arrendamento: o que fazer com as rendas antigas?

portugal tem mais 37,6% de casas para arrendar que em 2001

16 Junho 2011, 11:41

já se sabe que o sector imobiliário vai mexer. as medidas impostas pela “troika” assim o ditam e o novo executivo terá mesmo de fazer, até ao final do ano, sérias mudanças à lei do arrendamento. um dos temas mais sensíveis neste sector é a questão das rendas antigas e da sua actualização. até agora, não há compromissos assumidos nesta àrea, embora o novo primeiro-ministro, pedro passos coelho, tenha apresentado, em campanha, uma proposta que prevê o aumento das rendas antigas. mas enquanto as mudanças não acontecem, o idealista news pediu a especialistas do escritório de advocacia pereira de almeida e associadospara darem o seu parecer sobre o processo de actualização das rendas antigas em vigor e porque as últimas alterações introduzidas practicamente não funcionam

arrendamento: o que fazer com as rendas antigas?

por tomaz cameira, escritório de advocacia pereira de almeida e associados

a existência de rendas antigas com um valor muito reduzido constitui um problema grave e complexo, cujas repercussões nefastas se fazem sentir a vários níveis, designadamente na profunda degradação do tecido urbano, na asfixia do mercado de arrendamento, e na criação de situações de verdadeira injustiça social

os proprietários vêem-se impedidos de usufruir dos imóveis ou deles tirar qualquer rendimento que se veja durante uma vida inteira, mas nem por isso ficam desobrigados de suportar os encargos inerentes ao direito de propriedade, designadamente com impostos e taxas, e ainda com algumas despesas de manutenção. por outro lado, tais imóveis não têm qualquer valor comercial, na medida em que estão ocupados por um inquilino que paga uma renda meramente simbólica; a que acresce a possibilidade de o arrendamento se transmitir e durar sabe-se lá mais quantos anos

o resultado desta política de arrendamento são as incontáveis casas a cair aos bocados, principalmente nas zonas antigas e simbólicas das cidades, de que são exemplos paradigmáticos lisboa e o porto, e a escassez de imóveis para arrendar

de maneira que os proprietários, por vezes, acabam ou por vender os prédios aos próprios inquilinos, ou por lhes pagar uma indemnização para estes saírem. e os inquilinos fazem-se valer da sua condição, ou para comprar as casas por preços absolutamente miseráveis, ou para "extorquir" indemnizações absolutamente exageradas

o nrau (novo regime do arrendamento urbano) veio introduzir medidas que se propunham tentar inverter a situação de verdadeira calamidade a que se chegou, impondo: a) restrições à transmissão do arrendamento; b)ampliando as hipóteses de denunciar os contratos e c) possibilitando a actualização acelerada das rendas, para os imóveis que apresentem um estado de conservação, pelo menos, razoável

a aplicação prática das medidas propostas conheceu, porém, um alcance limitado, quer pela insuficiência das restrições à transmissão do arrendamento e à duração deste, quer, sobretudo, pelos pesados encargos e a morosidade associados à faculdade da actualização das rendas

as limitações introduzidas pelo nrau à transmissão do arrendamento só se aplicam aos contratos habitacionais celebrados antes do rau (regime de arrendamento urbano) e aos não habitacionais celebrados antes do dl 257/95, de 30/09

todavia, nos termos do art. 57.º, nº1 do nrau, a transmissão continua a ter lugar a favor das seguintes pessoas:

a) cônjuge com residência no locado;

b) companheiro em união de facto, com residência no locado;

c) ascendente que conviva com o arrendatário há mais de um ano;

d) filho ou enteado com menos de um ano de idade;

e) filho ou enteado que conviva com o arrendatário há mais de um ano, e:

a. seja menor de idade; ou

b. tenha menos de 26 anos e se encontre a estudar pelo menos no 11º ano;

