“Lisboa entrou definitivamente no radar internacional [dos investidores imobiliários], posicionando-se ao lado de capitais como Paris (França), Londres ou Barcelona (Espanha), e o Porto registou também uma transformação notável”. Para Luísa Fezas Vital, que foi nomeada recentemente diretora-geral da Athena Advisers Portugal (Athena), “num mundo cada vez mais polarizado e instável, Portugal é visto como um porto seguro”. Em entrevista ao idealista/news, a nova responsável pela liderança da consultora especializada aborda, entre outros temas, o segmento residencial premium, sublinhando que, “em última análise, o verdadeiro luxo em Portugal é a autenticidade”.
Norte-americanos, brasileiros e figuras públicas de vários países destacam-se entre quem quer morar ou investir no mercado nacional. “Temos assistido ao interesse de compradores com elevada capacidade financeira que escolhem Portugal não apenas pela casa, mas pelo estilo de vida. Procuram autenticidade, cultura, tranquilidade e estabilidade”, revela Luísa Fezas Vital, salientando que há um segmento de ultraluxo a emergir no mercado nacional, embora ainda com oferta muito limitada. Um ultraluxo, explica, que “resulta da junção entre um produto excecional e um país que oferece segurança, património, clima e qualidade de vida num equilíbrio raro no contexto europeu”.
A Athena foi fundada em 2003 e está em Portugal desde 2012 e totalmente operacional desde 2014. São já mais de dez anos. Que balanço de atividade faz? E do mercado?
Fazemos um balanço muito positivo. Em Portugal temos feito um percurso consistente, com um crescimento sustentado da faturação e um reforço progressivo da equipa ao longo dos anos.
Ainda que o nosso grande diferencial em relação a outras consultoras continue a ser a lógica de rede internacional totalmente integrada – todos os escritórios trabalham os mesmos destinos – hoje temos em Portugal uma estrutura sólida e autónoma da nossa sede em Londres (Reino Unido), com equipas próprias em toda a linha, desde as vendas ao marketing. Isso permite-nos estar muito alinhados com o mercado local, apoiar promotores desde a fase inicial dos projetos, acompanhar compradores nacionais e internacionais com maior proximidade e continuar a crescer no setor de imobiliário comercial.
Quanto ao mercado, a evolução foi extraordinária. Quando consolidámos a nossa presença, em 2014, Portugal começava a ganhar notoriedade internacional. Hoje temos um mercado maduro, sólido, reconhecido globalmente e sustentado por uma procura robusta e diversificada. Lisboa entrou definitivamente no radar internacional, posicionando-se ao lado de capitais como Paris (França), Londres ou Barcelona (Espanha), e o Porto registou também uma transformação notável.
Incentivos como o Golden Visa e o Regime de Residente Não Habitual (RNH) foram muito importantes para atrair capital estrangeiro, mas hoje o mercado é movido sobretudo por fatores estruturais: segurança, qualidade de vida, infraestruturas, educação e confiança na valorização de longo prazo.
O que distingue a Athena da concorrência, de outras empresas que atuam também no segmento de luxo?
A Athena está, de facto, fortemente posicionada no segmento premium, trabalhando um produto de gama alta – em 2025, o nosso ‘ticket’ médio foi de um milhão de euros – com uma presença muito relevante de compradores internacionais, sem deixar de acompanhar também investidores portugueses. Mas o que verdadeiramente nos distingue é a relação de proximidade e confiança que construímos com cada cliente, seja em Portugal ou no mercado premium dos Alpes franceses, onde o nosso know-how acaba por gerar frequentemente oportunidades de cross-selling entre mercados.
"Selecionamos criteriosamente os projetos que integram o nosso portefólio e, sempre que possível, influenciamos o desenvolvimento dos projetos desde a fase de conceptualização, alinhando produto e procura. Sempre que temos essa oportunidade, trabalhamos lado a lado com promotores para criar imóveis que respondam às tendências e às expectativas reais dos compradores"
Uma parte muito significativa do volume de vendas resulta de recomendações, clientes que indicam outros clientes. Isso demonstra que o nosso modelo assenta numa relação de longo prazo e não apenas numa transação. Acompanhamos o cliente em todas as fases do processo, mesmo quando isso não resulta numa venda imediata. Mas é esta a nossa forma de estar, está no nosso ADN.
Costumamos a dizer que não somos uma ‘listing company’. Funcionamos como ‘curated product’: selecionamos criteriosamente os projetos que integram o nosso portefólio e, sempre que possível, influenciamos o desenvolvimento dos projetos desde a fase de conceptualização, alinhando produto e procura. Sempre que temos essa oportunidade, trabalhamos lado a lado com promotores para criar imóveis que respondam às tendências e às expectativas reais dos compradores.
