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“Para haver mais casas novas a preços médios há que baixar o IVA da construção"

Fundador e CEO da Réplica Real Estate analisa a oferta residencial no Grande Porto, onde opera na área da mediação há mais de 30 anos.

Casas à venda no Porto
Manuel Carlos Carvalho / Réplica Real Estate
Autor: Elisabete Soares (colaborador do idealista news)

Manuel Carlos Carvalho fundou a Réplica Real Estate em 1989, na qual se mantém ainda hoje como CEO, mas agora partilha a liderança da empresa com os filhos – Bruna e Alexandre Carvalho. A sociedade de mediação imobiliária focou-se, ao longo destes anos, na comercialização de empreendimentos residenciais no Grande Porto.

Manuel Carlos Carvalho com os filhos – Bruna e Alexandre Carvalho / Réplica Real Estate
Manuel Carlos Carvalho com os filhos – Bruna e Alexandre Carvalho / Réplica Real Estate

Atualmente conta com mais de uma dezena de empreendimentos residenciais com a comercialização em regime de exclusividade, alguns deles destinados ao segmento alto e localizados em zonas premium do Porto, como a Foz ou Antas, ou na marginal de Vila Nova de Gaia, e outros destinados a uma gama média de clientes, em zonas da Invicta, como Paranhos, Ramalde e Campanhã, mas também em zonas do concelho vizinho de Gaia.

Em entrevista ao idealista/news, Manuel Carlos Carvalho, defende a redução da taxa do IVA para 6%, aplicável à construção nova no segmento residencial, no sentido de dar resposta à necessidade de uma maior oferta de empreendimentos de preços médios.

"A taxa atual de 23% é um custo significativo nos projetos imobiliários e a sua redução seria sem dúvida uma medida muito atrativa para os promotores imobiliários", considera o responsável, argumentando que "esta medida na reabilitação urbana foi um dos fatores que permitiu que determinadas zonas das cidades que se encontravam devolutas e degradadas há alguns anos atrás se transformassem em zonas com muito mais valorização e consequentemente uma maior procura".

A Réplica aposta sobretudo na comercialização de empreendimentos em exclusivo. Quais as garantias dadas ao promotor para o sucesso das vendas?

Os contratos de mediação imobiliária que celebramos com os promotores imobiliários são um compromisso sério que a Réplica assume, conciliando os objetivos e interesses do promotor com as potencialidades do mercado, de forma a obter os melhores resultados com o menor risco.

A Réplica é uma empresa de serviços completos, pelo que o contrato é, por assim dizer, de ‘chave na mão’ com todos os serviços integrados que sucintamente correspondem à definição dos mercados alvos, mix das tipologias e respetivas áreas, otimização dos projetos de arquitetura, cronograma das vendas e receitas, plano de comunicação e marketing, e um gestor alocado ao empreendimento.

Antas Build Penthouse / Réplica Real Estate
Antas Build Penthouse / Réplica Real Estate

Quais as vantagens e os encargos para a rede de lojas da Réplica?

Apesar dos encargos económicos e compromissos que a Réplica tem à sua responsabilidade, a gestão da totalidade das vendas num empreendimento em exclusivo é uma vantagem, pois os resultados dependem das nossas ações, sem perturbações de terceiros, e no fecho de cada projeto significa volumes consideráveis de comissões.

A Réplica é uma empresa de serviços completos, pelo que o contrato é, por assim dizer, de ‘chave na mão’ com todos os serviços integrados que sucintamente correspondem à definição dos mercados alvos, mix das tipologias e respetivas áreas, otimização dos projetos de arquitetura, cronograma das vendas e receitas, plano de comunicação e marketing, e um gestor alocado ao empreendimento.

Para o promotor imobiliário é também uma vantagem, pois tem a garantia do cumprimento dos objetivos, nomeadamente das vendas, por uma empresa muito experiente e com conhecimento profundo do mercado que incorpora nos seus ativos numerosa carteira de potenciais compradores - distribuída por investidores e compradores para habitação própria.

Arrábida Green Avenue / Réplica Real Estate
Arrábida Green Avenue / Réplica Real Estate
O promotor verificará, ainda, que o posicionamento do seu empreendimento no mercado é o adequado pela coerência e programa da comunicação, fator que é uma mais valia, também, para os seus resultados.

Em algumas situações, a Réplica é a responsável pela estruturação do negócio que culmina na promoção imobiliária, consistindo na identificação da necessidade de oferta em determinado local, diligência na procura de um terreno /projeto nesse mesmo local, desenvolve o estudo de viabilidade económica e comercial, e o respetivo plano de vendas e apresenta-o a um promotor. É outra das situações em que a comercialização é em exclusivo.

Como se caracteriza, neste momento, a oferta residencial no Porto?

