Contrato de arrendamento: erros mais comuns dos senhorios

Ser senhorio implica um conhecimento aprofundado das leis de arrendamento. Isto é importante porquê? Porque, se és proprietário ou proprietária de um imóvel e o vais colocar no mercado de arrendamento, convém que saibas quais são os teus direitos e deveres, assim como os direitos e deveres dos inquilinos, para evitares problemas para ambas as partes.

Embora isto devesse ser uma regra a seguir, muitos senhorios desconhecem ou têm um conhecimento enfraquecido de como levar a cabo, do início ao fim e de modo eficaz, um contrato de arrendamento, o que resulta em erros comuns. Queres saber quais são essas falhas e como evitá-las? Atenta no seguinte. 

Os 10 mais frequentes erros cometidos pelos senhorios

Vamos agora focar-nos em cada erro e explicá-los um por um, de modo a que os possas evitar e, consequentemente, evitar vários problemas.

Redação inadequada do contrato de arrendamento

O desconhecimento das leis deste tipo de contratos leva muitos inquilinos a cometer erros que podem ser bastante prejudiciais. Deves saber exatamente quais as cláusulas a incluir no contrato e o que cada uma significa.

E a melhor forma de fazeres tudo de forma correta é seguires à risca uma minuta de contrato de arrendamento. Claro que há aspetos que podem variar, mas ao conheceres as leis saberás como adequar ao teu caso.

Não especificar detalhadamente todos os termos é outra falha nos contratos redigidos de forma inadequada. Muitas vezes, estes termos vagos levam a diversas interpretações e a uma grande confusão sobre o disposto na cláusula. Por isso, sê o mais específico e detalhado que consigas ser.

Fixar um preço de renda e caução demasiado alto ou baixo

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Este é um erro que tem contribuído para a crise do mercado de arrendamento. Fazer um cálculo incorreto do valor da renda, leva muitos inquilinos a fixarem um preço acima do que a sua habitação vale enquanto imóvel arrendado e afastar potenciais bons arrendatários, ao mesmo tempo que contribuem para a inflação das rendas.

Por outro lado, a fixação de um valor demasiado baixo pode significar que o senhorio irá perder dinheiro, o que não é, certamente, o seu objetivo. Assim sendo, deves conhecer bem o mercado e todos os fatores que influenciam o preço do arrendamento.

O mesmo se aplica aos valores da caução. Quando esta é muito alta, muitos inquilinos ver-se-ão obrigados a recusar tomar o imóvel por arrendamento ou, caso se trate de uma renovação, recusar a mesma por não terem dinheiro para pagar esse chamado depósito de segurança.

Não ter os seguros adequados

Dados os riscos a que um senhorio está sujeito durante um contrato de arrendamento, deixar de contratar alguns seguros pode resultar numa falha grave. O seguro de incêndio é obrigatório, portanto quanto a esse não há como fugir. Mas há alguns que, embora facultativos, são também recomendados. Trata-se do seguro de renda, o de multirriscos habitação e o de responsabilidade civil. 

Falta de pesquisa e conhecimento acerca do inquilino

Por algum motivo é costume, antes de arrendar uma casa a alguém, solicitar-se alguns documentos importantes como documentos de identificação, comprovativos de situação profissional, comprovativos de situação financeira, etc. O mesmo costuma pedir-se ao fiador.

Quando os senhorios falham no pedido desta documentação, estão a correr um risco ao arrendar o seu imóvel a alguém que poderá não conseguir cumprir com as suas obrigações de arrendatário.

Falta de clareza na comunicação

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Um outro erro comum prende-se com o modo de comunicação entre proprietário e arrendatário. Quando esta comunicação não é direta e clara, podem surgir mal-entendidos. 

Além da falta de clareza na comunicação, muitos senhorios também não se preocupam em responder o mais rapidamente possível aos e-mails ou mensagens dos inquilinos relativamente a questões relacionadas com o imóvel ou com o contrato de arrendamento. Isto pode ser visto pelo arrendatário como “desleixo” por parte do senhorio.

Falta de manutenção ao imóvel

Não manter a propriedade em bom estado é uma falha que pode levar à não renovação do contrato de arrendamento. Se o inquilino observa que o senhorio não faz as manutenções adequadas, como reparações necessárias à qualidade de vida de quem habita no imóvel, certamente não quererá continuar a arrendá-lo durante muito mais tempo. 

Além disso, a falta de manutenção pode levar a problemas elétricos ou nas canalizações, assim como infiltrações, entre outras coisas.

Não inspecionar o imóvel

Alguns proprietários apenas se importam com o estado da habitação antes de ela ser arrendada. No entanto, a falta de inspeções periódicas durante o tempo em que vigora o contrato pode resultar em reparações futuras mais demoradas e a custos mais elevados. 