Além de ser uma consultora, a Athena atua também no segmento da mediação imobiliária? Foi sempre assim?
A Athena dedica-se essencialmente à comercialização de empreendimentos residenciais prime, com forte enfoque na venda em planta, tanto em projetos de reabilitação como de construção nova. Temos também crescido no mercado de revenda e arrendamento, dentro do mesmo segmento, bem como no mercado de investimento em imobiliário comercial, com um número crescente de negócios nos setores de retalho, logística & indústria, terrenos para promoção e edifícios para reabilitação ou reconversão.
Contudo, o nosso papel vai muito além da mediação de negócios. Além de trabalharmos frequentemente com promotores na definição, posicionamento e estratégia de marketing dos projetos, distinguimo-nos sobretudo na criação e valorização do destino. Isto significa que procuramos identificar e potenciar os atributos únicos de cada localização, reforçando a sua atratividade tanto do ponto de vista do investimento como do estilo de vida.
Além disso, quando identificamos procura para um produto inexistente numa determinada localização, podemos assumir também o papel de promotor, sobretudo nos Alpes franceses, mas também pontualmente em Portugal.
Chegámos a 2026 e continua a haver no setor imobiliário um sentimento de que Portugal se mantém no radar dos investidores, nacionais e estrangeiros. Partilha desta visão?
Não há dúvida que Portugal continua na mira dos investidores nacionais e estrangeiros. Para os portugueses, o imobiliário é historicamente um refúgio seguro para os seus investimentos e aplicação das suas poupanças. Existe uma forte tradição de propriedade: 70% dos portugueses têm casa própria e uma parte significativa tem uma segunda habitação, sobretudo em destinos de férias. Além disso, os investidores nacionais estão mais sofisticados, mais exigentes e com investimentos cada vez mais diversificados.
"Há cinco anos, muitos compradores internacionais vinham explorar Lisboa; hoje chegam com decisões informadas, conhecem as zonas e comportam-se como fariam em qualquer capital global. Essa maturidade da procura demonstra que Portugal deixou de ser um mercado emergente para se afirmar como um destino imobiliário consolidado e estratégico com oferta diversificada"
Para os investidores internacionais, Portugal tornou-se, na última década, um dos destinos mais atrativos da Europa, seja para viver, para investir ou para conjugar ambas as situações. E essa atratividade vai continuar, porque os fundamentais estão cá todos. A combinação entre segurança, qualidade de vida, clima, infraestruturas e um custo de vida relativamente equilibrado cria um posicionamento muito competitivo. Além disso, os portugueses sabem receber como ninguém e temos um país maravilhoso com excelentes praias e destinos de surf.
Hoje, a decisão de investir é estrutural. Mesmo com as alterações aos regimes de incentivo, a procura manteve-se. Há cinco anos, muitos compradores internacionais vinham explorar Lisboa; hoje chegam com decisões informadas, conhecem as zonas e comportam-se como fariam em qualquer capital global. Essa maturidade da procura demonstra que Portugal deixou de ser um mercado emergente para se afirmar como um destino imobiliário consolidado e estratégico com uma oferta diversificada, tanto para quem procura uma residência como para quem pretende investir em ativos seguros e rentáveis.
Fatores externos, como instabilidade política em países como os EUA e o Brasil, por exemplo, contribuem para que Portugal se mantenha como um refúgio seguro de investimento imobiliário? É expectável que tal cenário se mantenha?
Sim, claramente. Num mundo cada vez mais polarizado e instável, Portugal é visto como um porto seguro. Mantemos estabilidade política, segurança e uma imagem de país moderado e inclusivo. Nos dias de hoje, isso tem um valor enorme para quem procura preservar a qualidade de vida.
Nos EUA, a crescente instabilidade política e social tem levado muitos americanos a procurar alternativas na Europa, tendência que se acentuou desde a eleição de Donald Trump. Portugal surge como uma escolha natural pela segurança, qualidade de vida, sistema de saúde e menor pressão urbana face às grandes cidades norte-americanas. No caso do Brasil, a motivação está igualmente ligada à procura de segurança e estabilidade, sendo reforçada pela afinidade cultural e linguística.