c. seja portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60%

acresce que o nº2 dá preferência na transmissão aos ascendentes sobre os descendentes, e o nº 5 prevê a transmissão entre os ascendentes por morte de um deles

mas o nº5 prevê ainda a possibilidade da tripla transmissão, quando um filho ou enteado do primitivo arrendatário suceder no arrendamento depois de uma dupla transmissão em favor dos pais deste (avós do último transmissário)

a lei continua a deixar muitas portas abertas para a transmissão do arrendamento, como se vê. e a verdade é que, não raras vezes, se vê os arrendatários já idosos casarem companheiros mais novos, ou passarem a viver com eles "uniões de facto"

o regime de actualização das rendas previsto no nrau também só se aplica aos contratos dos habitacionais celebrados antes do rau e aos não habitacionais celebrados antes do dl 257/95, de 30/09

a faculdade do senhorio promover a actualização das rendas depende, nos termos do art. 35.º do nrau, da verificação cumulativa de dois pressupostos:

a) existir avaliação do locado nos termos do cimi (código do imposto municipal sobre imóveis);

b) o nível de conservação do prédio ser, pelo menos, razoável

ou seja, em boa parte dos arrendamentos antigos, o senhorio só pode actualizar a renda se, primeiro, pedir a avaliação do prédio nos termos do cimi e fizer obras de recuperação consideráveis

em prédios muitos antigos, o valor patrimonial é muito baixo e a nova avaliação representa um acentuado acréscimo do imposto municipal a pagar anualmente. de outro lado, o estado de degradação dos prédios importa a realização de avultadas obras de recuperação

por seu lado, o art. 31 º do nrau estipula que o valor máximo da renda actualizada corresponde a 4% do valor do locado, o qual corresponde ao valor determinado nos termos do cimi corrigido pelo coeficiente de conservação previsto no art. 33º do mesmo diploma. para se ter uma ideia, um locado cujo valor seja de 50.000,00 euros permite uma renda máxima no valor de 166,66 euros. em muitos prédios antigos, não existe garagem ou elevador, o que, nos termos do cimi, implica uma avaliação mais baixa

por outro lado, a actualização da renda é feita de forma faseada em dois, cinco, ou dez anos, dependendo das circunstâncias, nos termos dos arts. 38.º e ss. do nrau

caso os rendimentos do agregado familiar do arrendatário sejam muito baixos ( ..), este tiver mais de 65 anos ou for portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, a actualização é feita ao longo de 10 anos

a actualização só é feita em dois anos caso o arrendatário não tenha residência permanente no imóvel, sem justificação para tal, ou caso o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar seja superior a 15 rmna (rendimento mínimo nacional anual), e o arrendatário não tenha mais de 65 anos ou sofra de incapacidade de grau superior a 60%. nos restantes casos, a actualização é feita em 5 anos

o regime regra, porém, acaba por ser a actualização em 10 anos, uma vez que os contratos em causa são normalmente antigos e os arrendatários são muitas vezes reformados

contas feitas, em muitos os casos, talvez a grande parte, o senhorio tem de gastar mais para actualizar as rendas do que o aumento de valor que pode receber, e, por isso, o recurso a esta faculdade tem conhecido uma adesão limitada

apenas naqueles casos em que a avaliação nos termos do cimi já teve lugar por outro motivo, ou em que o valor do locado é muito elevado e as condições deste razoáveis, é que parece compensar o recurso à actualização das rendas

tendo em conta este cenário, é dado como certa já a necessidade imposta pela "troika" de introduzir novas alterações que visem facilitar a cessação dos arrendamentos muito antigos ou permitir uma actualização maior e mais célere das rendas

a este respeito, chama-se a atenção para a notícia publicada no jornal de negócios na passada 4ª feira a propósito do projecto de eliminar as possibilidades de transmissão para os cônjuges, ascendentes e filhos, ou de fazer submeter tal hipótese a uma actualização da renda para os valores de mercado

informação fornecida por:

