Casas novas a nascer na Madeira – mas para classe alta e estrangeiros

A construção de casas novas na Madeira tem seguido a bom ritmo nos últimos anos, assim como as vendas. E há novos projetos residenciais a surgir nesta região para sustentar a elevada procura a que se assiste. Acontece que muitos destes novos empreendimentos têm um público-alvo bem concreto: o segmento médio, médio alto e até de luxo, tendo como “alvo principal” o mercado estrangeiro, apontam os especialistas em imobiliário ouvidos pelo idealista/news. Isto significa que os jovens e as famílias com rendimentos mais baixos ficam de fora, pelo que construir habitação pública e a preços acessíveis torna-se ainda mais importante. E o Mais Habitação, apesar de para já não ter impacto na Madeira, deverá dar um contributo para aumentar o número de casas a preços acessíveis na região.

“A oferta de imóveis, tanto novos como existentes, tenta acompanhar a procura crescente dos mesmos”, quer por madeirenses, quer por estrangeiros e nómadas digitais, refere Jonhy Gonçalves, diretor executivo da Prediclub – Imobiliária, em declarações ao idealista/news. Mas para fazer face ao desequilíbrio entre oferta e procura de casas, “seriam necessários mais investimentos em construção e reabilitação de propriedades”, acrescenta ainda.

Neste momento, “existem vários projetos a surgir e que já se encontram em comercialização, principalmente no Funchal, pois corresponde a 40% do parque habitacional da Madeira”, concorda Tomás Brito, project manager da Pestana Residences. E exemplo disso é o Madeira Acqua Residences, Formosa Residences, Savoy Residence Insular, Savoy Residence Monumentalis, Condomínio Século XXI Virtudes, The Place, Amparo View e a  Aldeia Verde Uptown 117. E aqui é possível encontrar casas de tipologias desde T1 até T4, “com os promotores imobiliários a derem especial enfoque aos T2 e T3”, aponta ainda.

Portanto, Tomás Brito conclui que “existem projetos para todos os extratos", mas é da opinião que os empreendimentos que estão a surgir no Funchal "serão destinados para o segmento médio e médio alto e alguns inclusivamente para mercado de luxo”. O mesmo diz Jonhy Gonçalves: “Alguns novos projetos estão a surgir para atender a esta procura, muitos dos quais voltados para o mercado de luxo”.

O project manager da Pestana Residences vai mais longe, acreditando mesmo que estes novos empreendimentos residenciais “terão como alvo principal o mercado estrangeiro”, que são mais exigentes com os detalhes de construção, o que leva os promotores a ter de evoluir e acompanhar esta tendência. Assim, a procura de casas por estrangeiros na Madeira tem dado “confiança aos promotores imobiliários para construírem melhores edifícios/fogos, pois sabem que o retorno por metro quadrado será superior ao que seria num passado recente”, analisa.

Savoy Residence Monumentalis Savoy Residence | Athena Advisers

Habitação acessível é aposta do Governo regional para dar casas aos madeirenses

Isto quer dizer que “existem vários novos projetos residenciais a surgir na Madeira, para vários segmentos de mercado, quer resultantes de investimentos privados, quer que investimentos públicos”, resume ao idealista/news Carlos Perneta, diretor de agência e broker na Remax Elite. Acontece que, ao que tudo indica, a maioria das casas que estão a nascer na Madeira não têm preços compatíveis com os rendimentos dos madeirenses de classe média, bem como os salários dos mais jovens, tornando mais difícil o acesso à habitação e mais importante a resposta de habitação pública.

E sobre este ponto, Miguel Albuquerque, presidente do Governo Regional da Madeira, garantiu que está empenhado em gerar mais oferta de habitação a preços acessíveis. “Se as rendas e o preço das habitações subiram, nós temos que fazer o que estamos a fazer: construir habitação pública a preços acessíveis para a classe média e jovens casais”, sintetizou. Neste momento, estão a ser construídos 800 fogos para famílias jovens e de classe média, a par da construção cooperativa.

