Certificados energéticos: violar a lei sai caro

São cada vez mais os certificados energéticos emitidos em Portugal – no total, já se contabilizam 1.504.146, segundo os dados da ADENE. E há várias razões que o explicam: este é um documento essencial para aceder a um conjunto de apoios financeiros e benefícios fiscais. E é também obrigatório para edifícios novos e na hora de vender, arrendar ou comprar um imóvel. Mas ainda há dezenas de negócios imobiliários a ocorrer à margem da lei. O idealista/news foi descobrir junto de fontes oficiais do setor quais são as fraudes que hoje existem no universo da certificação energética e explica tudo.

Contraordenações detetadas nos negócios

No mundo dos negócios imobiliários - isto é na compra, venda e arrendamento -, foram detetadas dezenas de contraordenações devido à ausência do certificado energético que é obrigatório nesta operações, de acordo com o decreto- lei n.º 101-D/2020. 

Quem o diz é Carlos Madureira Pimparel, diretor de serviços da Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG), em declarações ao idealista/news. O especialista esclarece que, neste âmbito, “os procedimentos contraordenacionais são tipicamente desencadeados quer por incumprimento da imposição de acompanhar as transações de imóveis da entrega da documentação relativa à certificação energética pelo vendedor/senhorio ao comprador/arrendatário, quer em consequência de ações de fiscalização realizadas em entidades anunciantes destes negócios”.

Note-se que também nos anúncios dos imóveis para vender ou arrendar é obrigatório indicar a sua classe energética, dado esse que só é obtido através deste certificado.

Entre 2019 e 2020, a DGEG - a entidade responsável por supervisionar e fiscalizar o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE) - instaurou um total de 162 processos de contraordenação. E desde o início de 2021 até dia 15 de setembro, foram detetados mais 102 contraordenações neste âmbito. Segundo o mesmo decreto-lei, as contraordenações podem ser puníveis com coimas entre os 250 e os 3.740 euros, no caso de pessoas singulares, e entre 2.500 e 44.890 euros, no caso de pessoas coletivas.

E como é que são detetadas estas práticas à margem da lei? Através de ações de fiscalização levadas a cabo pela própria DGEG, que “são realizadas de forma presencial e/ou por consulta de plataformas eletrónicas de anúncios para verificação da devida publicitação da classe energética do imóvel”, explica Carlos Pimparel, que acrescenta ainda que, caso seja necessário, são ainda solicitados “esclarecimentos ou documentos complementares”.

A pandemia da Covid-19 não veio facilitar este trabalho de fiscalização. “O contexto pandémico representou um conjunto de condicionantes na realização das ações de fiscalização, no entanto, estas foram garantidas considerando as recomendações das entidades sanitárias e demais limitações”, referiu Carlos Pimparel, sublinhando que “apesar das dificuldades e limitações impostas, foi um período em que se realizaram um número substancial de ações de fiscalização”.

Desde 2019 até junho de 2021, foram realizadas um total de 560 fiscalizações em todo o território nacional. E, quando são detetados incumprimentos, a DGEG toma as devidas “diligências com vista à sua regularização”. Mas se a situação não for normalizada “é dada prossecução ao quadro sancionatório legalmente previsto”, refere ainda o diretor de serviços desta entidade.

Certificados energéticos falsos: uma “situação residual”

A pandemia da Covid-19 abriu caminho para a prática ilegal de certificação energética na vizinha Espanha, tendo sido detetadas várias empresas que emitem este documento por telefone e sem visitar os imóveis, prática classificada como contraordenação muito grave na legislação espanhola.

Também em Portugal, “é obrigatória a realização pelo perito qualificado de uma visita à obra ou ao edifício para efeitos de recolha da informação necessária à emissão do certificado energético, mediante o acesso a todos os espaços do edifício”, segundo diz o artigo 21.º do decreto-lei n.º 101-D/2020, que estabelece os elementos e procedimentos necessários à emissão destes certificados. Isto quer dizer que também em território nacional não é permitida a emissão deste documento sem a visita de um perito ao imóvel.