www.aapa-law.com

12 Comentários:

Só se fala das rendas antigas habitacionais. Julgo haverem 250mil só na Grande Lisboa a pagarem menos que 50€ mensais. Que haja justiça na medida em que estes arrendamentos terminem e os senhorios possam adaptar os preços ao mercado !Os senhorios não podem mais substituir a segurança social /estado só pelo facto de estes "parasitas " terem mais que 65 anos ou serem inválidos!Deve ser o Estado a tomar conta deles e não os pobres senhorios !
O que me preocupa é nunca ouvir falar nada sobre aqueles arrendamentos não habitacionais. Existem milhares de lojas e restaurantes que são arrendadas por sociedades a pagarem rendas miseráveis e fora de todos os preços de mercado. Os sócios andam de Mercedes/bmw e os senhorios andam de bicicleta/metro/a pé ! Como vamos poder mandar esta gente para fora dos estabelecimentos comerciais?? Uma sociedade não morre, certo? Os sócios vão vendendo ou cedendo quotas e serão sempre as sociedades que arrendam e não pessoas singulares. Aí está algo muito importante que tem que ser alterado com urgência !Obrigada.

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Boa noite,

A 10 anos atras herdei uma casa dos meus pais, a casa encontrava-se ocupada por uma senhora ja de bastante idade na companhia de um filho, apos a morte dos meus avos esta senhora comecou a fazer um deposito obrigatorio de 1 euro na caixa geral de depositos e intitulou-se inquilina. Na altura tive que fazer partilhas com os meus irmaos e comprei o resto da casa. DEsde entao tenho feito tudo para poder actualizar a renda e nada me e permitido, isto devido a idade avancada da inquilina e o estado psicologico do filho. Durante estes 10 anos ja me foram nomeados no total 16 advogados pela ordem dos advogados para me ajudarem e nada consegui. em 2006 com a entrada em vigor da nova lei do arrendamento urbano pedi a a avaliacao do predio ao nrau para saber o estado da casa, isto porque eu nao conhecia a casa por dentro nunca me foi permitida a entrada la a casa, com isto so consegui a pagamento da contribuicao que ate a data estava isenta, e nao foi possivel a actualizacao devido ao estado degradavel do imovel. A senhora entretanto faleceu e o filho diz-se inquilino por deficiencia, pedi para o provar mas nao o fez tive que propor uma accao em tribunal qu demorou 2 anos para ser provada a deficiencia dele e ter que aceitar o contrato de arrendamento. Segundo se constou em tribunal a deficiencia do individo era superior a 68.9 por cento. o filho agora inquilino continua a recusar deixar-me fazer as obras porque nao quer a actualizacao da renda e perante a lei pelos vistos nao ha forma de o obrigar. A camara ja me enviou uma carta para tomar posse admnistrativa do predio que aceitei pois era a unica forma de nao ver o imovel demolido, mas segundo diz a camara tambem nao pode fazer nada devido ao estado psicologico do individo. Entretanto eu fiquei sem casa vivia com uma tia que faleceu no ano passado e tive 30 dias para entregar a casa ao senhorio vazia. como estava desempregada e muito doente tive que vir para inglaterra para a casa do meu filho onde me encontro agora porque nao tenho hipoteses de arrendar uma casa. Acham isto justo? pago 36 euros de taxa e recebo 12 euros por ano e nao tenho onde viver, quero voltar para o meu pais e nao casa nem emprego. Sei que neste momento o meu inquilino se encontra na casa de uma irma por motivos de saude e a casa esta fechada. A casa de que falo nao tem agua, saneamento, o tecto esta a ruir portas e janelas praticamente nao existem e a lei nao me ajuda a resolver o problema, por ultimo participei ao ministerio publico esta situacao que aguardo uma solucao uma vez que o inqilino sofre de graves problemas psicologicos e fisicos. se alguem me pode ajudar por favor contacte-me para emiliapereira@hotmail.co.uk. acho esta situacao injusta nao so para mim mas tambem para o inquilino, isto porque para ele esta tudo bem mas o meu imovel e que se esta a degradar por falta de obras e ele recusa-se a sair temporariamente para a realizacao das mesmas.

