O mercado de arrendamento tem potencial para crescer (e muito) em Portugal. Embora haja menos famílias a ponderar mudar de casa dado o atual contexto de incerteza económica, a procura de casas para arrendar continua a ser bem superior à pesquisa de habitações para comprar. E esse interesse tem-se refletido no número de novos contratos formalizados em Portugal: arrendar casa tem ganho revelo face à compra de casa, tal como concluiu o relatório residencial anual de 2023 desenvolvido pelo idealista/data. A flexibilidade e menor poupança exigida na hora de arrendar uma habitação pode ajudar a explicar esta tendência. Mas o crescimento dos negócios no arrendamento em Portugal tem sido travado pela falta de habitações disponíveis neste mercado.
O arrendamento de casas em Portugal tem-se consolidado em alta ao longo de 2023 (acima dos 20.000 contratos). Já a venda de casas, após ter tido um tombo no final de 2022 para baixo das 40.000 transações (dada a incerteza económica), não conseguiu recuperar até agora. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) citados neste estudo mostram isso mesmo:
- o número médio de vendas de casas foi de cerca de 34.000 por trimestre em 2023, enquanto no ano anterior foram registadas mais de 43.000 transações por trimestre;
- no arrendamento foram selados praticamente o mesmo número médio de novos contratos entre os primeiros 9 meses de 2023 e o mesmo período do ano anterior (mais de 23.000).
É neste contexto que “o mercado de arrendamento registou 10 trimestres consecutivos de mais de 20.000 novos contratos, ganhando importância relativa em relação ao mercado de vendas e registando no primeiro trimestre de 2023 o máximo histórico da série (mais 25.000)”, conclui-se no relatório residencial anual do idealista/data, que vai ser apresentado num webinar na próxima quarta-feira, dia 6 de março.
Esta realidade bem é visível olhando para os dados do verão de 2023 (os mais recentes disponíveis pelo INE). Nesses três meses foram fechados 23.717 contratos de arrendamento, quase mais 3 mil do que no trimestre anterior. Esta é uma evolução muito mais expressiva face à que se observou na compra de casas, que chegou às 34.256 transações no mesmo período, resultando num ligeiro aumento de 632 contratos – embora já sejam bons sinais de recuperação deste mercado afetado em 2023 pelo aumento dos juros no crédito habitação, perda de poder de compra via inflação e subida dos preços das casas mais acentuada do que a evolução os salários das famílias.
Por isso mesmo, o arrendamento ganhou importância relativa representando 41% do total de contratos selados em ambos os mercados no terceiro trimestre de 2023 (nos trimestres anteriores pesava entre 33% e 40%, à exceção do início do ano em que chegou a pesar 42% sobre o total, dado o recorde de contratos).
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Falta de oferta no arrendamento trava novos negócios
A verdade é que o mercado de arrendamento tem a possibilidade de crescer ainda mais, tendo em conta que a procura de casa é muito superior face à pesquisa de casas à venda em Portugal (muito embora esteja a descer em ambos os mercados). É isso mesmo que revela o relatório do idealista/data: foram registados, em média, mais de 30 contactos por anúncio de arrendamento no idealista em 2023, sendo este um valor quase 23 vezes superior face à pesquisa de casas à venda no país. Este elevado interesse é explicado, em parte, por arrendar casa ser opção mais flexível e que requer menos poupança inicial face à aquisição de habitação, o que é mais vantajoso para os jovens, profissionais deslocados, imigrantes e famílias que querem iniciar uma vida em conjunto.
O grande travão aos negócios no mercado de arrendamento é mesmo a falta de oferta de casas para arrendar em Portugal – que é bem mais escassa do que o stock existente para venda. O parque habitacional para venda no idealista era de 4,03% em dezembro de 2023, enquanto o parque de arrendamento era de 0,38% (relativamente ao total do parque habitacional existente apurado pelo INE). Portanto, no mercado de arrendamento “podem ser observados níveis elevados de procura em praticamente todos os distritos do país”, mas quem procura casa muitas vezes “não encontra produto disponível, devido à escassez geral de stock”, conclui o mesmo estudo. Esta é uma questão que o Mais Habitação conjugado com o simplex dos licenciamentos urbanísticos se propõem a resolver.
O que pode explicar, também, o maior número de transações de casas face aos contratos de arrendamento em 2023 é a cultura de proprietários enraizada no país. Tal como explicamos neste artigo preparado pelo idealista/news, muitos profissionais admitem que comprar casa continuará a ser a preferência das famílias em 2024, porque esta solução traz mais estabilidade, proteção do dinheiro contra a inflação e ainda a possibilidade de rentabilizar o investimento numa lógica de longo prazo.