A oferta de casas à venda existente no Porto é fortemente segmentada pela localização dos imóveis, destacando-se, grosso modo, a oferta direcionada ao segmento alto/luxo na Foz, com preço médio 4.500 euros por metro quadrado (m2), Aldoar e Nevogilde (preço médio 3.746 euros/m2) e Lordelo do Ouro/Massarelos (preço médio 3.403 euros/m2) e Alameda das Antas preço médio (3.300 euros).

A oferta de casas à venda direcionada ao mercado turístico nas freguesias de Cedofeita e do centro histórico (3.524 euros/m2) e a oferta direcionada à classe média nas freguesias do Bonfim (2.958 euros/m2), Paranhos (2.730 euros/m2), Campanhã (2.561 euros/m2) e Ramalde (2.345 euros)/m2.

Ramalde Residence / Réplica Real Estate
Ramalde Residence / Réplica Real Estate

Continua a ser notório que a oferta é ainda insuficiente, como confirma o aumento dos preços de venda no concelho de 7,4% entre setembro de 2020 e setembro de 2021.

Existe oferta com preços mais baixos, acessíveis a uma gama média de clientes?

Existe oferta de casas para a classe média, sobretudo, nas freguesias de Paranhos, Campanhã e Ramalde. Empreendimentos como o Ramalde Residence (2.400 euros/m2), Edifício Afonso (2.400 euros/m2) ou Green Terrace (2.700 euros/m2), são exemplos de construção nova dedicada à classe média, que são sucessos de venda.

A oferta de casas à venda existente no Porto é fortemente segmentada pela localização dos imóveis, destacando-se, grosso modo, a oferta direcionada ao segmento alto/luxo na Foz, com preço médio 4.500 euros por metro quadrado (m2), Aldoar e Nevogilde (preço médio 3.746 euros/m2) e Lordelo do Ouro/Massarelos (preço médio 3.403 euros/m2) e Alameda das Antas preço médio (3.300 euros).

Considera que no caso da cidade do Porto ainda há espaço para a promoção de empreendimentos de preços médios?

Sendo a oferta ainda desequilibrada em relação à procura, existe obviamente espaço para a promoção de novos empreendimentos dirigidos à classe média. A expetativa de manutenção das atuais taxas de juro nos próximos anos é também um fator positivo para a venda deste tipo de imóveis a um público que, quase sempre, vai recorrer a financiamento bancário.

O que é necessário para aumentar a construção deste tipo de empreendimentos?

A maior dificuldade prende-se com a oferta de terrenos compatíveis a preços competitivos. O Porto é obviamente uma cidade limitada a nível de expansão pela Estrada da Circunvalação e pelo Rio Douro, o que faz que, também a nível de terrenos, a oferta seja inferior à procura, e muitos a preços que não permitem o desenvolvimento de projetos que venham a ser direcionados à classe média.

Seguindo o exemplo de Gaia e de outros concelhos, uma proposta que deveria ser colocada em prática para fazer face à necessidade de uma maior oferta de empreendimentos de preços médios é a redução da taxa do IVA para 6%, aplicável à construção nova no segmento residencial.

Edifício Austrálias / Réplica Real Estate
Edifício Austrálias / Réplica Real Estate

A taxa atual de 23% é um custo significativo nos projetos imobiliários e a sua redução seria sem dúvida uma medida muito atrativa para os promotores imobiliários. Esta medida na reabilitação urbana foi um dos fatores que permitiu que determinadas zonas das cidades que se encontravam devolutas e degradadas há alguns anos atrás se transformassem em zonas com muito mais valorização e consequentemente uma maior procura. 

Continua a ser notório que a oferta é ainda insuficiente, como confirma o aumento dos preços de venda no concelho de 7,4% entre setembro de 2020 e setembro de 2021. Existe obviamente espaço para a promoção de novos empreendimentos dirigidos à classe média.

Qual é a situação em relação aos preços e oferta em Gaia? É vantajoso comprar neste concelho?

Na realidade, os preços em Gaia comparativamente aos do Porto, genericamente, são mais baixos. A oferta de terrenos é grande, muitos enquadram-se no regime ARU, o que atrai muitos promotores a ali desenvolverem projetos, determinando uma oferta elevada, mas competitiva face a outras zonas, arrastando segmentos de mercado da classe média e média alta a ali comprarem.

Como se caracteriza a oferta que a Réplica tem em comercialização neste concelho?

Predominantemente é destinada ao segmento médio e está distribuído por vários empreendimentos em construção em diversas zonas de Gaia. Contudo, no início do próximo ano, iremos iniciar a comercialização de um projeto na primeira linha de mar e destinado ao segmento médio alto, sendo este local considerado por este segmento, como opção a Matosinhos Sul, ou mesmo à Foz, com maior diversidade de oferta e preços mais competitivos.

