O novo pacote legislativo da habitação marca uma viragem clara na estratégia do Estado: em vez de se concentrar sobretudo em restrições e obrigações para proprietários e investidores, aposta agora em incentivos fiscais fortes para quem coloque casas no mercado a preços considerados moderados.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, articula medidas em vários impostos – IVA, IRS, IMT e benefícios fiscais em geral – e cria novos regimes específicos, com impacto direto em quem constrói, reabilita, arrenda ou investe em habitação em Portugal. Um dos traços centrais é a consagração da ideia de “valor moderado” como condição de acesso aos benefícios.
Em termos simples, quanto mais o proprietário ou investidor alinhar a renda ou o preço de venda com limites definidos em função dos valores medianos de mercado, maior é a probabilidade de beneficiar de taxas reduzidas, isenções ou regimes especiais, começa por explicar explicar Diana Cabral Botelho, managing partner da Fides Law, neste artigo preparado para o idealista/news.
Isto é visível, desde logo, no IVA: passa a ser possível aplicar a taxa reduzida de 6 % a empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação própria permanente ou ao arrendamento habitacional, desde que se cumpram requisitos de afetação e prazos de manutenção desse destino. Em contrapartida, quem violar essas condições enfrenta penalizações relevantes, incluindo acréscimos significativos de IMT, o que funciona como um mecanismo de “clawback” dos benefícios.
No IRS, o diploma procura alinhar o tratamento fiscal com a finalidade habitacional de médio e longo prazo, ganhando especial relevo a possibilidade de isenção de mais-valias quando o produto da venda de um imóvel é reinvestido em imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas em patamar moderado, aproximando o regime de um verdadeiro incentivo ao pequeno e médio investidor que queira construir uma carteira de arrendamento estável.
Ainda no arrendamento, enquanto para os arrendatários, há um reforço das deduções das rendas pagas, com tetos mais altos, para os senhorios, o legislador combina taxas mais competitivas em certos rendimentos prediais com regimes de isenção total quando aderem a programas específicos de arrendamento acessível.
Já no IMT, a grande novidade é o agravamento da tributação nas aquisições por não residentes, com uma taxa mais elevada como regra, mas compensada por um conjunto de salvaguardas, nomeadamente a possibilidade de escapar a esse agravamento se o comprador vier a fixar a residência fiscal em Portugal num determinado prazo ou afetar o imóvel a arrendamento habitacional em condições de renda moderada.
O diploma mexe também em profundidade no Estatuto dos Benefícios Fiscais, redesenhando o tratamento de organismos de investimento imobiliário que canalizem capitais para arrendamento habitacional, o que abre espaço para que fundos e outros investidores profissionais entrem com escala no mercado de arrendamento acessível, assumindo parte do esforço de criação de oferta que até aqui recaía sobretudo sobre o Estado e alguns programas municipais.
Para além destas alterações nos impostos “clássicos”, o diploma cria e consolida regimes especiais que visam dar previsibilidade e estabilidade aos contratos, como são exemplo o novo contrato de investimento em arrendamento, pensado para projetos de maior dimensão, e o novo regime de arrendamento acessível unificado, fixando limites de renda com base em percentagens da mediana concelhia, impondo prazos mínimos de duração contratual e garantindo isenções muito significativas de IRS e IRC para rendas de contratos que cumpram esses critérios.
Em termos práticos, verifica-se uma evolução muito positiva para quem estiver disposto a arrendar a preços controlados, porque passa a ter um conjunto de benefícios fiscais que pode alterar de forma relevante a rentabilidade líquida do investimento, sendo certo que o sucesso do regime dependerá, naturalmente, de a regulamentação e a aplicação prática não desvirtuarem este equilíbrio entre incentivos e contrapartidas.
Contudo, assiste-se pela primeira vez em vários anos, a uma deslocação manifesta do centro da política de habitação do campo das medidas punitivas para um desenho mais fino de estímulos à criação de oferta acessível.
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