
A compra e venda de casas arrefeceu ao longo de 2023 em todo o território nacional – e o Grande Porto não foi exceção. Mas, com a estabilização da inflação e a redução dos juros no crédito habitação à vista, o arranque de 2024 está a dar sinais de retoma da venda de casas na área metropolitana da Invicta e já se traçam boas perspetivas para o resto do ano. Os portugueses continuam com vontade de comprar casa e os estrangeiros não deixaram de investir em habitação apesar do fim dos vistos gold e do regime de residentes não habituais (RNH) - agora fazem-no de forma diferente. É isto mesmo que revelam ao idealista/news os players do setor presentes no Imobinvest- Salão do Imobiliário, na passada sexta-feira, dia 22 de março. Mas estes especialistas também avisam que é preciso mais apoios à construção de casas novas por parte do novo Governo de Montenegro e reclamam retificações no Mais Habitação, para que o mercado residencial do Grande Porto continue a dar cartas no futuro.
Compra de casas no Grande Porto: há boas perspetivas para 2024

Na reta final de 2023, a procura de casas à venda caiu na maioria dos 17 municípios que compõem o Grande Porto face ao mesmo período do ano passado, tal como explicamos neste artigo. O baixo poder de compra e a falta de confiança no mercado, a par dos elevados juros no crédito habitação e da subida dos preços das casas – que apenas abrandou neste período – são alguns fatores que explicam esta retração na compra de casa. O resultado desta tendência espelhou-se no número de casas vendidas na Área Metropolitana do Porto em 2023: contabilizaram-se 20.709 transações, menos 18% face ao ano anterior, segundo revelaram os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) divulgados na sexta-feira, dia 22 de março.
O que se sente no início de 2024 é que já começa a haver uma retoma da procura de casas para comprar no Grande Porto. É o que dizem Rita Rocha, diretora de agência Remax Pro e Gabriela Rocha, diretora de agência da Remax Matosinhos, ao idealista/news no primeiro dia do Imobinvest (evento que contou com o idealista como portal oficial): “Nos primeiros três meses do ano, o mercado veio efetivamente contrariar a baixa que se verificou em 2023”. Também Olímpio Barbiéri, diretor regional da zona Centro – Norte na Remax Grupo Vantagem, confirma que no início de 2024 “tem-se assistido já a uma crescente procura das famílias por casas para comprar, embora ligeira”.
Estes são os primeiros sinais positivos sentidos pelos profissionais que trabalham no mercado residencial do Grande Porto, que antecipam resultados otimistas para 2024 ao nível das transações. E há vários fatores que podem ser favoráveis a esta retoma da compra de casas, como:
- Juro no crédito habitação com queda à vista: ao que tudo indica, os juros no crédito habitação a taxa variável (indexado à Euribor) deverão cair de forma mais expressiva a partir de junho, assim que o Banco Central Europeu avançar com o primeiro corte das suas taxas de juro diretoras. “Esta previsão da descida das taxas de juro traz, por um lado, maior confiança e, por outro, maior poder de compra para as famílias”, aponta Olímpio Barbiéri. Também Mário Rodrigues Coelho, fundador da Livin’Oporto, destaca que “a descida de juros é sempre muito positiva para quem quer comprar casa com crédito habitação”, já que “tem um impacto direto”;
- Cultura de proprietários enraizada em Portugal: “A necessidade de comprar casa está associada a fenómenos sociais, familiares, sociológicos e, portanto, é uma questão de tempo" para haver mais vendas de casas, admitem Rita Rocha e Gabriela Rocha, em resposta conjunta, lembrando que a sociedade portuguesa tem uma “mentalidade de proprietários”;
- Arrendamento pouco atrativo: “O mercado de arrendamento não está favorável e, portanto, para quem tem capital próprio compensará sempre comprar. E, depois, o ciclo histórico do imobiliário prova que quem tem capacidade para comprar, no médio ou longo prazo, vai ficar mais rico”, frisam as diretoras da Remax Pro e da Remax Matosinhos;
- Novos empreendimentos residenciais no Grande Porto: há mais casas para vender e para suprir as necessidades da procura. O que as especialistas de mercado têm sentido é que a vendas de casas novas esgotam-se rapidamente e, depois, “começa-se a assistir cada vez mais a operações de cedência de posição – ou seja, compram em planta e antes de fazer a escritura já estão a revender”. Este é um mercado que existiu em Portugal no anos 90;
- Mediação imobiliária mais profissional: o mercado está a caminhar para uma “maior profissionalização”, por via dos compradores que estão mais exigentes e informados, acrescenta Olímpio Barbiéri, da Remax Vantagem.

