Mau tempo: quando pode uma casa arrendada ser considerada inabitável?

O mau tempo deixou um rasto de destruição em centenas de habitações no país, levantando questões sobre vários temas, nomeadamente no mercado de arrendamento. Quando pode uma casa arrendada ser considerada inabitável? E quem deve suportar os custos das reparações? Desde infiltrações, danos estruturais e problemas de salubridade e humidades, multiplicam-se as dúvidas de senhorios e inquilinos sobre direitos, deveres e responsabilidades nesta matéria. 

As recentes depressões que assolaram o país provocaram danos significativos no parque habitacional português, incluindo casas arrendadas, que poderão considerar-se inabitáveis. E quando é que isso acontece? Sempre que se verifiquem deficiências estruturais ou de salubridade que inviabilizem ou condicionem a vivência diária por parte de arrendatário, segundo define a lei. E este tema faz ressurgir a discussão em torno da imputação de responsabilidades pela realização das obras de reparação, começa por explicar José M. Raimundo, associado sénior de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, neste artigo preparado para o idealista/news.  

As regras relativas a tal matéria encontram-se previstas, essencialmente, no Código Civil e no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprovou o regime jurídico das obras em prédios arrendados. Entre as principais obrigações do senhorio, destaca-se a de assegurar o gozo do espaço locado para o fim a que se destina, garantindo as necessárias condições de habitabilidade, quer no momento da entrega, quer no decurso da vigência do contrato.

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Intimamente ligada a tal obrigação identifica-se, desde logo, uma outra, a de realizar reparações e obras, tendo em vista o adequado uso por parte do arrendatário, em conformidade com o fim estabelecido no contrato. 

Senhorios e inquilinos: quais as responsabilidades?

Nos termos do respetivo regime jurídico, cabe ao senhorio efetuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do espaço arrendado, sejam obras de conservação ordinária ou extraordinária, resultando, assim, à partida, uma responsabilidade que abarca todo o tipo de obras independentemente da sua natureza, intervenções que em certas circunstâncias poderão estar salvaguardas mediante o acionamento de eventuais seguros que tenham sido contratados.

Todavia, as normas que versam sobre esta matéria têm natureza supletiva, pelo que a solução propugnada pela lei será aplicável somente na falta de estipulação em contrário pelas partes, dado trata-se de matéria que as partes podem livremente regular. 

Nessa medida, assume particular relevância o clausulado do contrato, do qual poderá resultar a simples sujeição da matéria ao regime aplicável, a previsão de responsabilidades partilhadas ou, no limite, o assumir de toda e qualquer responsabilidade a este respeito por parte do arrendatário.

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Não obstante o acordado, e tendo presente que as situações de total responsabilidade por parte do arrendatário serão muito excecionais, sempre se dirá que impende sobre aquele a obrigação de avisar imediatamente o senhorio, sempre que tenha conhecimento de vícios no locado, que comprometam ou condicionem o respetivo gozo, dado que, na falta desta diligência, o senhorio poderá deixar de ser responsabilizado por tais vícios, podendo, ainda, tal omissão, fundamentar a resolução do contrato.

Sendo tais anomalias ou vícios comunicados, oportunamente, pelo arrendatário, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam - quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato - poderá fundamentar a resolução do contrato pelo arrendatário, a qual opera por comunicação onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida. A dimensão do problema, a identificar em cada caso concreto, é de extrema importância, dado que nem todas as necessidades de intervenção justificarão o exercício do direito de resolução.   

Sempre que caiba ao senhorio a obrigação de realizar obras, requeridas pela lei ou pelo fim do contrato, tem o mesmo o direito de solicitar ao arrendatário, com uma antecedência mínima de três meses, que desocupe o locado pelo prazo necessário à execução das mesmas - o qual não pode ser superior a 60 dias - desocupação essa que apenas poderá ser exigida quando:

 i) se considere indispensável à realização das obras, 

ii) quando tal faculdade não tenha sido usada nos oito anos anteriores 

e iii) o contrato já tiver, pelo menos, dois anos de duração efetiva.

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Nesse caso, o senhorio encontra-se obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário, em condições análogas às que este detinha, quer quanto ao local (na área da mesma freguesia ou de freguesia limítrofe, em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar em termos de tipologia), quer quanto ao valor da renda e encargos.

Em suma, a responsabilidade por obras e inerente habitabilidade do locado depende fundamentalmente do clausulado do contrato, o qual, juntamente com uma adequada cooperação, se revela decisivo para proteger os direitos de ambas as partes.