Preço das casas duplica em 15 concelhos de Lisboa e do Porto em 6 anos

As casas à venda em Portugal têm ficado cada vez mais caras depois da última crise financeira. Primeiro, a valorização fez-se sentir do centro histórico de Lisboa para quase toda a sua área metropolitana. E o mesmo aconteceu no Grande Porto, embora com um ligeiro atraso. O que salta à vista é que em 10 dos 18 municípios que constituem a Grande Lisboa os preços das casas mais do que duplicaram desde 2018 até ao início deste ano. E na Área Metropolitana do Porto, os valores da habitação mais que dobraram em 5 dos seus 17 municípios.

A valorização mais expressiva dos preços das casas em Portugal começou no período "pós-troika" (depois de maio de 2014), quando as taxas de juro no crédito habitação apresentavam níveis historicamente baixos, o programa vistos gold e o regime de residentes não habituais estavam a ganhar forte adesão no país, e Portugal foi colocado no mapa internacional por várias personalidades, como Cristiano Ronaldo. A par de tudo isto, a construção de casas novas parou com a falência de quase 40.000 empresas entre 2010 e 2014, o que impactou a oferta.

Este contexto do mercado da habitacional nacional é dado por José Cabral, agente imobiliário da Keller Williams e autor do blogue “A House in Lisbon”, que também analisou os dados sobre a habitação do Instituto Nacional de Estatística (INE) entre 2018 e 2024. E indica que “os preços da habitação subiram de forma significativa em diferentes regiões desde 2018”, ou seja, nos últimos seis anos. Esta “valorizaçao da habitação fez-se sentir inicialmente do centro histórico de Lisboa para quase toda a área da capital e, com um ligeiro 'delay', da Baixa do Porto para o resto da cidade”, refere ainda neste artigo, agora resumido pelo idealista/news.

Esta tendência marcou, em particular, o período pandémico (entre 2020 e 2022), onde as famílias mostraram disponibilidade em trocar os grandes centros urbanos para os municípios periféricos tanto em Lisboa, como no Porto (embora na capital tenha sido mais evidente). Este movimento provocou, assim, um efeito de contágio de subida dos preços das casas dos centros para as periferias.

No caso da Grande Lisboa, José Cabral diz mesmo que “parece haver uma relação de inversa proporcionalidade entre o valor das casas num dado município e o seu ritmo de valorização. Ou seja, quanto mais baixo é o preço das casas num dado local, maior parece ser a margem para a sua subida (…), o que é coerente com a ideia de que a crista da valorização das casas em Portugal começou no centro de Lisboa (e depois no Porto) e se expandiu para a(s) sua(s) periferia(s)”, conclui.

Creative commons

Grande Lisboa: preços duplicam em 10 concelhos desde 2018

Ao analisar a evolução dos preços das casas do INE entre o primeiro trimestre de 2018 e o mesmo período de 2024, verifica-se que em 10 dos 18 municípios da Área Metropolitana de Lisboa (AML) – Cascais, Almada, Amadora, Mafra, Sintra, Seixal, Setúbal, Barreiro, Palmela e Moita -  as casas à venda duplicaram de preços. 

Em destaque está o caso do concelho de Cascais: embora seja o segundo município mais caro do país para comprar casa, os preços duplicaram em 6 anos. Isto pode ser explicado também pelo facto de a mediana dos preços das casas ter em conta uma amostra de imóveis mais caros a serem vendidos (11% das casas à venda em Cascais no final de julho, anunciadas do idealista, custavam 3 milhões de euros ou mais), analisa o agente imobiliário no mesmo artigo.

Ao nível das 24 freguesias de Lisboa, salta à vista a alta valorização das casas em Marvila, onde os preços subiram mais de 300% em seis anos. Por detrás de o facto desta freguesia ter passado a ser a mais barata para a segunda mais cara de Lisboa (logo atrás de Santo António) pode estar o aparecimento de novos empreendimentos residenciais, serviços e lojas nos últimos anos.

