Certificado energético: o que é, para que serve e quanto custa?

O que é o certificado energético, para que serve e que importância tem no e para o setor imobiliário em Portugal, nomeadamente no segmento residencial? Neste artigo, damos resposta a estas e outras perguntas relacionadas com a Certificação Energética de Edifícios. De recordar, antes de mais, que se trata de um documento essencial aquando da compra e venda de uma casa, sendo também obrigatório na hora de arrendar um imóvel. 

Tal como explicámos neste guia, um certificado energético é um documento que avalia uma casa ou qualquer imóvel numa escala de performance energética de A+ a F, sendo que a primeira se considera muito eficiente e a última pouco eficiente. Documento esse que é emitido por técnicos especializados e autorizados pela Agência para a Energia (ADENE), que regula a Certificação Energética de Edifícios (SCE).

Agora, resumimos a informação relevante que consta no portal SCE, ligado precisamente à ADENE, para ficares a saber tudo sobre o certificado energético. Toma nota.

O que se pretende com a Certificação Energética de Edifícios?

O objetivo é disponibilizar ao consumidor informação sobre o desempenho energético dos edifícios, que inclui a redução de custos com a utilização de energia, a melhoria do conforto térmico e o acesso a financiamento e benefícios fiscais.

O que é o certificado energético e para que serve?

É um documento digital seguro, disponibilizado em formato PDF, que contém várias informações sobre um imóvel. A saber:

• A classe energética;
• Quais as componentes e o seu desempenho;
• Quais as medidas de melhoria para reduzir o consumo de energia e melhorar o conforto;
• Benefícios fiscais e acesso a financiamento.

Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética de uma casa numa escala de F (muito pouco eficiente) a A+ (muito eficiente) e que é emitido por Peritos Qualificados (PQ) independentes, contendo informação sobre as características da casa – isolamentos das janelas, ventilação, climatização e produção de águas quentes sanitárias e o seu efeito no consumo de energia – e indicando medidas de melhoria que podem ser efetuadas para reduzir o consumo, melhorar o conforto e a saúde. E mais: permite o acesso a benefícios fiscais e financiamento específico, quando disponíveis, e valoriza o imóvel.

É verdade que há dois tipos de certificados energéticos?

Sim, existem dois modelos, um para edifícios de habitação e outro para edifícios de comércio e serviços. 

Certificado Energético de Edifício de Habitação

O que é?

• Documento oficial que avalia a eficiência energética de um imóvel;
• Atribui uma classe energética, numa escala de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente);
• Faz parte do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE).

Para que serve?

Informa proprietários, compradores e arrendatários sobre:

• Consumo energético estimado;
• Desempenho térmico do imóvel;
• Qualidade do isolamento;
• Eficiência dos sistemas de aquecimento, arrefecimento e águas quentes;
• Inclui recomendações de melhoria para aumentar a eficiência energética.

Quando é obrigatório?

• Na venda de um imóvel;
• No arrendamento;
• Em edifícios novos;
• Em grandes obras de reabilitação;
• A classe energética deve constar nos anúncios de venda ou arrendamento.

Quem pode emitir?

• Apenas peritos qualificados e certificados pela ADENE (Agência para a Energia);
• O técnico realiza uma visita ao imóvel antes da emissão do certificado.

Validade

• Regra geral: 10 anos para edifícios de habitação.

O que é avaliado?

• Isolamento térmico (paredes, cobertura, pavimentos);
• Janelas e caixilharias;
• Sistemas de climatização;
• Produção de águas quentes sanitárias;
• Ventilação;
• Eventual uso de energias renováveis (ex: painéis solares).

Custos

Variam consoante:

• Tipo de imóvel;
• Localização;
• Área;
• Incluem: taxa de registo no SCE e honorários do perito qualificado.

