Crédito habitação: como deduzir as despesas no IRS de 2025?

Ao preencheres a tua declaração de IRS, é essencial saberes quais são as despesas de habitação que podem ser deduzidas, de forma a maximizares o reembolso ou reduzires o imposto a pagar. 

Desde os juros do crédito habitação (para os mais contratos antigos) às rendas e encargos com a reabilitação de imóveis, existem várias possibilidades de dedução, mas também regras e limites que não podem ser desconsiderados.

Despesas de habitação para deduzir na declaração do IRS

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As despesas de habitação a deduzir no IRS dependem do teu regime fiscal e da tua situação habitacional. Eis algumas das principais deduções:

• Juros do crédito habitação, que são apenas para os contratos assinados até 31 de dezembro de 2011, com uma dedução de 15% dos juros pagos, até ao limite de 296€;
• Rendas de habitação: se fores inquilino e tiveres um contrato registado no Portal das Finanças, podes deduzir parte do valor pago;
• Encargos com reabilitação de imóveis: se os trabalhos forem enquadrados no programa de Reabilitação Urbana, também podes beneficiar de deduções;
• Despesas gerais de habitação: alguns encargos associados à tua habitação permanente podem ser incluídos na declaração de IRS.

Deves ter em atenção que, no caso de teres crédito habitação contratado após 2012, já não podes deduzir os juros no IRS. No entanto, existem outras despesas que continuam a ser elegíveis. Verifica a tua situação para garantires que estás a aproveitar ao máximo os benefícios fiscais disponíveis.

Deduzir o crédito habitação no IRS passo a passo

Deduzir o crédito habitação no IRS pode ajudar-te a reduzir a carga fiscal, mas para isso é essencial seguir alguns passos e garantir que todas as despesas estão corretamente registadas. Aqui tens um guia simples:

1. Verifica as despesas no e-Fatura: acede ao Portal das Finanças e certifica-te de que todas as despesas relacionadas com habitação estão corretamente classificadas. Caso existam erros, poderás ajustá-los antes do prazo limite para garantir que as deduções são consideradas na tua declaração de IRS;
2. Indica os valores no Anexo H ou F (para rendas): se tens juros de crédito habitação para deduzir, preenche corretamente o Anexo H com os valores correspondentes. No caso de rendas, utiliza o Anexo F e assegura-te de que os montantes declarados coincidem com os registados no Portal das Finanças;
3. Confere os limites de dedução: analisa os valores máximos permitidos para cada tipo de despesa e verifica se as tuas deduções se enquadram dentro desses limites. Esta revisão é importante para evitar problemas na validação da declaração e garantir que estás a aproveitar ao máximo os benefícios fiscais disponíveis.
4. Entrega a declaração dentro do prazo: poderás finalmente submeter a declaração de IRS dentro do período estipulado pelas Finanças para evitares penalizações ou juros por atraso. Confirma todas as informações antes da submissão final para garantires que os dados estão corretos e que não deixaste nenhuma dedução por registar.

Com as recentes alterações fiscais, deixou de existir a possibilidade de reduzir a retenção na fonte para quem tem crédito habitação, o que pode impactar o rendimento mensal disponível.

Crédito habitação no IRS automático: como funciona?

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O IRS Automático tem vindo a simplificar o processo de entrega da declaração, mas quando se trata do crédito habitação, nem sempre inclui automaticamente todas as deduções a que tens direito.

Muitas vezes, a ausência de valores resulta de erros na classificação das despesas no e-Fatura ou na falha na comunicação dos dados do banco à Autoridade Tributária. Por isso, é fundamental não assumir que todas as deduções foram corretamente consideradas e rever cuidadosamente a informação antes de submeter a declaração. 

Para garantir que não perdes benefícios fiscais, confirma se os juros do crédito habitação aparecem no Anexo H, especialmente se o teu contrato foi assinado até 31 de dezembro de 2011, pois só esses são elegíveis para dedução.

Além disso, compara os valores comunicados pelo banco no Mapa de Encargos Anual com os que estão na declaração e verifica se as rendas ou despesas de reabilitação foram corretamente inseridas.

Se identificares discrepâncias ou valores em falta, ajusta-os manualmente e, caso necessário, contacta o banco para atualizar a informação. Assim, asseguras que todas as deduções são devidamente aplicadas, reduzindo o imposto a pagar.

Comprei casa: devo declarar a compra no IRS?

A necessidade de declarar a compra de um imóvel no IRS depende da sua orientação e dos eventuais benefícios fiscais. Eis o que deves considerar:

• Habitação própria e permanente: a compra não precisa de ser declarada diretamente. No entanto, se usufruíres de benefícios fiscais relacionados com a habitação, deves incluí-los no Anexo H da declaração de IRS;
• Imóvel para arrendamento: se compraste a casa para arrendar, deves declarar os rendimentos obtidos no Anexo F. Podes deduzir algumas despesas associadas ao arrendamento, como IMI, condomínio e eventuais obras de manutenção;
• Venda do imóvel: se decidires vender a casa no futuro, terás de declarar a transação no IRS para efeitos de cálculo de mais-valias. Dependendo da situação, poderás beneficiar de isenção ou redução de imposto se reinvestires o valor da venda noutra habitação própria e permanente;
• Reabilitação de imóveis: podes deduzir 30% dos encargos com obras de reabilitação (até 500 euros) desde que os gastos sejam comprovados e certificados pelo órgão competente. No IRS, estas despesas devem ser declaradas no quadro 6B (Benefícios fiscais e despesas relativas a pessoas com deficiência).

Se transferiste o crédito habitação para outra entidade bancária, deixas de poder deduzir os juros no IRS. Mesmo que o contrato original tenha sido assinado até 31 de dezembro de 2011, a Autoridade Tributária considera a transferência como um novo contrato, tornando-o inelegível para dedução de juros.

Anexo F: o que significa?

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O Anexo F deve ser utilizado pelo senhorio, ou seja, pelo proprietário que arrenda um imóvel. Nele, é necessário indicar os rendimentos obtidos com as rendas ao longo do ano e detalhar as despesas dedutíveis, como IMI, condomínio (se suportado pelo senhorio), obras de manutenção e taxas obrigatórias.

Por outro lado, o inquilino não tem de submeter este anexo, uma vez que não recebe rendimentos de arrendamento. No entanto, pode beneficiar de deduções no IRS caso tenha um contrato registado no Portal das Finanças. 

São exemplo os estudantes deslocados (até 25 anos que estudem a mais de 50 km de casa) que podem deduzir as rendas como despesas de educação, abatendo 30% dos encargos até 300 euros. 

Este valor integra o limite global de deduções para educação (800 euros, podendo ir até 1.000 euros se incluir rendas, mas com apenas 200 euros adicionais para alojamento). Para estudantes em territórios do interior, há uma majoração de 10%, sem alterar o teto máximo da dedução.