Ao observar o comportamento dos preços da habitação nos últimos dois anos, José Cabral admite que os “preços das casas em Lisboa parecem recuperar o ritmo de valorização”, pelo que não se perspetiva “a estabilização dos valores da habitação pela qual tantos potenciais compradores parecem ansiar”.

Gráfico original de José Cabral feito a partir de dados do INE/ Pordata

Porto, Matosinhos e Gaia em rota de alta valorização das casas

No caso do Grande Porto, salta à vista que os preços das casas para comprar mais que duplicaram em cinco dos seus 17 municípios entre 2018 e 2024. Mas, ao contrário do que se observou na metrópole de Lisboa (onde os preços tendem a variar mais em municípios periféricos), as maiores valorizações foram observadas precisamente em Matosinhos e Vila Nova de Gaia, dois concelhos contíguos à Invicta. Também no concelho do Porto os preços das casas subiram 113,3%. Estes três concelhos são os mais caros deste metrópole.

Embora “a valorização das casas e o investimento imobiliário se tenham expandido do centro das duas maiores cidades portuguesas para as suas periferias”, José Cabral assinala que “a norte (mesmo descontando o 'delay'), a pujança desse efeito cascata parece ser mais limitada no espaço”.

Por outro lado, o agente imobiliário explica que “esta subida de preços em zonas históricas e sua envolvente demonstra que a reabilitação urbana teve um papel muito importante, não apenas no edificado existente (a Baixa do Porto era tão decadente quanto a sua congénere lisboeta), mas também na recomposição do tecido social. O que é o mesmo que dizer que se assistiu a uma gentrificação significativa daquela área”, acrescenta.

Neste contexto, as freguesias do Bonfim e de Campanhã foram colocadas no mapa das zonas preferidas para investimento imobiliário e reabilitação urbana. Tanto assim foi que, desde 2018 até este ano, o valor de venda das casas no Bonfim aumentou quase 2,5 vezes e em Campanhã o seu valor mediano mais que triplicou, de acordo com os dados do INE.

Gráfico original de José Cabral feito a partir de dados do INE/Pordata

Dos contrastes entre litoral e interior ao impacto dos estrangeiros na habitação

Nesta análise ao mercado residencial nos últimos seis anos, o agente imobiliário da Keller Williams deixa ainda as seguintes conclusões sobre o contraste demográfico e o impacto dos estrangeiros na valorização imobiliária.

• Contraste de preços das casas entre o litoral e o interior

Entre as 10 capitais de distrito onde o preço das casas é mais elevado, apenas três não são banhadas pelo mar ou por um estuário: Évora, Coimbra e Braga (embora estas duas últimas cidades fiquem relativamente perto da praia). Por outro lado, a Guarda, que é a capital de distrito que tem preços das casas mais baixos, não tem ligação férrea a Lisboa desde abril 2022, lembra ainda.

Além disso, entre as 10 capitais “mais caras” é que apenas Setúbal não é sede de uma Universidade (mas tem um instituto politécnico). “Qualquer estabelecimento de ensino superior influencia os valores de mercado de arrendamento, por via do impacto da procura de quartos e apartamentos por estudantes”, destaca José Cabral.

• Procura estrangeira tem impacto nos preços das casas?

Os 6 dos 10 concelhos onde é mais caro comprar casa localizam-se no Algarve – o destino turístico de eleição em Portugal. A somar a tudo isto, verifica-se que os 30 concelhos mais caros para comprar casa incluem 11 municípios algarvios, 2 alentejanos, 1 madeirense e a Nazaré (que teve elevada valorização com o efeito McNamara e as suas ondas gigantes).

“O efeito da procura exercida por cidadãos estrangeiros sobre os preços das casas não acontece apenas por via da compra de um imóvel. Se esta procura tem um efeito no valor das rendas praticadas na cidade, ela impactará também o valor de mercado de uma casa que, em última análise, é expresso por um múltiplo das rendas que aquele imóvel é capaz de gerar”, conclui ainda o especialista, no artigo de análise citado.