Embora haja fatores económicos e sociais favoráveis à retoma da compra de casas no Grande Porto, a verdade é que Portugal vive atualmente uma instabilidade política pelo facto de o novo Governo da Aliança Democrática ter apenas 80 deputados e estar, portanto, longe de conseguir maioria parlamentar para fazer avançar propostas de lei, bem como um Orçamento de Estado para 2024 retificativo. Ainda não se sabe ao certo qual vai ser a solução governativa apresentada pelo novo primeiro-ministro Luís Montenegro – que vai tomar posse no próximo dia 2 de abril – para conseguir criar estabilidade governativa à direita, já que mesmo com o apoio da Iniciativa Liberal, só consegue 88 mandatos. A maioria à direita (ou seja, 116 deputados) só seria possível com o apoio do Chega, que Montenegro continua a rejeitar.
Questionados sobre como é que a atual instabilidade política em Portugal vai influenciar os negócios imobiliários – a par da incerteza macroeconómica e geopolítica -, estes players da zona Norte do país dizem que ainda é cedo para tirar conclusões, mas acreditam que o mercado imobiliário acabará por ajustar-se à nova realidade política. O diretor regional da zona Norte na Remax Grupo Vantagem afirma que estas alterações ainda são “muitos frescas”, pelo que “ainda não conseguimos estabelecer aqui uma ligação direta entre a recente instabilidade política e a tomada de decisão das pessoas no que refere ao crédito habitação” e compra de casa. Por isso mesmo, acredita que os efeitos só se vão sentir daqui a dois meses.
Já Rita Rocha e Gabriela Rocha acreditam que “os primeiros impactos das notícias influenciam sempre”, sentindo-se “uma retração” e também “preocupação” por parte dos profissionais do setor. “Mas diz-nos a história que estas reações são momentâneas, já que, depois, as pessoas vão assimilando as realidades e o imobiliário vai-se adaptando”, concluem.

Estrangeiros continuam a comprar casa mesmo com fim dos vistos gold e RNH
O que se está a sentir também no Grande Porto é que os estrangeiros continuam interessados em comprar casa e em investir, apesar do fim dos vistos gold para investimento imobiliário desde outubro de 2023 e do término do regime de residentes não habituais (RNH) no início deste ano (tal e qual como funcionava). A vontade de viver no nosso país é tal, que os estrangeiros encontram agora vias alternativas para investir e outras formas de obter autorizações de residência.
Embora considere que o fim destes benefícios fiscais para estrangeiros seja “uma barreira para os investidores”, Mário Rodrigues Coelho tem uma boa expectativa para a venda de casas a estrangeiros em 2024, tanto que decidiu fundar a Livin’Oporto – Real Estate Advisors em janeiro, com olhos postos nos reformados que querem instalar-se no Grande Porto e região Norte. Também Susana Silva, sales director na Amber Star, partilha que tem sentido muita procura no início de 2024 por parte de investidores estrangeiros, estando “muito otimistas” para o balanço final do ano.
“Portugal é um país que é visto por parte dos estrangeiros como país de excelência para viver. Temos excelentes condições de segurança, de infraestruturas do sistema de saúde, sistema de educação, a gastronomia, o clima... Tudo isso é muito valorizado por parte dos estrangeiros e, portanto, Portugal está, de facto, nos holofotes dos estrangeiros para virem para cá morar e investir”, explica Mário Rodrigues Coelho ao idealista/news.
O interesse por investir e viver em Portugal continua a existir. Mas agora os estrangeiros fazem investimentos e conseguem vistos de residência por vias alternativas aos vistos gold por investimento imobiliário e regime de RNH. “Quem estava a pensar vir para Portugal, virá na mesma através de um visto de residência, do D7”, indica Mário Rodrigues Coelho, acrescentando que “hoje há outras formas de investir, sem ser através do imobiliário”.
“A forma como os investidores estrangeiros chegam hoje até nós é diferente. Hoje, não temos necessariamente vistos gold por via da compra de imóveis, mas continuamos a trabalhar com vistos gold, com investimento diferente, baseado em investimento em empresas”, explica Susana Silva, dando nota que há quem tenha comprado casa em Portugal com vistos gold no passado e esteja agora a fazer segundas compras e até recomendações a outros investidores.
Ainda assim, sente que os estrangeiros estão hoje mais cautelosos. “Há muitos estrangeiros que estão a comprar agora, sem o objetivo de virem morar para cá neste momento. Isto porque também estão a ver o que é que vai acontecer com esta mudança de Governo: se os vistos gold e o regime RNH vão voltar ou não. Estão nessa reticência no início do ano”, admite ainda a sales diretor da Amber Star.