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foi preciso vir a troika para resolver esta injustiça

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A alteraçao a lei do arrendamento e urgente, os inquilinos fazem-se valer de rendas antiquissimas, as casas sao transmitidas a mulher, ao filho, ao neto, se for preciso ate ao cao, ao gato e ao canario sem que o senhorio possa tomar uma atitude.
A associaçao de inquilinos e uma vergonha e sempre que vejo o presidente a falar, da-me vontade de lhe cuspir na cara, pois nao passa de um oportunista que de certeza paga uma renda de € 5 e ainda recebe um bom ordenado para defender os pobres e opromidos arrendatarios que na maioria das vezes tem casas de ferias na zona onde tem as casas alugadas com piscina e o desgraçado do senhorio tem que andar a contar os tostoes ao final do mes.
Portugal tem que andar para a frente se quer pertencer a uniao europeia, chega de politica dos "coitadinhos", e rendas baixas para uns, casa de graça para outros, uns que recebem abono de familia e outros que nao podem, mas que trabalham o dia todo e as vezes a noite, enquanto os coitadinhos andam no cafe do bairro a beber minis.
Eu votei passos coelho e espero sinceramente que portugal mude, porque se nao muda, vendo todas as minhas propriedades, esqueço que sou portuguesa e emigro.

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estou completamente de acordo consigo. Isto é imoral, a maior pouca vergonha deste país.

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ao ler estes COMENTÁRIOS/DEPOIMENTOS... pENSO... pORTUGAL NASCEU MESMO PARA SER UM PAÍS PINDÉRICO... eSTA lEI DAS RENDAS ANTIGAS... SÓ EXISTIRIA NUM PAÍS OU EM GUERRA OU COM MUITO ATRASO MENTAL...
BASICAMENTE TRATA-SE DE UM COMUNISMO PATROCINADO PELA INICIATIVA PRIVADA...
CADA BEZ TENHO MAIS VERGONHA DE SER PORTUGUES...

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Concordo com o comentário feito abaixo relativo Às rendas comerciais que parece terem ficado no esquecimento de quem aconselhou a TROIKA...mas existe ainda uma situação de maior injustiça, que é quando o PRÓPRIO eSTADO É UM INQUILINO A BENEFICIAR DE RENDAS "ANTIGAS" EM ARRENDAMENTOS COMERCIAIS!! NÃO HÁ MAIOR POUCA -VERGONHA DO QUE ISTO!!

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Boa tarde,

Herdei uma casa com uma inquilina de 90 anos que pagava um euro de renda, nunca me deixou fazeer obras alegando o seu estado de saude. A 3 anos faleceu e deixou um filho de 53 anos deficiente. Tive que ir a tribunal para resolver o contrato porque nunca me apresentou nenhum documento que comprovasse a sua deficiente, tive que pagar todas as despesas de trbunal e por fim tive que fica com ele como inqulino com o mesmo valor da renda de 1 euro e continua a nao me deixar fazer as obras, a minha pergunta e esta quem e responsavel pela desvalorizacao do meu imovel?

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no meu caso tenho duas lojas na avenida mais cotada de aveiro....onde as minhas pagam rendas inferiores a 200 euros mensais(lojas de 100 m2) ,e vejo no mesmo local lojas com a mesma área a pagarem mais de 3000 euros mensais................grande injustiça....nao me importava nada de pagar muito mais imposto mas ver justiça feita.

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tENHO TRES RENDAS DE 20 EUROS, NO ANO PASSADO, ACTUALIZEIAS, CONFORME O COEFIXIENTE DE ACTUALIZAÇÃO, MAS GUESS WHAT?? pAGUEI MAIS DE CARTAS REGITRADAS DE QUE O AUMENTO.

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