Uma vez que quando um problema no imóvel não é comunicado pelo inquilino ao senhorio e este também não o deteta porque não fez visitas à sua propriedade, esse problema, que pode ser pequeno no início, vai crescendo e pode ganhar proporções graves. No entanto, toma atenção para fazeres essas visitas sempre dentro da lei e não invadindo o espaço nem prejudicando a qualidade de vida dos teus arrendatários.

Violação dos direitos do inquilino

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Como já referimos anteriormente, a falta de conhecimento sobre as leis, direitos e deveres de ambas as partes num contrato de arrendamento leva a alguns erros graves. E esta falta de conhecimento acerca dos direitos do inquilino, leva, por vezes, à sua violação.

Por exemplo, no caso das visitas de inspeção ao imóvel, estas têm regras a serem cumpridas e respeitadas e, quando não são, podem ser levadas como casos de assédio.

Não fazer um inventário dos bens da habitação

Quando o senhorio não efetua um inventário de bens materiais, assim como do estado de conservação do imóvel, não tem forma de provar no caso de falta de algum bem ou até mesmo de pequenos danos na habitação.

Tardar no processo de renovação

Português que é português, deixa tudo para a última. E as renovações dos contratos de arrendamento não são exceção. Muitos senhorios adiam esse processo e, quando se lembram de tratar do assunto, o contrato já expirou.

Nesses casos, não há um contrato válido, o que pode resultar em problemas para o senhorio. Além disso, tratar da renovação à “última da hora” faz com que haja menos tempo para negociar alterações que se queiram fazer em algumas cláusulas. Portanto, tratar deste tema atempadamente só tem benefícios.

Como evitar esses erros?

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Agora que já conheces as falhas mais recorrentes dos senhorios, importa saber como evitá-las:

• Inclui todas as cláusulas importantes na elaboração do contrato de arrendamento, como valores da renda e da caução, prazo do contrato, condições de rescisão, meios de comunicação entre senhorio e inquilino, responsabilidades de ambos, etc.
• Fixa uma renda justa. Faz um estudo de mercado relativamente ao teu imóvel, incluindo a zona onde o mesmo se insere, e estabelece um valor que não seja nem demasiado alto nem demasiado baixo.
• Investe num seguro multirriscos habitação. Um seguro de renda também é recomendado.
• Pede todos os documentos necessários ao teu potencial inquilino, como documentos de identidade, declaração de IRS, recibos de vencimento, extratos bancários e, em alguns casos, o Mapa de Responsabilidades de Crédito. Deves também fazer uma entrevista pessoal e, se possível, pedir referências aos antigos senhorios da pessoa.
• Sê o mais claro possível ao comunicar com o teu inquilino. Não deixes espaço para dúvidas sobre o que quer que seja.
• Realiza todas as obras necessárias ao imóvel para mantê-lo num estado de conservação adequado.
• Faz visitas periódicas para inspecionar o estado da tua habitação. Mas, como já referimos, toma cuidado para fazer tudo dentro da lei e não interferir na privacidade do inquilino.
• Conhece bem a lei de arrendamento para que não violes nenhum direito dos arrendatários e não arranjares problemas desnecessários. 
• Faz um inventário dos bens e do estado de conservação do imóvel para que tenhas provas no caso de faltar algo ou de haver alterações na residência.
• Inicia a renovação do contrato com antecedência. Isso vai permitir que tenhas o tempo suficiente para receber os documentos essenciais ao processo de renovação e vai dar-te, igualmente, mais tempo para discutir e negociar qualquer mudança no contrato, como a atualização do valor da renda, por exemplo.

Como elaborar um contrato de arrendamento?

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Para elaborares um contrato de arrendamento que esteja de acordo com a lei e que te evite problemas futuros, aconselhamos-te a que sigas uma minuta deste tipo de contratos, pois há algumas cláusulas essenciais e que devem sempre ser incluídas.

Deves sempre identificar o imóvel a arrendar, a sua finalidade e o prazo em que o contrato estará em vigor. Senhorio e inquilino ou inquilinos devem também estar devidamente identificados. Deve ainda estar escrito o valor da renda, das rendas antecipadas e da caução.

Além disso, deve ficar estabelecido no contrato quem fica responsável pelas despesas de eletricidade, água, internet, entre outros. A cláusula sobre a sublocação ou cessão do imóvel não pode ser esquecida, assim como as cláusulas que dizem respeito às obras a realizar na habitação e ao dever de o inquilino preservar o estado em que a encontrou. 

Como não podia deixar de ser, deves também incluir uma cláusula sobre o inventário/vistoria do imóvel e os deveres de ambas as partes em cumprir o estabelecido no contrato.