Mas haverá a emissão de certificados energéticos falsos em Portugal? De acordo com fontes oficiais da DGEG e da ADENE, esta situação é “residual” em território nacional face ao número de certificados emitidos no país. Nos últimos três anos, foram detetadas apenas cinco situações de falsificação de documentos. E note-se que desde 2018 e até junho de 2021, foram emitidos 730.000 certificados energéticos em Portugal, segundo a ADENE. Dado o número reduzido de fraudes deste tipo, as duas entidades afirmam não ter dados ou qualquer informação que permita concluir ou identificar os motivos que sustentem esta prática.

Questionada pelo idealista/news sobre a receção de queixas sobre certificados energéticos falsos, a Deco Proteste revelou não ter “recebido reclamações neste âmbito. Também Miguel Diniz Gonçalves, vice-presidente da Associação Nacional de Peritos Qualificados (ANPQ), afirmou que em 2019 apenas tiveram conhecimento de um [certificado] falso que foi comunicado à ADENE, a entidade gestora da SCE, e “depois disso não temos conhecimento de mais casos”.

Título profissional é obrigatório

Embora a emissão de certificados falsos seja "residual", a Deco Proteste alerta que “a maioria das fraudes estarão relacionadas com peritos que atuam sem estarem devidamente habilitados para o efeito”. Mas recorda que esta é uma situação evitável, já que basta consultar a lista de peritos qualificados disponível no site da SCE para verificar se o técnico tem carteira profissional ou não.

Note-se que segundo a lei n.º 60/2021, publicada em Diário da República em agosto de 2021, os técnicos que atuem sem o respetivo título profissional e registo de atividade podem ser multados até 7.500 euros, no caso de pessoas singulares, e até 55.000 euros no caso de pessoas coletivas. Já as contraordenações decorrentes de atos impróprios destes técnicos fixam o limite máximo de coimas de 5.000 euros para pessoas singulares e de 45.000 euros para pessoas coletivas.

Sobre este ponto, o vice-presidente da ANPQ considera houve um "aumento de forma injustificável do valor das coimas" e afirma ainda que esta nova autorização legislativa vai "agravar condições de humilhação dos peritos perante a opinião pública com uma lei de incompatibilidades sem jurisprudência no exercício de qualquer atividade de arquitetura ou engenharia", permitindo que a "DGEG possa obrigar os peritos a publicar a decisão condenatórias a expensas dos peritos além de se permitirem poder, por decisão arbitrária e unilateral, inibir o exercício da profissão sem qualquer garantia do contraditório".

Combate à fraude: que medidas estão a ser adotadas?

São várias as medidas que as entidades responsáveis pela SCE têm vindo a adotar para minimizar as práticas fraudulentas. Em concreto, a DGEG e a ADENE têm vindo a reforçar a divulgação dos mecanismos existentes que permitem validar o certificado energético junto do consumidor/utilizador final, bem como de outros intervenientes no processo, como os Notários e as Câmaras Municipais. E avançam que estes mecanismos passam por:

• Documento em formato PDF com assinatura digital verificável;
• Sítio eletrónico acessível ao público em geral para pesquisa, verificação e validação dos dados gerais do certificado energético;
• Funcionalidade de reporte para a comunicação das situações de inconformidades identificadas.

Desde a ANPQ, Miguel Diniz Gonçalves afirma que, hoje, “os proprietários podem ter acesso livre aos certificados através do portal da ADENE pelo que é fácil comprovar a autenticidade dos mesmos”.

Fonte oficial da ADENE refere também que “estão implementados mecanismos de monitorização e acompanhamento, através de processos de verificação da qualidade aos certificados energéticos emitidos, onde é avaliada a componente técnica dos mesmos e onde eventuais falsificações poderão ser detetadas”, disse em declarações ao idealista/news.

No caso de ter sido detetado um procedimento de certificação à margem da lei, a ADENE e a DGEG afirmam que “é necessária a atuação por parte do poder judiciário e judicial. Desta feita, o respetivo procedimento será encaminhado para o Ministério Público para serem efetuadas as devidas averiguações com vista à potencial instauração de um processo judicial”, concluem.