Notícias sobre o mercado imobiliário e economia

Cooperativas e concessões de imóveis do Estado: "Vamos regulamentar nas próximas semanas"

Nova secretária de Estado da Habitação revela novidades em entrevista ao idealista/news e faz balanço das medidas para reforçar a oferta pública de habitação.

Autores: Tânia Ferreira, Luis Manzano

A Secretaria de Estado da Habitação tem um novo rosto desde setembro passado, mas a política é de continuidade com Marina Gonçalves, segundo garante a própria em entrevista ao idealista/news. Sem poder evitar ter de trabalhar para dar resposta às necessidades habitacionais mais imediatas, agudizadas pela crise pandémica - como sejam os apoios na área das rendas -, o grande foco está em "criar a médio prazo uma resposta mais robusta através de mais habitação pública", pedindo para isso o apoio dos vários partidos no Parlamento, mesmo depois quando mudar o atual ciclo político.

Para atingir este objetivo primordial, a aposta do Governo, segundo a voz de Marina Gonçalves, passa sobretudo por executar o programa Primeiro Direito - levado a cabo pelos municípios e orientado para as famílias mais carenciadas - e por implementar a bolsa de imóveis do Estado, pensada para colocar casas no mercado de arrendamento a preços acessíveis para a classe média.

Fazendo um balanço do ponto em que estão estes instrumentos, bem como de outras iniciativas em curso no âmbito das políticas públicas de habitação, a nova secretária de Estado da Habitação revela que "dentro de semanas" vão ser regulamentados os regimes de concessão e de cooperativas. Iniciativas que abrem um novo espaço ao papel dos privados nesta estratégia de reforço da oferta pública de habitação.

Isto e muito mais para ler na entrevista que reproduzímos agora.

Que balanço faz destes dois primeiros meses em funções como secretária de Estado da Habitação, num contexto de plena crise habitacional?

O trabalho que tenho feito vem na continuidade daquilo que temos prosseguido em termos de política pública de habitação, desde a anterior legislatura, com base em duas grandes prioridades. Por um lado, o Primeiro Direito que visa atender as carências das famílias com menos rendimentos e as situações habitacionais mais complicadas, e infelizmente a pandemia veio agravar esta realidade. Por outro lado, a bolsa de imóveis e o parque público de habitação acessível para a classe média, porque hoje temos um problema que não decorre apenas da falta de rendimentos, mas também do mercado com preços que tornam impossível o acesso das famílias de classe média. E acreditamos que o parque público é a grande ferramenta para regular o mercado de arrendamento. 

Estes dois meses e meio também serviram para ver como levar a cabo estes programas em termos de investimento, e o plano de recuperação e resiliência é uma boa fonte de financiamento para termos a certeza que damos resposta às carências de habitação no país.

Hoje temos um problema que não decorre apenas da falta de rendimentos, mas também do mercado com preços que tornam impossível o acesso das famílias de classe média. E acreditamos que o parque público é a grande ferramenta para regular o mercado de arrendamento. 

Quantas casas poderão estar disponíveis no mercado por via da bolsa de imóveis em 2021?

Sendo realista, não é uma resposta que se faça num mês ou dois. A bolsa incorpora já cerca de 150 imóveis do Estado e do Setor Empresarial do Estado para promover habitação a preços acessíveis. Agora, qual é o problema destes imóveis, que pode ser resolvido, mas demora tempo? Muitos não têm aptidão habitacional, muitos estavam noutras esferas governativas e a quantidade de fogos não é a sua totalidade, porque parte deles já estão arrendados. E muitos outros carecem de reabilitações profundas. Estamos a falar de situações complexas em termos de processos e obras. Em 2021, vamos lançar os procedimentos concursais e não me parece que consigamos ter já, no próximo ano, novos fogos preparados para colocar no mercado de arrendamento. Até ao final da legislatura temos a perspetiva de ter um conjunto significativo de fogos para a população. 

