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arrendamento: o que fazer com as rendas antigas?

A Subida das Euribor vai ditar este aumento na mensalidade dos contratos com revisão no mês de novembro
Autor: Redação

já se sabe que o sector imobiliário vai mexer. as medidas impostas pela “troika” assim o ditam e o novo executivo terá mesmo de fazer, até ao final do ano, sérias mudanças à lei do arrendamento. um dos temas mais sensíveis neste sector é a questão das rendas antigas e da sua actualização. até agora, não há compromissos assumidos nesta àrea, embora o novo primeiro-ministro, pedro passos coelho, tenha apresentado, em campanha, uma proposta que prevê o aumento das rendas antigas. mas enquanto as mudanças não acontecem, o idealista news pediu a especialistas do escritório de advocacia pereira de almeida e associadospara darem o seu parecer sobre o processo de actualização das rendas antigas em vigor e porque as últimas alterações introduzidas practicamente não funcionam

 

arrendamento: o que fazer com as rendas antigas?

por tomaz cameira, escritório de advocacia pereira de almeida e associados

a existência de rendas antigas com um valor muito reduzido constitui um problema grave e complexo, cujas repercussões nefastas se fazem sentir a vários níveis, designadamente na profunda degradação do tecido urbano, na asfixia do mercado de arrendamento, e na criação de situações de verdadeira injustiça social

os proprietários vêem-se impedidos de usufruir dos imóveis ou deles tirar qualquer rendimento que se veja durante uma vida inteira, mas nem por isso ficam desobrigados de suportar os encargos inerentes ao direito de propriedade, designadamente com impostos e taxas, e ainda com algumas despesas de manutenção. por outro lado, tais imóveis não têm qualquer valor comercial, na medida em que estão ocupados por um inquilino que paga uma renda meramente simbólica; a que acresce a possibilidade de o arrendamento se transmitir e durar sabe-se lá mais quantos anos  

o resultado desta política de arrendamento são as incontáveis casas a cair aos bocados, principalmente nas zonas antigas e simbólicas das cidades, de que são exemplos paradigmáticos lisboa e o porto, e a escassez de imóveis para arrendar

de maneira que os proprietários, por vezes, acabam ou por vender os prédios aos próprios inquilinos, ou por lhes pagar uma indemnização para estes saírem. e os inquilinos fazem-se valer da sua condição, ou para comprar as casas por preços absolutamente miseráveis, ou para "extorquir" indemnizações absolutamente exageradas

o nrau (novo regime do arrendamento urbano) veio introduzir medidas que se propunham tentar inverter a situação de verdadeira calamidade a que se chegou, impondo: a) restrições à transmissão do arrendamento; b)ampliando as hipóteses de denunciar os contratos e c) possibilitando a actualização acelerada das rendas, para os imóveis que apresentem um estado de conservação, pelo menos, razoável

a aplicação prática das medidas propostas conheceu, porém, um alcance limitado, quer pela insuficiência das restrições à transmissão do arrendamento e à duração deste, quer, sobretudo, pelos pesados encargos e a morosidade associados à faculdade da actualização das rendas

as limitações introduzidas pelo nrau à transmissão do arrendamento só se aplicam aos contratos habitacionais celebrados antes do rau (regime de arrendamento urbano) e aos não habitacionais celebrados antes do dl 257/95, de 30/09

todavia, nos termos do art. 57.º, nº1 do nrau, a transmissão continua a ter lugar a favor das seguintes pessoas:

a)      cônjuge com residência no locado;
b)      companheiro em união de facto, com residência no locado;
c)      ascendente que conviva com o arrendatário há mais de um ano;
d)      filho ou enteado com menos de um ano de idade;
e)      filho ou enteado que conviva com o arrendatário há mais de um ano, e:
a.       seja menor de idade; ou
b.      tenha menos de 26 anos e se encontre a estudar pelo menos no 11º ano;
c.       seja portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60%
 