Rendas das casas em Portugal atingem máximo de 5 anos
O interesse por arrendar casa continua em alta em Portugal, com os distritos de Setúbal, Santarém, Lisboa, Viseu e Braga em destaque por serem os mais procurados em dezembro de 2023. Mas embora "a procura de arrendamento tem registado uma tendência de crescimento muito mais rápida do que a procura de venda”, a partir do terceiro trimestre de 2022 começou-se a observar uma correção e, portanto, uma tendência decrescente do número de contactos por anúncio até ao final de 2023, conclui o estudo do idealista/data.
Este ajustamento do interesse de arrendar casa em Portugal pode estar relacionado pelo atual contexto económico-político incerto e também pela falta de habitação neste mercado (e a preços compatíveis com os salários das famílias), nas localizações onde a procura é maior. A somar a estes fatores está ainda o facto da procura de estrangeiros por casas para arrendar ter descido em 2023 para cerca de 20% do total (um ano antes a média era de 23%).
“Em consequência dos elevados níveis de procura e da escassez da oferta [de casas para arrendar] na maioria dos distritos, os preços estão a aumentar regularmente” (embora a menor ritmo), conclui ainda o estudo. E muito embora o parque habitacional para arrendamento no idealista tenha aumentando no final de 2023 (para 0,38% face ao total existente no país), este crescimento não foi suficiente para travar o aumento das rendas, que atingiram o valor mediano de 15,5 euros/m2/mês neste período, o maior valor registado nos últimos cinco anos. O que se tem observado é apenas um abrandamento na subida das rendas das casas a partir da segunda metade do ano passado.
É precisamente nos distritos de Lisboa, Porto e Faro, onde se observa um maior stock de arrendamento, embora nenhuma localização atinja 1%. Mas também é aqui onde as rendas das casas são mais elevadas: arrendar uma habitação na capital portuguesa teve o custo mediano de 19,1 euros/m2/mês em dezembro, seguida do Porto (15,1 euros/m2/mês) e Faro (13,2 euros/m2/mês). Isto acontece porque estes centros urbanos são polos de atração pelas ofertas de emprego (e não só). Mas a a tendência da procura de casa para arrendar está-se a centrar, cada vez mais, nos seus concelhos periféricos, um movimento gerado sobretudo pelos altas rendas.
Compra de casa arrefece e oferta sobe pouco em 2023
“A procura no mercado de venda em Portugal começou a contrair-se no último trimestre do ano 2022, tendência que se tem vindo a consolidar durante o ano de 2023 onde se registam valores semelhantes ao final de 2021”, refere o estudo do idealista/data. Esta tendência pode ser explicada por vários fatores, como o aumento das taxas de juro nos créditos habitação ao longo do ano, menor poder de compra e incerteza quanto ao futuro.
Também a procura de estrangeiros por casas para comprar em Portugal arrefeceu ligeiramente no final do ano para 23,1% sobre o total (-1,2 pontos percentuais face ao trimestre anterior), o que coincide com o fim dos vistos gold para investimento imobiliário em outubro e com o anúncio do término do regime de residentes não habituais (RNH) em 2024.
Este arrefecimento da procura de casas para comprar terá gerado um "aumento constante" da oferta de habitação neste mercado desde meados de 2022 até ao final do ano passado. Assim, o parque habitacional para venda no idealista chegou ao fim de 2023 a representar 4,03% do total nacional, um nível mais próximo do apurado em 2021.
Faro foi o distrito com o maior stock para venda no idealista face ao total nacional apurado pelo INE – e tem o terceiro maior stock para arrendamento-, “o que o torna num dos mercados mais dinâmicos do país”, analisa o relatório. A ilha da Madeira, Porto, Setúbal e Lisboa ocupam as primeiras posições em termos de oferta para venda, territórios onde mais de 4,5% do parque habitacional estava para venda.
Apesar de a procura de casas à venda ter arrefecido e a oferta ter aumentado ligeiramente, os preços das casas continuaram a subir, mas de forma mais lenta. Mas, ainda assim, este crescimento foi suficiente para que o custo da habitação em Portugal tivesse registado um máximo dos últimos cinco anos de 2.561 euros/m2 no final de 2023.
O crescimento generalizado dos preços das casas para comprar atingiu o seu pico no distrito de Lisboa, que registou cerca de 3.900 euros/m2 em dezembro, seguido de Faro (3.250 euros/m2), Madeira (2.888 euros/m) e Porto (2.516 euros/m²). Já os distritos mais acessíveis para comprar casa estão, sobretudo, localizados no interior do país.
*Notícia atualizada dia 29 de dezembro, às 17h14, com a correção dos leads da procura de casas para comprar e arrendar em Portugal
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