Condomínio Nova Rio / Réplica Real Estate
Condomínio Nova Rio / Réplica Real Estate

Em termos de promoção nos outros concelhos, como é o caso de Matosinhos?

Matosinhos, desde década de 2010, tem vindo a aumentar o seu dinamismo e notoriedade imobiliária pela procura tanto de cidadãos nacionais como estrangeiros, em busca da qualidade de vida que a zona pode oferecer com a oferta de restaurantes, clubes náuticos, zonas de lazer, esplanadas, longas marginais, escolas de surf e a proximidade ao parque da cidade do Porto.

A união de freguesias de Matosinhos e Leça da Palmeira, com uma população de 49.088 habitantes, segmentada num mercado habitacional médio alto, tem sido das freguesias com maior dinamismo imobiliário, principalmente na conhecida zona de Matosinhos Sul, com o surgimento de vários novos empreendimentos, com vendas ainda em construção, ou até em fase de licenciamento, já com valores médios a rondar os 3.300 euros m2 e de tipologias maioritariamente familiares do tipo T2 e T3.

O investidor tem perfis diferentes, existindo uma franja que dificilmente sai da sua zona de conforto. A maioria arrisca em zonas diferenciadas quando o investimento apresentado contém as premissas necessárias para tornar-se rentável com risco reduzido.

A zona centro e a norte da linha de metro da Avenida da República, na sua maioria inserida na zona ARU, tem tido uma constante e consolidada  procura por investidores, de imóveis para reabilitação e futuro arrendamento, ou mesmo revenda, após a reabilitação, com todos os benefícios fiscais inerentes a estar integrada numa zona ARU, sendo que nesta zona devido à falta de estacionamento as tipologias mais apostadas e procuradas, são as mais pequenas como os T0 e T1 , com uma procura de público mais jovem, até pela proximidade da linha de metro, consequentemente mais perto da cidade do Porto e de proximidade do mar, bem como das atividades de surf que a zona oferece.

A construção e venda de apartamentos para investimento tem caraterísticas específicas?

O investidor tem perfis diferentes, existindo uma franja que dificilmente sai da sua zona de conforto. A maioria arrisca em zonas diferenciadas quando o investimento apresentado contém as premissas necessárias para tornar-se rentável com risco reduzido.

A pandemia não teve um efeito penalizador no investimento, para além de alguma interrupção nos investimentos durante os períodos de confinamento total.

O Antas Green foi dos últimos projetos que a Réplica lançou comercialmente e em que tem o exclusivo. Quais as características dos apartamentos?

O primeiro impacto do empreendimento Antas Green visto do exterior, é retumbante, destacando-se a sua arquitetura ‘mediterrânica’, com fachada marmoreada pincelada de varandas de dimensões singulares. É um condomínio fechado, e os seus 1.500 m2 de área verde do jardim privativo fazem jus ao ‘naming’ do empreendimento.

Antas Green / Réplica Real Estate
Antas Green / Réplica Real Estate
Os apartamentos destacam-se pelas generosas áreas privativas em relação aos parâmetros atuais e, mais uma vez, pelas interessantes áreas exteriores disponíveis nas varandas e terraços da maioria das frações.

O Antas Green tem destacado no seu projeto o alinhamento com os melhores conceitos e as práticas mais modernas no que respeita à busca pela melhor eficiência energética e hídrica.

A pandemia não teve um efeito penalizador no investimento, para além de alguma interrupção nos investimentos durante os períodos de confinamento total.

Como se encontra a comercialização do empreendimento?

O Antas Green é constituído por 182 apartamentos e encontram-se vendidos 55, que no valor ultrapassa os 11 milhões de euros.

Os preços médios são no T0 - 158.000 euros; T1 - 226.200 euros; T2 - 288.150 euros; T3 - 411.600 euros e T4 - 654.354 euros.

A Réplica celebrou com o promotor imobiliário (Norfin e Whitestar Asset Solutions) um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade e tem à sua responsabilidade a realização das vendas e todas as ações necessários para esse efeito.

Quem está a comprar no Antas Green?

Pelas características e mais valias que apresenta, o Antas Green tem atraído o interesse, em particular, de famílias que procuram casa onde possam encontrar divisões amplas, áreas exteriores, espaços verdes privados e segurança, numa localização central tendo todos os serviços e comércio nas proximidades.

O empreendimento tem também chamado a atenção de investidores portugueses e estrangeiros, atraídos tanto pelo projeto em si quanto pela zona em que está inserido, com visível crescimento, como se tem demonstrado nesta zona envolvente do Estádio do Dragão e da Alameda da Antas.