Para o presidente do Governo Regional madeirense, o seu papel complementa o da iniciativa privada, “com investimento de qualidade, no sentido de produzir na Madeira alta qualidade também na construção”, segundo disse citado pelo Funchal Notícias.

Miguel Albuquerque, presidente do Governo Regional da Madeira Getty images

Mais Habitação sem impacto na Madeira – espera-se mais arrendamento

Claro está que o preço das casas na Madeira tem vindo a subir, sobretudo, devido à escassa oferta perante uma elevada procura, ainda mais impulsionada pela chegada de estrangeiros e nómadas digitais à região, tal como referem os especialistas. Mas também há outros desafios na hora de construir casas no arquipélago da Madeira. E o Mais Habitação pode mesmo trazer mudanças na oferta.

“Um dos grandes desafios será a obtenção de materiais e mão de obra, pois o crescimento do custo tem vindo a ser exponencial, além da elevado escassez de profissionais técnicos”, aponta Tomás Brito, da Pestana Residences.  Quando à disponibilização de terrenos, o responsável admite que na Madeira “ainda existem terrenos disponíveis para construção, mas a dificuldade será encontrar terrenos de primeira linha”, que são importantes para os promotores imobiliários, uma vez que os “apartamentos e moradias com vista para o mar são as mais procuradas”.

Já os licenciamentos urbanísticos e os elevados custos de financiamento por via dos juros não têm pesado significativamente no desenvolvimento de projetos residenciais na região da Madeira. E, além disso, as oportunidades de reabilitação de casas e outros edifícios também existem na região, refere o mesmo especialista.

"Espero que o Mais Habitação dinamize o mercado de arrendamento local, disponibilizando habitação mais acessível" diz Carlos Perneta, da Remax Elite

O que estes profissionais do imobiliário estão a esperar para ver são os efeitos do programa Mais Habitação na dinâmica do imobiliário da Madeira. Tomás Brito diz que neste momento o programa do Governo socialista de António Costa para resolver a crise habitacional "não irá ter grande impacto, sendo que a médio prazo julgo poderá trazer alguns desafios adicionais, principalmente para o mercado investidor”, uma vez que o programa vistos gold chegou ao fim para o investimento imobiliário e o regime de residentes não habituais (RNH) também sofreu várias mudanças no Orçamento de Estado para 2024 (OE2024), reduzindo o número de beneficiários.

Há também quem admita que o Mais Habitação, reforçado no OE2024, pode mesmo ajudar a criar mais oferta habitacional. É isso que diz Jonhy Gonçalves, da Predicub: estas medidas “poderão mitigar a escassez habitacional na Madeira, mas a sua eficácia a longo prazo deverá ser avaliada. Espera-se um aumento da disponibilidade de habitações acessíveis para os madeirenses”, conclui.

Também Carlos Perneta, da Remax Elite tem a esperança que o Mais Habitação “dinamize o mercado de arrendamento local, disponibilizando habitação mais acessível para uma faixa da população que não tem possibilidade de arrendar casa neste momento”, muito embora destaque que “ainda é cedo para fazer qualquer tipo de análise fidedigna a este programa”.

Imagem de Thelemonniers por Pixabay

Como vai ser o futuro da habitação na região da Madeira?

É neste contexto que o diretor executivo da Prediclub acredita que o “futuro do mercado residencial na Madeira dependerá de vários fatores, incluindo a capacidade de aumentar a oferta de habitações, de medidas governamentais de apoio aos residentes na aquisição, de tendências económicas e da procura internacional. Espera-se que a procura continue a crescer, mas a oferta terá de ser expandida para evitar pressões excessivas nos preços”, conclui Jonhy Gonçalves.

Por seu turno, Carlos Perneta admite que “as tendências atuais se vão manter, com uma eventual estabilização do valor das rendas, à medida que exista mais produto no mercado, e um menor aumento do preço médio das habitações”.

“Apesar do aumento dos custos de financiamento, da inflação e constrangimentos na construção, a tendência será o mercado imobiliário continuar em crescimento, especialmente na procura. Poderá haver um ligeiro desaceleração na subida dos preços, mas continuará a ser positivo”, aponta Tomás Brito.