Que podem esperar os portugueses em termos de oferta de habitação pública no mais imediato?

Quando falamos em políticas públicas de habitação temos sempre de fazer uma retrospetiva do que se fez nos últimos anos, ou do que é que não se fez. Qualquer medida que promovermos agora, vem sempre atrás do prejuízo. Neste momento, estamos a realizar a reabilitação de património público, o reforço daquilo que é a habitação a preços acessíveis e também de políticas de salvaguarda de direito à habitação para as famílias mais carenciadas. Dito isto, a resposta de curto prazo é sempre mais difícil, quando o caminho que temos para trás não é um caminho de reforço de políticas públicas de habitação. 

O que acontece hoje é que definimos um conjunto de medidas, mas não são céleres. Não são coisas que, de um dia para o outro, resolvam os problemas. Devemos ter alguns instrumentos para dar resposta a curto prazo, por causa da crise, mas isto não nos deve impedir de prosseguir com esta política de mais médio prazo de dar uma resposta estruturada à população.

E considera que as medidas lançadas no âmbito da pandemia para apoiar a habitação são suficientes? Há mais medidas na calha?

A pandemia veio mostrar que temos, de facto, algumas fragilidades nas respostas a curto prazo. Efetivamente, não há habitação pública suficiente para dar resposta a toda a gente. E, portanto, fomos criando um conjunto de mecanismos de resposta urgente. Saliento o apoio no pagamento das rendas, que tem em conta os rendimentos das famílias, e vai continuar em 2021. Estamos agora a avaliar as regras, para perceber quais as famílias que podem pagar o empréstimo ao IHRU e as que vão necessitar da transformação destes empréstimos em subsídios a fundo perdido. Este é o grande instrumento que temos de ajuda ao mercado de arrendamento e às situações em que há de facto uma dificuldade em pagar as rendas. 

Depois há uma segunda vertente que é a falta de habitação. Não falo apenas das situações de sem-abrigo ou despejo, falo de famílias em sobrelotação, uma realidade muito visível nos últimos meses, fruto da pandemia, e que implica, por exemplo, a impossibilidade de cumprir as regras de saúde e de distanciamento, para mitigar os efeitos de contágio. 

O que acontece hoje é que definimos um conjunto de medidas, mas não são céleres. Não são coisas que, de um dia para o outro, resolvam os problemas. Devemos ter alguns instrumentos para dar resposta a curto prazo, por causa da crise, mas isto não nos deve impedir de prosseguir com esta política de mais médio prazo de dar uma resposta estruturada à população.

Para todos estes problemas mentiria se dissesse que temos soluções céleres, porque a grande resposta que podemos dar ao mercado é a habitação pública, que demora tempo. Ainda assim, fomos bastante inventivos, nomeadamente em articulação com outras tutelas, para encontrar respostas a curto prazo, mas que, insisto, não nos devem satisfazer e devem ser excecionais. O que devemos de facto é trabalhar para caso, no futuro seja necessário, termos capacidade de dar uma resposta mais robusta e transversal. Demora tempo? Demora...

Como vê a luz verde das autoridades para o prolongamento das moratórias de crédito, que podem significar um alívio para quem tem de pagar a casa ao banco?

Nas políticas públicas de habitação centramo-nos muito nas prioridades do arrendamento, mas obviamente há uma componente da propriedade que também é preciso salvaguardar. As moratórias são um instrumento importante. Não estamos a dar nenhum perdão dos valores em dívida, mas a dar uma folga nas despesas correntes das famílias, numa época em que aumenta o desemprego e se reduzem os rendimentos. São, portanto, um instrumento fundamental para salvaguardar o direito à habitação, neste caso, nesta vertente dos créditos à habitação.

No Primeiro Direito há algum contrato que esteja para ser assinado em breve?

