Arrendar casas a turistas fora do AL: como funciona a regra especial?

Os proprietários que querem colocar uma casa para arrendar podem fazê-lo por diferentes períodos, sendo o prazo mínimo de um ano. Mas também há um regime especial que permite arrendar casas por menos de 12 meses, nomeadamente para fins turísticos. Esta é mesmo uma forma de os senhorios arrendarem as casas a turistas fora do regime legal do Alojamento Local (AL). Mas também há regras e tudo deverá ficar claro no contrato de arrendamento. Explicamos como funciona este regime especial de arrendamento para turistas neste artigo preparado pelo idealista/news com fundamento legal.

Para perceber como tudo funciona, importa saber o que diz o artigo 1095º do Código Civil. Desde logo, o prazo de duração do arrendamento deverá constar numa cláusula específica do contrato, não podendo ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos, segundo refere a lei. Isto é valido para arrendamentos para habitação própria e permanente, por exemplo.

Mas também há exceções. “A lei permite, em casos especiais, designadamente, em situações de habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, que as partes determinem arrendamentos com prazos inferiores ao mínimo legalmente fixado, isto é, prazos inferiores a 1 ano”, explica Carla Parreira Leandro, consultora Sérvulo, neste artigo preparado para o idealista/news.

Estes são os fins especiais transitórios no arrendamento habitacional previstos na lei, acrescenta a especialista: 

• Projetos profissionais específicos do arrendatário, de educação e formação (tipicamente os arrendamentos para estudantes, que são indexados à duração dos respetivos anos letivos);
• Arrendamentos para fins turísticos, que podem assim ter prazos de duração mais reduzidos, e livremente acordados pelas partes

O mesmo artigo 1095º indica ainda que este motivo especial de transitoriedade deve ser “expressamente indicado na cláusula contratual em que se determina o fim do contrato, sob pena de o contrato se considerar obrigatoriamente ampliado para 1 ano. Na mesma linha, o fim especial não pode nunca desvirtuar a finalidade a que se destina o imóvel, não podendo um armazém servir para um fim turístico, por exemplo”, esclarece ainda a consultora da Sérvulo.

Foto de RDNE Stock project no Pexels

Arrendar casas a turistas VS Alojamento Local: quais as diferenças?

No caso particular de arrendamento para fins turísticos, o legislador escolheu ainda proteger o regime legal do Alojamento Local (AL), tendo sido introduzida uma pequena alteração com a Lei 82/2023, de 29 de dezembro, que aprovou o Orçamento de Estado para 2024. Em concreto, o senhorio só pode fazer um contrato de arrendamento turístico por ano.

Portanto, a nova redação deste artigo “vem limitar a celebração destes contratos, determinando que, durante um ano civil, relativamente a cada fração autónoma ou prédio, as partes podem apenas celebrar um único contrato para fim especial transitório por motivos turísticos, permitindo assim um único arrendamento turístico por ‘temporada’, entre 1 de janeiro e 31 de dezembro”, detalha ainda Carla Parreira Leandro.

Assim ficam salvaguardadas e fora do regime do AL “as propriedades que uma única vez por ano pretendam atribuir à sua utilização uma finalidade turística”, devendo, para o efeito, “celebrar um contrato de arrendamento escrito com essa indicação expressa nas clausulas, sob pena de o contrato se tornar num arrendamento para habitação permanente, com a duração mínima de um ano”, acrescenta ainda.

Por outro lado, a lei “não impõe qualquer limite de utilizações anuais deste mesmo contrato, o que parece permitir que um único utilizador possa, se desejar, celebrar um contrato de arrendamento para fins especiais turísticos, para utilizar o imóvel quantas vezes quiser durante o mesmo ano civil, desde que essa utilização seja especificada num único contrato de arrendamento”, esclarece a consultora da Sérvulo, dando o exemplo que é possível arrendar uma casa de férias todos os fins de semana e o mês de agosto, respeitando desta forma o crivo legal.

Mas se o senhorio quiser tornar recorrente a utilização do imóvel para fins turísticos – ou seja, se quiser avançar com pelos menos dois contratos de arrendamento a turistas no mesmo ano – já deverá registá-lo como Alojamento Local, ao abrigo do Decreto-Lei nº 128/2014, de 29 de agosto, e de acordo com os critérios e normas legalmente estabelecidas e respetivas limitações.