Hoje em dia o comprar uma casa, quer se queira quer não, significa criar uma prisão a uma determinada zona geográfica. E hoje em dia os empregos já não são para a vida e temos de estar mais preparados para a mobilidade.