Lojas e escritórios transformados em casas: onde compensa mais?

A reconversão de lojas e escritórios em casas está a ganhar um novo dinamismo em Portugal desde que o simplex dos licenciamentos urbanísticos entrou em vigor no início de 2024. Embora ainda se aguardem mudanças ao diploma, já há vários profissionais do mundo imobiliário focados em ajudar a transformar estes espaços comerciais em habitação, de forma a aumentar a oferta de casas para comprar ou para arrendar no país. E esta mudança do uso dos imóveis de serviços para habitação pode compensar ainda mais para quem quer rentabilizar uma loja ou um escritório vazio. É no Porto e em Évora onde esta reconversão pode ser mais rentável, revela esta análise dos dados mais recentes do idealista/data.

Foi no início do ano que o simplex dos licenciamentos urbanísticos chegou ao mercado português pela mão do antigo Governo socialista de António Costa, prometendo agilizar o processo de reconversão de imóveis comerciais em habitação, deixando, por exemplo, de ser necessária a autorização dos restantes condóminos. Agora, aguarda-se que este diploma do simplex seja alterado pelo Executivo da AD, melhorando processos e corrigindo contradições.

Apesar de haver aspetos a melhorar, a chamada "via verde" do licenciamento está a ter o poder de impulsionar a transformação de lojas e escritórios em casas, uma alternativa à criação de habitação no país que complementa a oferta gerada quer pela construção nova, quer pela reabilitação urbana. Há cada vez mais investidores e proprietários interessados em transformar imóveis comerciais em casas, até porque pode ser um negócio bem rentável seja para venda ou arrendamento. Mas, para que sejam operações imobiliárias de sucesso, tudo depende de vários fatores como a localização, o preço de compra do imóvel comercial (no caso dos investidores) e dos custos das obras de remodelação.

Para os proprietários de lojas e escritórios arrendados que pretendam mudar o seu uso e colocar estes imóveis no mercado de arrendamento habitacional, pode valer a pena em várias cidades portuguesas - mas não em todas. É no Porto, Évora, Lisboa e Faro onde pode sair mais rentável fazer esta transformação dos imóveis, tendo em conta os dados do idealista/data referentes aos últimos três meses terminados em novembro.

Freepik

Lojas transformadas em habitação rentabilizam mais em 13 grandes cidades

Ao analisar as rendas das lojas e das casas nas 20 capitais de distrito portuguesas, conclui-se que é mais compensador arrendar uma habitação do que um espaço comercial na sua maioria (13 cidades). É mesmo no Porto onde a diferença entre as rendas das casas e as rendas das lojas é maior (+5,9 euros/m2).

Évora é segunda cidade com a diferença mais expressiva: enquanto colocar uma casa para arrendar teve o custo mediano de 11,6 euros/m2 no trimestre terminado em novembro, a renda das lojas foi de apenas 7,2 euros/m2 (+4,4 euros/m2). Também compensa mais arrendar uma casa do que uma loja na Guarda (+2,5 euros/m3), em Lisboa (+1,9 euros/m2) e em Faro (+1,8 euros/m2), indicam os mesmos dados.

Embora também em Portalegre, Viana do Castelo, Viseu e Coimbra seja mais rentável arrendar uma casa face ao arrendamento de um espaço comercial, esta diferença é bem menor (inferior a 1 euros/m2). Em Leiria, a renda das lojas e das casas são iguais (8,1 euros/m2), pelo que há que ponderar bem se vale a pena financeiramente avançar com a reconversão dos imóveis. 

Há ainda seis grandes cidades onde não compensa fazer esta mudança de uso em prol da habitação, uma vez que as rendas das casas são inferiores às rendas das lojas. É o caso de Bragança, Beja, Ponta Delgada, Santarém, Aveiro e Setúbal. 

Escritórios convertidos em casas: onde o negócio é mais viável?

No universo dos escritórios, a realidade é ligeiramente diferente. Isto porque as rendas das casas só superam a dos escritórios em nove das 19 grandes cidades analisadas (nesta análise não há amostra significativa para Portalegre). Estes dados sugerem uma recuperação e valorização do mercado de escritórios depois de um período conturbado pela massificação do teletrabalho e menor investimento perante os elevados custos de financiamento bancário.

Transformar escritórios em casas para, depois, colocar no mercado de arrendamento pode sair mais rentável em Évora (+6,1 euros/m2), no Porto (+4,2 euros/m2), Lisboa (+2,5 euros/m2), em Faro (+1,8 euros/m2) e em Coimbra (+1,8 euros/m2), mostram ainda os dados do idealista/data.

Em Castelo Branco, Guarda, Braga e Viana do Castelo também as rendas das casas superam as rendas dos escritórios, mas esta diferença é igual ou inferior a 1 euros/m2, pelo que será importante avaliar bem se compensa avançar com a conversão do uso dos imóveis. Aliás, um dos primeiros passos passa mesmo por verificar se o imóvel é convertível ou não.

Há, contudo, 10 grandes cidades onde é mais rentável aos proprietários continuar a arrendar os escritórios, uma vez que as rendas das casas são inferiores. Por exemplo, em Ponta Delgada o arrendamento de uma habitação teve o custo mediano de 10,3 euros/m2 entre setembro e novembro, menos 5,3 euros/m2 do que o valor de renda de um escritório (15,6 euros/m2).