Desde que tomei posse, assinámos três acordos de cooperação com municípios, que complementam outros que tinham sido antes assinados. Estamos a falar de nove estratégias locais de habitação já em curso. No total, são mais de 11 mil famílias que beneficiam do Primeiro Direito. Neste momento, temos vários em fase de avaliação e conclusão e que esperamos assinar até ao final do ano. 

O Governo admite seguir o exemplo da Câmara de Lisboa e arrendar casas aos proprietários para depois os subarrendar a preços acessíveis?

Este é um modelo importante que as câmaras estão a promover a nível municipal, como resposta à crise. Mas não faz sentido numa estratégia transversal do Governo para a promoção de políticas públicas de habitação, que tem de ser mais estruturada, consistente e robusta.

Ainda assim, o Estado não se afasta deste tipo de soluções dos municípios. Achamos é que têm de ser centralizadas nos municípios e orientadas para as necessidades locais. Apoiamos antes por via do programa Primeiro Direito, uma vez que uma das componentes é o arrendamento. Ou seja, os municípios quando aderem ao financiamento por parte do IHRU podem promover este tipo de soluções.

Por exemplo, Lisboa e Porto têm um problema muito evidente que decorre das práticas turísticas e do Alojamento Local, que acabou por ocupar muitos dos fogos que poderiam ter sido utilizados para uso habitacional de longa duração. Mas temos também problemas do interior, para atrair profissionais, como professores, médicos ou enfermeiros. Cada município é mais capaz de definir o tipo de resposta em concreto, deste tipo de necessidades de curto prazo, e o nosso grande foco no Governo é criar a médio prazo uma resposta mais robusta através de mais habitação pública. 

Neste aumento de oferta pública de habitação, que papel podem ter os privados? Há algum modelo pensado, dentro ou fora da bolsa de imóveis?

A nossa prioridade é que seja o Estado, por via do IHRU e dos nossos organismos, a prosseguir esta vertente de habitação pública e a investir. Por isso mesmo, no Orçamento do Estado para 2021 (OE2021) incluímos uma verba para, por via de empréstimos, promover habitação a preços acessíveis. Mas não afastamos, obviamente, que possa haver articulação com privados para reforçar a oferta.

O decreto lei que criou a bolsa de imóveis prevê a possibilidade de existirem concessões, com investimento privado. Além disso, está previsto o modelo de promoção público-comunitária, com o envolvimento de cooperativas e associações de moradores, que pode ser um instrumento útil para envolver a população naquilo que são as respostas adaptadas às suas necessidades. Estamos a trabalhar nestas duas ferramentas e esta regulamentação vai sair muito em breve, nas próximas semanas, definindo as regras para que possa haver este tipo de investimento. 

Lisboa e Porto têm um problema muito evidente que decorre das práticas turísticas e do Alojamento Local, que acabou por ocupar muitos dos fogos que poderiam ter sido utilizados para uso habitacional de longa duração. Mas temos também problemas do interior, para atrair profissionais, como professores, médicos ou enfermeiros. Cada município é mais capaz de definir o tipo de resposta em concreto, deste tipo de necessidades de curto prazo, e o nosso grande foco no Governo é criar a médio prazo uma resposta mais robusta através de mais habitação pública. 

Um dos pontos fulcrais da regulamentação em qualquer um dos instrumentos, seja concessão, ou promoção público-comunitária, é salvaguardar as rendas acessíveis. E depois há um conjunto de critérios que têm de ser definidos, e que estão agora a ser trabalhados, para assegurar que esse património fica, efetivamente, relacionado com o parque habitacional público e não há uma transferência da propriedade para o privado.

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) tem tido uma taxa de adesão abaixo das expetativas anunciadas pelo Governo. Consideram alterar as normas de base para o tornar mais atrativo?

