Banco de Espanha relativiza impacto das políticas de habitação no país

O Banco de Espanha dedicou um capítulo específico à situação crítica da habitação no país vizinho no Relatório Anual de 2025. Além de rever em alta o défice habitacional, agora estimado em 750.000 fogos, a instituição liderada pelo ex-ministro José Luis Escrivá chama a atenção para os impactos negativos ou reduzidos de algumas das medidas adotadas pelo Governo central e pelas comunidades autónomas nos últimos anos, sempre que estas não sejam acompanhadas por um aumento efetivo da oferta.

Entre os exemplos apontados, o supervisor financeiro refere que o congelamento das rendas em zonas consideradas pressionadas pode gerar “efeitos indesejados”, como a redução do rendimento real dos proprietários, menores incentivos ao investimento ou a subida das rendas no mercado não regulado. O relatório menciona ainda o impacto limitado das garantias públicas para a compra de habitação e os potenciais efeitos negativos da limitação do alojamento turístico no comércio local.

“A eficácia das políticas de oferta de habitação tem um horizonte temporal de médio e longo prazo. Num contexto de graves dificuldades no acesso à habitação, as políticas do lado da procura podem desempenhar, de forma transitória, um papel mitigador no curto prazo, quer para conter a procura não residencial, quer para proteger os agregados vulneráveis. Contudo, o desenho destas políticas deve ter em conta os riscos que podem representar para a oferta, caso se mantenham no tempo sem que a oferta residencial reaja de forma significativa. Seria desejável a monitorização e avaliação destas medidas para aferir os seus efeitos e detetar precocemente eventuais riscos”, alerta o Banco de Espanha.

Uma das medidas sob maior escrutínio é o controlo das rendas em zonas "pressionadas" – a principal bandeira da Lei da Habitação, que acaba de cumprir três anos e já é aplicada em mais de 300 municípios da Catalunha, País Basco, Navarra e Galiza.

Segundo o banco central, “os controlos de preços das rendas e a proteção contratual dos inquilinos limitam situações de vulnerabilidade, mas o seu desenho deve acautelar o eventual surgimento de efeitos indesejados sobre a oferta quando estas medidas persistem sem ações eficazes do lado da oferta”.

Estes limites, que restringem os valores nominais das rendas habitacionais, visam conter o esforço financeiro das famílias arrendatárias e reduzir situações de vulnerabilidade. "São particularmente eficazes no curto prazo para aliviar o encargo dos inquilinos com contratos em vigor, mas importa avaliar os riscos de efeitos adversos associados a estes mecanismos, já identificados na literatura económica e na evidência internacional”, alerta o Banco de Espanha.

O supervisor financeiro considera, ainda, que a "fixação de tetos máximos pode incentivar aumentos nas rendas de contratos que se situem abaixo dos limites regulatórios, bem como nos novos contratos em segmentos não regulados do mercado”. Caso estes riscos se concretizem, as vantagens de curto prazo para os agregados mais vulneráveis poderão ser anuladas por perdas de bem-estar a médio e longo prazo.

Além dos limites às rendas, o relatório aborda também as garantias públicas destinadas a apoiar os jovens na compra da primeira habitação – medida operacionalizada a nível estatal através do Instituto de Crédito Oficial (ICO), banco público estatal e uma agência financeira do governo espanhol – e replicada por comunidades como Madrid, Catalunha, Andaluzia ou Galiza.

Estes programas cobrem até 20% do valor não financiado pela banca através de crédito hipotecário, dirigindo-se a jovens com capacidade para suportar as prestações, mas sem poupança suficiente para a entrada inicial. Ainda assim, o Banco de Espanha considera que “podem ter um impacto limitado nas zonas com maiores dificuldades de acesso, se não forem acompanhados por melhorias na capacidade económica dos agregados”.

Outra iniciativa com reservas é a limitação do alojamento turístico ou de arrendamento temporário. Estas regulações “podem mitigar a subida de preços nas zonas onde estas habitações se concentram e onde exista elevada pressão da procura residencial face à oferta”. No entanto, o Banco de Espanha recomenda que, no desenho e implementação destas medidas, sejam ponderados os efeitos sobre outros setores económicos, como o turismo, a restauração, o comércio ou mesmo o ensino superior.

O Relatório Anual de 2025 refere ainda que as medidas destinadas a reforçar o parque público de habitação, com maior aposta no arrendamento acessível, “demorarão a produzir efeitos e têm uma dimensão relativamente reduzida face às necessidades atuais”, embora manifeste expectativa de que a empresa pública Casa 47 e o novo Plano de Habitação 2026-2030 possam contribuir para aumentar a oferta pública.

Por fim, o Banco de Espanha adverte que “as medidas de proteção aos inquilinos, concebidas com base em critérios de vulnerabilidade social, podem gerar efeitos adversos sobre a oferta de arrendamento se as administrações públicas não assumirem determinados riscos que recaem sobre os proprietários”. Neste contexto, enquadra-se, por exemplo, a moratória aos despejos que vigorou desde dezembro de 2020 até ser revogada pelo Congresso no passado mês de fevereiro.

Mais coordenação no planeamento urbanístico e aposta nos transportes

Outro reparo dirigido ao conjunto das administrações públicas prende-se com a necessidade de maior coordenação no planeamento urbanístico e nas políticas de solos, com vista a acelerar a oferta habitacional.

Segundo o supervisor, “a complexidade regulatória, a sobreposição de procedimentos administrativos e problemas de insegurança jurídica contribuem para atrasar os processos de transformação urbanística e a produção de habitação”. Daí a necessidade de “maior coordenação e simplificação normativa para reduzir bloqueios regulatórios e administrativos”.

O Banco de Espanha defende ainda que as políticas de habitação incorporem uma visão metropolitana das áreas urbanas, de forma a aliviar a pressão nos grandes centros e redistribuir parte da procura para cidades periféricas. Para tal, considera essencial uma aposta robusta em infraestruturas e transporte público.