Não é, portanto, de estranhar que americanos e brasileiros sejam os mais ativos na compra de casa em Portugal. Dados do primeiro semestre de 2025 mostram que os americanos lideraram o investimento estrangeiro em território nacional, com 24% do total, seguidos pelos compradores brasileiros, com 11% desse investimento. Esta tendência reflete-se também na atividade da Athena, que, de 2024 para 2025, registou um aumento de 48% na procura por parte de clientes norte-americanos e um crescimento de 60% no valor total dos imóveis adquiridos em Lisboa por compradores dos EUA.
É expectável que, enquanto o contexto internacional se mantiver volátil, Portugal continue a beneficiar dessa procura.
Os investidores portugueses continuam ativos? Qual a proporção face aos internacionais e como tem variado essa diferença nos últimos anos?
Os investidores portugueses continuam muito ativos. Estamos, na Athena, muito direcionados para o mercado internacional. Ainda assim, o que observamos é um mercado equilibrado e complementar que não está dependente de um único perfil de comprador. Os portugueses continuam muito presentes, sobretudo em zonas consolidadas e bem servidas, enquanto os compradores internacionais dão primazia ao centro histórico.
"Nos próximos anos, não antecipo uma mudança na procura, mas sim um comprador cada vez mais seletivo, informado e focado em localizações e produtos específicos, em função do seu perfil e objetivos. O mercado está mais sofisticado e isso é um sinal de maturidade"
Houve um momento de ajustamento na procura estrangeira após as alterações ao Golden Visa e ao RNH, sobretudo por falta de clareza na comunicação das mudanças. Mas essa quebra foi temporária. Hoje a decisão de investimento é estrutural e baseada nos fundamentais do mercado. E é isso que mantém a dinâmica do mercado, mesmo num contexto económico mais exigente e com programas de incentivo fiscal mais limitados.
Nos próximos anos, não antecipo uma mudança na procura, mas sim um comprador cada vez mais seletivo, informado e focado em localizações e produtos específicos, em função do seu perfil e objetivos. O mercado está mais sofisticado e isso é um sinal de maturidade.
Que casas de luxo procuram atualmente os investidores? Mais de penthouses, chalés, palacetes, imóveis históricos…
O tipo de produto procurado varia muito consoante o perfil do comprador, a região e a finalidade. Os compradores norte-americanos tendem a privilegiar moradias contemporâneas, residências com serviços ou palacetes reabilitados, uma vez que apreciam áreas generosas, pé-direito alto, muita luz natural, tecnologia integrada e zonas exteriores bem equipadas. Valorizam funcionalidade, conforto e serviços associados. Já os brasileiros demonstram grande preferência por residências com serviços, condomínios com ‘amenities’ – piscina, spa, ginásio – e penthouses exclusivas, num modelo mais próximo do que encontram nas grandes cidades brasileiras.
Geograficamente, em Lisboa, a procura concentra-se maioritariamente em apartamentos e penthouses nas zonas históricas e prime. Em Cascais e Estoril existe um equilíbrio entre moradias e apartamentos. No Algarve, sobretudo no segmento premium, a preferência recai claramente sobre moradias com privacidade e grandes áreas.
Mais do que uma tipologia específica, o que o segmento premium procura hoje é qualidade construtiva, localização irrepreensível e diferenciação.
Alguns ‘players’ consideram que há no país um segmento que vai além do luxo, uma espécie de ultraluxo. Concorda? Portugal está preparado para ter projetos desta natureza?
Sim, podemos dizer que existe um segmento de ultraluxo a emergir, embora ainda com oferta muito limitada. A procura existe e é cada vez mais exigente.
O ultraluxo distingue-se não apenas pelo valor ou dimensão do imóvel, mas pela combinação entre localização absolutamente prime, arquitetura diferenciadora, elevada privacidade e um conjunto alargado de serviços e experiências integradas. Estamos a falar de ativos verdadeiramente únicos, muitas vezes em contextos de grande exclusividade no Algarve, Cascais ou Lisboa.
"Temos assistido ao interesse de compradores com elevada capacidade financeira – incluindo norte-americanos, brasileiros e figuras públicas – que escolhem Portugal não apenas pela casa, mas pelo estilo de vida. Procuram autenticidade, cultura, tranquilidade e estabilidade. Em última análise, o verdadeiro luxo em Portugal é a autenticidade"
Temos assistido ao interesse de compradores com elevada capacidade financeira – incluindo norte-americanos, brasileiros e figuras públicas – que escolhem Portugal não apenas pela casa, mas pelo estilo de vida. Procuram autenticidade, cultura, tranquilidade e estabilidade. Em última análise, o verdadeiro luxo em Portugal é a autenticidade. O ultraluxo resulta da junção entre um produto excecional e um país que oferece segurança, património, clima e qualidade de vida num equilíbrio raro no contexto europeu.