acresce que o nº2 dá preferência na transmissão aos ascendentes sobre os descendentes, e o nº 5 prevê a transmissão entre os ascendentes por morte de um deles
 
mas o nº5 prevê ainda a possibilidade da tripla transmissão, quando um filho ou enteado do primitivo arrendatário suceder no arrendamento depois de uma dupla transmissão em favor dos pais deste (avós do último transmissário)
 
a lei continua a deixar muitas portas abertas para a transmissão do arrendamento, como se vê. e a verdade é que, não raras vezes, se vê os arrendatários já idosos casarem companheiros mais novos, ou passarem a viver com eles "uniões de facto"
 
o regime de actualização das rendas previsto no nrau também só se aplica aos contratos dos habitacionais celebrados antes do rau e aos não habitacionais celebrados antes do dl 257/95, de 30/09
 
a faculdade do senhorio promover a actualização das rendas depende, nos termos do art. 35.º  do nrau, da verificação cumulativa de dois pressupostos:
a) existir avaliação do locado nos termos do cimi (código do imposto municipal sobre imóveis);
b) o nível de conservação do prédio ser, pelo menos, razoável
 
ou seja, em boa parte dos arrendamentos antigos, o senhorio só pode actualizar a renda se, primeiro, pedir a avaliação do prédio nos termos do cimi e fizer obras de recuperação consideráveis
 
em prédios muitos antigos, o valor patrimonial é muito baixo e a nova avaliação representa um acentuado acréscimo do imposto municipal a pagar anualmente. de outro lado, o estado de degradação dos prédios importa a realização de avultadas obras de recuperação
 
por seu lado, o art. 31 º do nrau estipula que o valor máximo da renda actualizada corresponde a 4% do valor do locado, o qual corresponde ao valor determinado nos termos do cimi corrigido pelo coeficiente de conservação previsto no art. 33º do mesmo diploma. para se ter uma ideia, um locado cujo valor seja de 50.000,00 euros permite uma renda máxima no valor de 166,66 euros. em muitos prédios antigos, não existe garagem ou elevador, o que, nos termos do cimi, implica uma avaliação mais baixa
 
por outro lado, a actualização da renda é feita de forma faseada em dois, cinco, ou dez anos, dependendo das circunstâncias, nos termos dos arts. 38.º e ss. do nrau
caso os rendimentos do agregado familiar do arrendatário sejam muito baixos ( ..), este tiver mais de 65 anos ou for portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, a actualização é feita ao longo de 10 anos
 
a actualização só é feita em dois anos caso o arrendatário não tenha residência permanente no imóvel, sem justificação para tal, ou caso o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar seja superior a 15 rmna (rendimento mínimo nacional anual), e o arrendatário não tenha mais de 65 anos ou sofra de incapacidade de grau superior a 60%. nos restantes casos, a actualização é feita em 5 anos
 
o regime regra, porém, acaba por ser a actualização em 10 anos, uma vez que os contratos em causa são normalmente antigos e os arrendatários são muitas vezes reformados 
 
contas feitas, em muitos os casos, talvez a grande parte, o senhorio tem de gastar mais para actualizar as rendas do que o aumento de valor que pode receber, e, por isso, o recurso a esta faculdade tem conhecido uma adesão limitada
 
apenas naqueles casos em que a avaliação nos termos do cimi já teve lugar por outro motivo, ou em que o valor do locado é muito elevado e as condições deste razoáveis, é que parece compensar o recurso à actualização das rendas
 
tendo em conta este cenário, é dado como certa já a necessidade imposta pela "troika" de introduzir novas alterações que visem facilitar a cessação dos arrendamentos muito antigos ou permitir uma actualização maior e mais célere das rendas
 
a este respeito, chama-se a atenção para a notícia publicada no jornal de negócios na passada 4ª feira a propósito do projecto de eliminar as possibilidades de transmissão para os cônjuges, ascendentes e filhos, ou de fazer submeter tal hipótese a uma actualização da renda para os valores de mercado
 
informação fornecida por:
 
 
 

www.aapa-law.com

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