Certificado Energético de Comércio e Serviços

Ao contrário do Certificado Energético de Edifício de Habitação, que se destina exclusivamente a imóveis para uso residencial (como moradias e apartamentos), o Certificado Energético de Comércio e Serviços aplica‑se a edifícios utilizados para atividades comerciais, profissionais ou institucionais, como lojas, escritórios, restaurantes, hotéis, escolas ou edifícios públicos.

Neste contexto:

• Analisa sistemas técnicos geralmente mais complexos, como equipamentos de climatização de maior dimensão (AVAC), iluminação intensiva, ventilação mecânica e, em alguns casos, equipamentos específicos associados à atividade desenvolvida no edifício;
• Tem em consideração diferentes perfis de utilização, consoante o tipo de atividade exercida, o que pode tornar a avaliação energética mais exigente do ponto de vista técnico;
• Pode implicar, em determinados edifícios – especialmente os de maior dimensão ou com atendimento ao público – a obrigação de afixação do certificado energético em local visível;
• Pode exigir uma análise mais detalhada e, em alguns casos, o cumprimento de requisitos adicionais de monitorização e controlo energético;
• Apesar destas diferenças face ao certificado de habitação, ambos são obrigatórios em situações de venda, arrendamento, construção nova ou grandes intervenções, tendo, regra geral, uma validade de 10 anos.

Getty images

O certificado energético é obrigatório em que situações?

Importa salientar que qualquer proprietário de um edifício ou fração pode pedir um certificado energético para o seu imóvel, sendo obrigatório para:

• Edifícios novos;
• Edifícios existentes sujeitos a grande renovação, ou seja, edifícios sujeitos a renovação em que a estimativa do custo total da obra relacionada com os componentes é superior a 25% do valor da total do edifício, tendo por base o valor médio de construção publicado anualmente;
• Edifícios de comércio e serviços existentes com área interior útil de pavimento igual ou superior a 1.000 metros quadrados (m2), ou 500 m2 no caso de centros comerciais, hipermercados, supermercados e piscinas cobertas;
• Edifícios detidos e ocupados por uma entidade pública e frequentemente visitados pelo público que tenham uma área interior útil de pavimento superior a 250 m2;
• Edifícios no momento da respetiva venda, dação em cumprimento, locação ou trespasse, desde que este abranja a transmissão do espaço físico;
• Edifícios alvo de programas de financiamento, sempre que a certificação energética constitua requisito para o efeito;
• Edifícios elegíveis para efeitos de acesso a benefícios fiscais, sempre que a certificação energética constitua requisito para o efeito.

O certificado energético também é obrigatório para arrendar casa?

Sim, sempre que um imóvel é colocado (anunciado) para arrendamento, seja novo ou usado. Tal como escrevemos neste artigo, o que a lei diz sobre isto é que quando um imóvel é colocado no mercado, a sua classe energética tem de estar identificada no anúncio e também no contrato.

É preciso afixar o certificado energético?

Segundo o portal SCE, os proprietários dos edifícios devem afixar o certificado energético em posição visível e de destaque à entrada dos seguintes edifícios:

• Edifícios de comércio e serviços existentes com área interior útil de pavimento igual ou superior a 1.000 m2, ou 500 m2 no caso de centros comerciais, hipermercados, supermercados e piscinas cobertas;
• Edifícios detidos e ocupados por uma entidade pública e frequentemente visitados pelo público que tenham uma área interior útil de pavimento superior a 250 m2.

Quanto custa o certificado energético?

O custo de emissão de um certificado energético está associado a duas componentes: aos honorários do PQ, valor que não se encontrado tabelado – varia de acordo com o tipo e complexidade do edifício, estando ainda sujeito a regras de livre concorrência e mercado –, e ao valor de registo do certificado energético no Portal SCE, que é definido em portaria do Governo. 

No caso dos edifícios de habitação, o valor de registo (a que se somam os honorários) no portal SCE varia de acordo com a tipologia do imóvel, sendo que ao montante indicado em baixo acresce IVA. A saber:

• Tipologias T0 e T1 - 28,00 euros;
• Tipologias T2 e T3 - 40,50 euros;
• Tipologias T4 e T5 - 55,00 euros;
• Tipologias T6 ou superior - 65,00 euros.