Há novas zonas emergentes no país, além de Tróia/Melides/Carvalhal/Comporta? Regiões localizadas mais no interior, por exemplo?
Sim, há novas zonas a afirmar-se. A Costa Vicentina e a Ericeira são dois exemplos claros de territórios com uma dinâmica crescente.
Na Costa Vicentina, o interesse tem sido impulsionado por projetos turístico-residenciais sustentáveis e por um turismo de natureza em forte expansão. A envolvente do Parque Natural do Sudoeste Alentejano e Costa Vicentina tem atraído um público internacional – como o alemão e norte-americano – que privilegia a autenticidade, contacto com a natureza e um estilo de vida virado para a prática de desporto ao ar livre. A crescente quebra de sazonalidade, impulsionada por atividades como ciclismo, caminhadas e observação de aves, tem vindo a reforçar a viabilidade económica da região.
Já a Ericeira, além de destino mundial de surf, está a evoluir para um segmento mais premium, com novos projetos residenciais, hotelaria de cinco estrelas e restauração diferenciada. Atrai trabalhadores remotos, famílias internacionais e investidores atentos ao potencial de valorização.
Acreditamos que estas zonas irão ganhar ainda mais relevância, acompanhando a procura por lifestyle, natureza e menor densidade urbana.
É possível afirmar que há em Portugal um setor imobiliário que funciona a duas velocidades? Um segmento de luxo que respira confiança, em que mais casas no mercado houvesse e mais se vendiam (e de forma rápida), e um segmento de classe média que desespera pela chegada de mais casas e por um ajuste de preços? Estes dois universos podem conviver de forma saudável?
É verdade que existem segmentos distintos, mas isso é transversal a qualquer mercado. O imobiliário não é exceção e responde a diferentes perfis de procura.
Naturalmente, não podemos ignorar a crise de acesso à habitação que afeta a classe média. Contudo, o problema central não é a existência de um segmento premium dinâmico, mas sim a escassez estrutural de oferta habitacional, agravada pela burocracia, lentidão nos licenciamentos e falta de uma política pública de habitação dirigida à classe média nos últimos anos.
O segmento premium beneficiou da reabilitação urbana e da projeção internacional de Lisboa e Porto, cidades que hoje competem com grandes capitais europeias. E todos usufruímos dessa revitalização. Contudo, o aumento de preços resulta sobretudo da falta de nova oferta em todos os segmentos de mercado, e não apenas da procura internacional.
Os dois universos podem e devem coexistir, desde que haja políticas eficazes que estimulem a construção e o aumento da oferta a preços compatíveis com o nível de rendimentos da classe média. O desequilíbrio atual é, acima de tudo, um problema estrutural de produção de habitação.
O Governo está a preparar um conjunto de alterações no mercado, para dar resposta à crise na habitação. Quais destacaria? Alguma terá impacto direto no segmento de luxo?
O novo pacote fiscal representa uma mudança importante, sobretudo por devolver previsibilidade ao setor após anos de instabilidade regulatória. A previsibilidade é fundamental para atrair investimento e desbloquear projetos.
Entre as medidas aprovadas destaco a redução da taxa de IVA para 6% na construção de habitação destinada à venda, até ao limite de 648.000 euros, já que poderá ter um impacto estrutural relevante. Esta medida torna viáveis muitos projetos nos segmentos médio e médio-baixo, onde a procura é mais intensa e a escassez de oferta mais crítica. Ao reduzir custos de construção, cria-se uma dinâmica no mercado residencial, com maior capacidade de resposta às necessidades reais das pessoas.
"(...) A complexidade do regime que substitui o RNH e a reformulação do Golden Visa – sobretudo com o aumento para 10 anos do prazo de acesso à cidadania – devem ser repensadas"
No segmento premium, o grande desafio continua a ser a escassez de oferta. Lisboa consolidou-se como destino internacional de referência, mas a subida continuada dos preços pode afetar a competitividade face a outros mercados europeus, que começam a desacelerar ou mesmo a corrigir preços. A simplificação e desburocratização dos licenciamentos é, por isso, absolutamente crítica e espero que, na prática, seja realmente eficaz.
No sentido oposto, há decisões que introduzem desafios relevantes e fragilizam a competitividade do país, como o agravamento do IMT para não residentes. Por outro lado, e não sendo medidas incluídas neste pacote fiscal, considero que a complexidade do regime que substitui o RNH e a reformulação do Golden Visa – sobretudo com o aumento para 10 anos do prazo de acesso à cidadania – devem ser repensadas.
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