Nova lei espanhola para anúncios de casas: o que as imobiliárias devem saber

Desde dezembro de 2025 está em vigor, em Espanha, a Lei 10/2025, de serviços de atendimento ao cliente, que mexe diretamente com a forma como as imobiliárias e promotoras publicitam casas em portais, redes sociais ou qualquer outro canal comercial. A lei não se aplica a particulares, o alvo são profissionais do setor (agências, promotoras, intermediários). O objetivo é reforçar a transparência da informação e proteger o consumidor na hora de decidir comprar ou arrendar casa.

O idealista/news esteve à conversa com Jesús Prieto, advogado especialista em Direito Imobiliário, para perceber o que muda na prática e como devem as empresas adaptar‑se. 

O que muda com a nova lei de publicidade imobiliária?

idealista

Principais pontos que entram em vigor:

• A lei foi publicada a 27 de dezembro de 2025 e entrou em vigor a 28 de dezembro;
• A parte relativa aos serviços de atenção atendimento ao cliente tem um período de adaptação de um ano (até 28/12/2026);
• Mas a alteração ao artigo 20 da Lei Geral de Defesa dos Consumidores e Utilizadores já está plenamente em vigor: os anúncios devem cumpri‑la desde já.

Quem é abrangido?

• Profissionais: agências imobiliárias, promotoras, intermediários;
• Particulares que anunciam a sua casa em portais como o idealista não são abrangidos por estas novas obrigações;
• A lei regula a relação empresa–consumidor final (comprador ou inquilino);

Onde se aplica?

• A qualquer comunicação comercial, como por exemplo: anúncios em portais imobiliários, sites de agências, montras de rua e publicidades em redes sociais (TikTok, Instagram, etc.);
• Se o formato for curto (ex.: vídeo de 15 segundos), pode remeter‑se para um link ou descrição com a informação completa, desde que o consumidor consiga tomar uma decisão informada.

Como deve ser um anúncio imobiliário a partir de agora?

idealista

1. Informação obrigatória

O anúncio tem de incluir, de forma clara:

• Identificação do anunciante (a empresa que promove o imóvel);
• Características essenciais do imóvel, sempre que possível;
• Preço final completo na medida do possível, incluindo: referência aos impostos aplicáveis (Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) ou Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP), comissão da imobiliária e outros honorários de intermediação, base de cálculo, se o valor final não puder ser fechado.

Exemplos práticos:

• Se a comissão for fixa, deve ser indicada já com IVA incluído (à semelhança do que acontece na restauração);
• Se a comissão for, por exemplo, 5% + IVA, indica‑se esse percentual e o tipo de IVA aplicável, porque não é possível saber à partida o valor exato da transação;
• O preço anunciado (por ex. 200.000 euros) deve vir acompanhado da indicação de que está sujeito a impostos (IVA/ITP) e comissão, e de que forma são calculados.

2. Regime de preços e zonas de altos valores na habitação

A grande novidade está na relação com as normas de limitação de preços:

• O preço final ofertado deve respeitar a legislação aplicável e mencioná‑la de forma expressa, bem como os critérios usados para o fixar.

Exemplos:

• Se se tratar de habitação de proteção oficial (Viviendas de Protección Oficial em espanhol VPO), deve indicar‑se que o preço está sujeito à respetiva normativa e parâmetros de cálculo;
• Se o imóvel estiver numa zona de altos preços, o anúncio deve mencionar que o valor está condicionado pelos limites legais aplicáveis e, se relevante, pela condição do senhorio (por exemplo, se é ou não grande proprietário).

E quando não é possível fechar o preço final?

Nesses casos, o anúncio deve indicar claramente a base de cálculo:

• Preço pedido (ex.: 200.000 euros);
• Tipo de imposto (IVA ou ITP);
• Percentagem da comissão da agência.

Não se pretende transformar o anúncio num “tratado fiscal”, mas garantir que o consumidor sabe à partida em que tipo de custos poderá incorrer.

Casos específicos: VPO, arrendamentos e zonas de altos preços

idealista

Habitação de proteção oficial (VPO)

Nos anúncios de VPO devem constar, tanto quanto possível:

• Referência à normativa aplicável;
• Parâmetros que definem o preço;
• Nível de proteção do imóvel;
• Requisitos de acesso (por ex.: obrigada a ser habitação habitual).

Nos formatos curtos (stories, reels) pode não caber tudo, mas em anúncios de portal há espaço para uma nota final com essa referência legal.

Arrendamentos

A Lei da Habitação de 2023 já proibia repercutir a comissão da imobiliária ao inquilino. A recomendação do especialista é até usar isso de forma comercial:

• Por exemplo, escrever no anúncio “sem comissão para o inquilino”;
• Indicar que o preço foi fixado de acordo com a normativa aplicável (nomeadamente em zonas de altos preços).

Quando a casa se situa numa zona de altos preços de habitação, o senhorio que recorre a uma agência deve assinar um documento onde constem:

• O valor da renda do contrato anterior;
• Se é ou não proprietário.

Este registo protege a imobiliária em caso de fiscalização, provando que atuou de boa‑fé com base na informação fornecida.

Arrendamentos de curta duração e quartos

Também nesta situação, a comissão da agência tem de ser incluída e claramente indicada.

Direitos do consumidor e sanções para as imobiliárias

O que pode fazer o consumidor?

Se um anúncio não cumprir a lei (por exemplo, esconder comissões ou omitir que está sujeito a limites de preço), o consumidor pode:

• Apresentar reclamação à autoridade competente de Defesa do Consumidor, alegando que a informação é enganosa;
• Recorrer aos tribunais, se entender que houve prática abusiva (por exemplo, cobrança indevida de comissão ao inquilino).

O princípio base é claro: o consumidor tem direito a receber informação clara, verdadeira e suficiente para tomar uma decisão de compra ou arrendamento informada.

Que multas podem ser aplicadas?

As coimas já estavam previstas na Lei Geral de Defesa dos Consumidores e mantêm‑se:

• Infracção leve: entre 150 euros e 10.000 euros por anúncio;
• Se houver vários anúncios em incumprimento, as coimas somam‑se (ex.: 10 anúncios = até 100.000 euros);
• Os valores podem aumentar em caso de reincidência, especial gravidade ou impacto económico elevado.

Além disso, a omissão de informação relevante pode ser considerada prática comercial desleal e enganosa, ao abrigo da Lei da Concorrência Desleal, sobretudo se a comunicação for pouco clara, ambígua ou de difícil compreensão.

Avaliações e críticas online

A lei também reforça regras já existentes sobre avaliações e comentários:

• Se a empresa tiver um sistema de reviews próprio (ex.: no seu site), deve poder demonstrar que as críticas foram feitas por clientes reais;
• Nova regra: só podem ser pedidos comentários a utilizadores que tenham contratado o serviço ou comprado o produto nos últimos 30 dias. Pedir opiniões a antigos clientes de há meses ou anos deixa de ser legítimo;
• A empresa pode pedir a remoção de reviews manifestamente falsas, mas terá de provar que o autor não é, de facto, cliente – o que implica ter registos de reservas, faturas, etc.

Num contexto em que as decisões de compra são cada vez mais influenciadas por avaliações online, esta exigência vem reforçar a credibilidade das opiniões visíveis para o público.