Os certificados energéticos têm validade?

Sim, sendo que varia consoante o tipo de certificado, o objeto da certificação energética e o estado do edifício. No caso de imóveis destinados a habitação, o prazo de validade é de dez anos. Eis as diferenças:

• Pré-Certificados energéticos – 10 anos;
• Certificados energéticos – 10 anos;
• Certificados energéticos dos GES (grandes edifícios de comércio e serviços) – oito anos;
• Primeiros certificados energéticos dos GES de edifícios novos e grandes renovações – três anos.

Freepik

Como pedir o certificado energético?

Para se ter um certificado energético, há que seguir cinco passos:

1. Escolhe um perito: pesquisa e pede propostas a vários PQ que atuem na tua zona. O preço dos serviços cobrados pelo perito deve corresponder ao valor e qualidade que o perito aporta do trabalho na emissão do certificado e à disponibilidade de esclarecimento e interação deste com o proprietário;
2. Reúne a documentação: antes da visita do perito, junta toda a documentação referente à casa, sendo que a consulta de todos os documentos permite uma avaliação mais ajustada à realidade da habitação;
3. Facilita a visita: O perito terá de visitar a casa, por isso facilita o acesso a todos os espaços, para que ele possa recolher a informação que precisa;
4. Acompanha o processo: acompanha o processo de certificação e avalia, com o perito, as possíveis medidas de melhoria a implementar. Aproveita para esclarecer dúvidas, visto que terás a teu lado um especialista;
5. Avalia o certificado: pede uma versão prévia do certificado e confere os dados que constam no documento. Antes da emissão definitiva, o perito pode entregar-te uma cópia, sem validade legal, para verificares se a informação está de acordo com o que foi analisado na visita.

O certificado energético é obrigatório numa escritura pública de compra e venda de imóveis?

De acordo com o portal SCE, tal como prevê o artigo 31.º do Decreto-lei n.º 101-D/2020, é obrigação (…) consignar o número do certificado energético nos suportes documentais dos autos de outorga, tendo de ser solicitado ao proprietário o certificado energético para realização dos atos de escritura pública, sempre que os edifícios se encontrem abrangidos pela obrigação da certificação energética.

Apoiando-se na legislação – alínea e) do nº 1 do artigo 18º do mesmo Decreto-lei –, é referido que é obrigatória a apresentação de certificado energético no ato da realização de escritura pública para a venda, dação em cumprimento, locação ou trespasse, desde que este abranja a transmissão do espaço físico onde o estabelecimento se encontre instalado.

Há isenções previstas na lei?

Sim, há situações em que se podem aplicar exceções, como por exemplo nos casos em que o arrendamento é inferior a quatro meses ou em que há lugar à renovação do contrato de arrendamento. Em causa está o Artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 101-D/2020.

Estas são algumas das outras das exceções:

• Moradias unifamiliares totalmente independentes com área igual ou inferior a 50 m2 (esta isenção não se aplica a apartamentos, 1.º andar de moradia e moradias em banda ou germinadas);
• Instalações industriais, pecuárias ou agrícolas sem habitação;
• Oficinas sem consumo de energia associado ao conforto humano;
• Locais de culto ou propriedades usadas com esse fim;
• Edifícios apenas de estacionamento sem climatização;
• Armazéns com presença humana inferior a duas horas por dia ou com uma ocupação inferior a 0,025 pessoas por m2;
• Imóveis herdados ou doados;
• Grandes edifícios de comércio e serviços que não estejam em funcionamento, nem em processo de alienação;
• Infraestruturas militares;
• Edifícios em ruínas.

O que acontece a quem não tiver o certificado? Há multas previstas na lei?

Sim, a lei prevê, em caso de incumprimento, contraordenações: os particulares podem ser punidos com coimas entre 250 e 3.740 euros e as empresas entre 2.500 e 44.890 euros.