Investimento residencial no Grande Porto continua a avançar
As expectativas positivas para o mercado residencial do Grande Porto não se esgotam na retoma da procura e da compra de casas por parte dos portugueses e no continuo interesse por parte dos estrangeiros. O setor tem dado provas de resiliência a nível da oferta de construção nova com novos empreendimentos habitacionais a surgir na região, vontade de reabilitar e de investir em segmentos alternativos, como em residências sénior:
- Residências sénior: “Um conceito em Portugal irá começar a aparecer cada vez mais são as residências seniores com serviços associados (saúde, lazer, segurança, transportes)”, aponta Mário Coelho, da Livin’Oporto;
- Novos empreendimentos residenciais: “Os investidores estão numa fase expansionista, até porque há muitos empreendimentos que estão em curso. A maioria dos empreendimentos no Porto e em Vila Nova de Gaia – dois concelhos muitos fortes em habitação nova - são projetos que não estão muito dependentes da oscilação das taxas de juro e, portanto, vão continuar a avançar”, diz Olímpio Barbiéri, dando nota o maior travão nestes projetos é a demora nas licenças, que espera que seja facilitada pelo novo simplex, muito embora considere que “era preciso haver algum esclarecimento, porque ainda há muitas dúvidas na interpretação da lei”;
- Reabilitação de imóveis no Grande Porto: “O investimento residencial vai ter um aumento muito grande este ano. Nós temos muitos investidores à procura de imóveis para reabilitar, sobretudo no centro do Porto (localização sempre estratégica). E já nos pedem ajuda para a construção e reconstrução desses imóveis – porque nós também já temos uma vertente de construção. Portanto, há muitos investidores (portugueses e estrangeiros) interessados em reabilitar a cidade do Porto, onde existe ainda muito por fazer”, revela Susana Silva, da Amber Star.
Por outro lado, defendem que é importante dinamizar em Portugal o build-to-rent. “Nós não temos uma indústria de investimento para arrendamento, pelo que seriam boas notícias começarmos a ter. Aqui o importante era a entrada de grandes fundos de investimento no mercado que fizessem a industrialização e que, consequentemente, daria confiança ao mercado do arrendamento”, refere a dupla da Remax Pro e Remax Matosinhos.

Novo Governo à vista: que mudanças são precisas na habitação?
No entanto, alertam que há muito que o novo Governo liderado por Luís Montenegro poderá fazer para dinamizar o mercado da habitação em Portugal. Desde logo, Mário Rodrigues Coelho argumenta que este novo Executivo deveria “incentivar a construção de habitação através de parcerias público-privadas”. Também Olímpio Barbiéri, da Remax Grupo Vantagem, considera que é preciso mais apoio à construção de casas novas para a classe média, tendo em conta que o que se vê hoje é, sobretudo, “construção nova dirigida para a classe alta”. Além disso, também defende que deve haver um apoio para os jovens poderem comprar a primeira habitação.
Por seu turno, Susana Silva espera que o novo Governo crie medidas para que haja “menos burocracia a nível das câmaras municipais e das freguesias. É necessário haver processos mais simples para que não demorem anos a passarem licenças”. A especialista acredita o simplex podem ajudar a simplificar os processos de licenciamento, muito embora não concorde com a medida que dispensa a apresentação de licença de utilização e ficha técnica de habitação na hora de comprar casa. Por isso, diz que na Amber Star continuam a pedir toda a documentação na angariação dos imóveis até porque, lembra, “se um cliente quiser comprar uma casa e recorrer a crédito, o banco vai continuar a exigir licenças e a ficha técnica da habitação”.

A par de tudo isto, os especialistas acreditam que seria positivo para o investimento imobiliário em Portugal se houvesse uma revisão do Mais Habitação. “Estávamos a precisar que o programa Mais Habitação fosse mexido, porque trouxe falta de confiança no mercado investidor, que já não sabe se é seguro ou não investir no imobiliário”, afirmam Rita Rocha e Gabriela Rocha, muito embora admitam que tocar outra vez neste pacote “pode ser mais um fator de instabilidade”, pelo que deveria ser mexido, “desde que trouxesse, desejavelmente no curto-médio prazo, mais confiança ao mercado investidor e ao mercado comprador e vendedor”.
“O Mais Habitação que está a ser implementado ainda vai ter uma afinação, nomeadamente na questão do Alojamento Local [AL], que deverá ter uma reversão com o novo Governo para dinamizar o setor”, acredita o fundador da Livin’Oporto. Já Olímpio Barbiéri não espera mudanças muito profundas no Mais Habitação, muito embora aponte que seria importante haver alterações às novas regras do AL. “Tenho dúvidas que agora que volte o retrocesso dos vistos gold”, afirma.
No que diz respeito aos vistos gold, a sales diretor da Amber Star diz estar “otimista”, que “com um Governo mais à direita, haja maior abertura para alterar a lei”. “Era muito importante os vistos gold voltarem para dinamizar o mercado, criar mais casas para vender, atrair investimento e criar emprego, ajudando a economia em geral, não só o imobiliário”, argumenta, afirmando que é ainda importante ao nível de competitividade de Portugal perante o contexto internacional.
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