O PAA estimula os proprietários a arrendar os imóveis a preços mais baixos, em contrapartida de benefícios fiscais. É, no fundo, o programa necessário para tentar que os privados reduzam as rendas. Ou seja, uma resposta temporária até termos cumprido o nosso objetivo de dar uma oferta pública robusta ao mercado de arrendamento. Muita da não adesão ao programa consideramos que resulta do desconhecimento e, por isso, temos feito um conjunto de iniciativas de promoção do programa, nomeadamente, junto do setor imobiliário. E há também um conjunto de protocolos que foram assinados e estão, neste momento, em fase de concretização para que as plataformas mais utilizadas na procura de casa em Portugal disponham de um campo específico para o PAA, para dar a conhecer o programa e facilitar o acesso. Ainda assim, quero destacar que atualmente há já cerca de 250 contratos assinados ao abrigo deste programa e, portanto, 250 famílias com rendas mais baixas do que as do mercado, por existir este programa. 

A Lei de Bases da Habitação fez um ano recentemente e disse, numa entrevista à Lusa, que está em causa uma "nova era da política pública de habitação". Mas proprietários e inquilinos continuam a ser bastante críticos. Está convencida de que no final da legislatura será outra a perceção da utilidade desta lei?

Infelizmente, e já o disse, iniciámos este trabalho com anos de desinvestimento na habitação e de desresponsabilização do Estado naquilo que eram as políticas de habitação. Estes primeiros anos, embora necessários, não mostram tanto em termos práticos. O que interessa às famílias é que haja habitação a preços acessíveis e isso é o passo que mais demora a executar. Ainda assim, eu diria que há aspetos que já são visíveis, até na relação do senhorio com o arrendatário e vice-versa. Até ao final da legislatura, a nossa perspetiva é que ainda seja mais visível, não apenas na aplicação da Lei da Bases, mas também na execução das políticas de habitação e dos instrumentos que criámos, como o Primeiro Direito e a Bolsa de arrendamento acessível. Esse é o nosso grande objetivo e é o passo mais visível. 

O parque habitacional público representa hoje perto de 2% do total das habitações em Portugal. É um número muito reduzido e que não deve deixar ninguém satisfeito. Nesta legislatura queremos chegar a 5%. A Holanda tem 40%.

Atualmente, quanto é que representa a oferta pública no parque habitacional nacional e qual é o objetivo a que pretendem chegar?

O parque habitacional público representa hoje perto de 2% do total das habitações em Portugal. É um número muito reduzido e que não deve deixar ninguém satisfeito. Eu dou sempre um exemplo de referência internacional que é a Holanda, que não tem por base uma questão ideológica, mas sim uma verdadeira conceção daquilo que é o conceito fundamental do direto à habitação: o parque de habitação público que ronda os 40%. Não sendo este um objetivo que consideramos a curto prazo, definimos no nosso programa do Governo, nesta legislatura, passar de 2% para 5%. Não nos satisfaz este número, mas sendo realistas é uma meta, que apesar de ambiciosa, é possível executar. Aquele que eu acho que deve ser o compromisso do Estado, e transversal a todos os partidos, é que esta percentagem possa vir a aumentar, ao longo dos anos, para conseguirmos ter um parque habitacional robusto. 

Não sendo uma questão ideológica, e tendo em conta a experiência que tem no Parlamento, considera que é possível esse maior entendimento por parte dos vários partidos?

Se olharmos para as posições dos vários partidos políticos, em matérias de habitação, há aqui uma componente transversal a todos: utilizar o património do Estado devoluto para prosseguir políticas de habitação. Diria isso da maioria dos partidos que representam a força política do Parlamento. Isso é importante. E ninguém ganharia que, quando mudasse o ciclo político, se mudasse também tudo o que tem a ver com políticas públicas de habitação. Acho que podemos dizer, de forma minimamente segura, que há aqui um compromisso e uma abertura de todos os partidos para que esta política se faça com o parque habitacional do Estado. Não vejo porque razão haveria uma inversão, porque isso seria desastroso naquilo que é uma estatégia estruturada de médio prazo. Não se faz política de habitação em quatro anos.