Como vender uma casa com dívidas?

Vender uma casa com dívidas requer um planeamento cuidadoso e um entendimento claro das obrigações legais, assim como um conhecimento detalhado dos procedimentos legais e financeiros. Este artigo irá ajudar-te a ter uma visão detalhada sobre como proceder neste tipo de situação complexa, garantindo que todos os passos legais sejam seguidos para uma transação bem-sucedida.

Existem vários tipos de dívidas, que podem estar associados a uma casa e, consequentemente, à sua venda. As mais comuns são as:

• Dívidas de condomínio;
• Penhoras e processos executivos.

Podes saber se a casa que vais comprar tem dívidas consultando o registo predial do imóvel. O registo predial reúne e permite consultar informação sobre a situação jurídica dos imóveis, prédios e terrenos. Fornece várias informações, como a composição, a propriedade e os encargos associados a determinado imóvel.

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Imóvel penhorado pode ser vendido

A penhora de um imóvel acontece quando há uma dívida por parte do proprietário ao Estado ou banco, originada pelo incumprimento do pagamento. O credor instaura uma ação executiva, de modo a que o imóvel possa ser vendido. Na maioria dos casos, é possível vender uma casa penhorada, mas há situações em que isso não é possível.

Tudo depende da entidade que deu origem à penhora do imóvel. No caso:

• Dos processos de execução fiscal – são casas penhoradas pelas Finanças, o que significa que o executado e/ou o seu agregado familiar não pode vender o imóvel. Nestes casos e, caso queira vender, o ideal é falar diretamente com alguém que queira comprar a casa e negociar com ele para que lhe pague um sinal (que pode servir para pagar a dívida existente);
• No caso de processos executivos, cuja origem é de carácter privado (normalmente bancos), a casa pode ser vendida. A venda servirá para pagar aos credores.

Vender casa com empréstimo

Queres vender a tua casa porque queres comprar outra, mas estás ainda a pagar um crédito habitação. O que podes fazer nesta situação para que não cometas nenhuma ilegalidade?
Atualmente existem duas possiblidades às quais podes recorrer:

• Crédito habitação ponte – consiste em unificar dois empréstimos num só (o da nova casa e o antigo). É uma situação provisória (6 a 12 meses), que te permite comprar uma casa nova, mesmo quando ainda não vendeste a antiga. O valor da venda da casa antiga tem de permitir cobrir o crédito solicitado;
• Distrate de hipoteca – este documento é concedido após o pedido de cancelamento do crédito habitação. Este é a opção mais fácil e rápida. Uma vez que irás liquidar a tua dívida antecipadamente com a venda do imóvel, a tua dívida será paga. Depois podes pedir outro empréstimo para comprares outra casa no mesmo ou noutro banco. Deverás deslocar-te ao teu banco para solicitares a emissão deste documento com 10 dias de antecedência da escritura. Para tal, deves fazer-te acompanhar da caderneta predial atualizada, bem como de data, hora e local da escritura, uma vez que irá estar presente o procurador do banco.
   

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Venda de imóvel com dívidas de condomínio

Segundo a nova lei dos condomínios (Lei n.º 8/2022), quando vendes uma casa deves apresentar uma declaração de encargos de condomínio atualizada, onde conste toda a informação relacionada com a casa (encargos, pagamentos e prazos de pagamento). Se existirem dívidas de condomínio, devem estar descritas neste documento. A declaração deve ser emitida pelo administrador.

• A responsabilidade pelas dívidas de condomínio em caso de venda é avaliada de acordo com o período em que deviam ser pagas. Se a data corresponder ao momento anterior à venda, são da responsabilidade do vendedor. No entanto, no momento da escritura, o comprador pode assumir o pagamento da dívida, se assim o entender. Todos os encargos que existam depois da venda do imóvel são da responsabilidade do comprador da casa;
• Se queres comprar um imóvel que está em leilão e verificas que o mesmo tem dívidas de condomínio, deves saber que a responsabilidade das dívidas é do proprietário da casa. Neste tipo de casa, o valor de venda do imóvel também servirá para cobrir estas dívidas.