Mercado de arrendamento em Portugal: desafios sem fim à vista?

Em 2024, arrendar casa em Portugal continuou a ser um desafio crescente devido à disparidade entre a oferta e a procura e aos significativos aumentos nos preços das rendas. As rendas de habitação registaram subidas homólogas superiores a 7% durante oito meses consecutivos, atingindo, em novembro, uma variação de 7,1%, de acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatísticas (INE). Este cenário agravou-se face à oferta limitada de imóveis para arrendar, intensificando a pressão sobre o mercado habitacional.

Com a formação de um novo Governo liderado por Montenegro, no primeiro trimestre do ano, várias mudanças legislativas impactaram o mercado de arrendamento. O Executivo revogou o polémico mecanismo de arrendamento forçado criado no âmbito do Mais Habitação e implementou novos apoios diretos às rendas, tentando aliviar o peso das despesas habitacionais para as famílias.

Além disso, o programa de apoio ao arrendamento jovem Porta 65 sofreu alterações significativas, sendo eliminados critérios restritivos como a renda máxima por tipologia e alargando a idade de candidatura até aos 35 anos. As candidaturas passaram a ser avaliadas mensalmente, permitindo maior flexibilidade e simplificação no acesso ao programa.

O Governo lançou ainda iniciativas como o programa Mais Construir, para estimular a construção e aumentar a oferta de habitação acessível. Apesar das mudanças implementadas, os desafios persistem e o equilíbrio entre preços, oferta e acessibilidade segue como uma prioridade no debate nacional. Eis um resumo do ano.

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Rendas mais caras e podem subir até 2,16% em 2025

Ao longo do ano, os preços das rendas habitacionais em Portugal continuaram a aumentar, registando uma subida homóloga de 7,1% em novembro, segundo dados do Instituto Nacional de Estatísticas (INE). Este foi o oitavo mês consecutivo em que as rendas cresceram acima dos 7%, evidenciando uma pressão constante sobre o mercado de arrendamento.

Este aumento das rendas tem contribuído significativamente para a evolução da inflação, que em novembro alcançou 2,5%, sendo que a subida dos custos de arrendamento é quase três vezes superior à taxa de inflação geral.

Arrendar casa continua, assim, a ser um crescente desafio financeiro em Portugal, impulsionado pela subida constante de preços, que afeta todas as regiões do país. Em 2024, apesar do fim do travão às rendas imposto em 2023, o Governo aprovou medidas para reforçar os apoios aos inquilinos e mitigar o impacto do aumento nos custos de habitação.

Ainda assim, as dificuldades continuam a ser uma realidade e o cenário deverá manter-se no próximo ano. Sabe-se já que os senhorios poderão atualizar as rendas em até 2,16% em 2025, valor confirmado pelo Instituto Nacional de Estatísticas (INE) e correspondente à variação média do índice de preços (excluindo habitação) nos 12 meses até agosto. 

Os dados mais recentes do INE, divulgados dia 23 de dezembro, revelam que no terceiro trimeste foram celebrados um total de 23.684 novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares em Portugal, o que representa uma diminuição anual de 5%. Há dois fatores que podem ajudar a explicar esta contração da atividade de arrendamento residencial no país: por um lado, a falta de oferta de casas para arrendar; e, por outro, o facto de muitas famílias equacionarem a compra de casa perante a descida dos juros nos créditos habitação.

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Mudanças no arrendamento e novos apoios

• Arrendamento coercivo revogado

O Governo de Luís Montenegro decidiu revogar o arrendamento coercivo, uma das medidas mais controversas do programa socialista Mais Habitação. A medida previa a possibilidade de o Estado arrendar casas devolutas para subarrendá-las a preços acessíveis, mas enfrentou críticas pela potencial interferência no direito à propriedade privada. O decreto-lei que revogou o arrendamento forçado foi publicado a 2 de julho. 

• Porta 65 com novas regras

O programa Porta 65 foi alvo de mudanças importantes em 2024, como parte das medidas implementadas pelo Governo de Luís Montenegro no âmbito do Mais Construir. O critério da renda máxima por tipologia foi eliminado, sendo substituído por uma renda máxima de referência, ampliando o acesso ao apoio no arrendamento jovem. 

Além disso, as candidaturas passaram a ser avaliadas mensalmente, permitindo maior flexibilidade e possibilidade de reconsideração para quem não for aprovado inicialmente. As alterações incluem ainda o alargamento da idade máxima para candidatura, agora até os 35 anos, e a simplificação dos requisitos, como a redução dos documentos necessários, tornando o programa mais acessível.

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• Reforço do apoio extraordinário à renda

O apoio extraordinário à renda de até 200 euros mensais foi criado em 2023 e o Governo da AD decidiu reforçar a ajuda no âmbito do programa Mais Construir. A medida pretende aliviar o peso das rendas nas famílias e, de acordo com a Proposta de Lei 26/XVI/1, está contemplada no Orçamento do Estado para 2025 (OE2025) uma verba de 331 milhões de euros para a concretização desta medida. 

• Rendas antigas congeladas

O Governo decidiu manter o congelamento das rendas antigas – anteriores a 1990 – durante 2025, contrariando expectativas criadas na proposta de OE para 2025, que sugeria a conclusão da transição destes contratos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). A medida gerou descontentamento entre associações de proprietários, que classificam o recuo como um "volte-face" e uma cedência ao PS. Segundo os proprietários, a manutenção destas condições compromete a confiança no setor, agravando a falta de habitação disponível para arrendamento, já que muitos preferem manter imóveis vagos devido às constantes alterações legislativas.

No OE2025, o Governo havia indicado a intenção de corrigir "distorções" na legislação de arrendamento e apoiar arrendatários em dificuldades financeiras durante a atualização das rendas. No entanto, os contratos congelados continuarão sujeitos a suspensões se os arrendatários preencherem um dos três critérios: idade igual ou superior a 65 anos, incapacidade de pelo menos 60% ou rendimentos anuais inferiores a cinco vezes o salário mínimo nacional. A decisão prolonga uma situação que está em vigor há mais de uma década e desilude proprietários que aguardavam pelo fim do congelamento.

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Dicas para arrendar casa em Portugal

Arrendar uma casa exige preparação e atenção a vários detalhes para evitar problemas futuros e maximizar os benefícios do contrato. Antes de mais, é fundamental avaliar os custos associados, desde o valor da renda até eventuais cauções, sendo que o montante pago como caução pode ser deduzido no IRS dependendo da situação fiscal. 

Além disso, negociações como o pagamento de rendas adiantadas podem resultar em descontos, mas é essencial verificar se este tipo de acordo está em conformidade com a legislação vigente e é claramente estipulado no contrato. Mas não só. Há outros aspetos aos quais é importante ficar atento. Ao longo do ano, o idealsita/news preparou vários artigos com dicas que vale a pena ler:

• Vender casa arrendada: quem tem direito a deduzir caução no IRS?
• Pagar rendas adiantadas para ter desconto? O que diz o mercado e a lei
• Tudo sobre o arrendamento vitalício: das vantagens às obrigações
• Apoio à renda: que impactos tem a nível fiscal?
• Seguro de incumprimento da renda: quem tem de contratar e pagar? 
• Senhorio permuta imóvel sem dar preferência ao inquilino: o que fazer?
• Renegociar os termos do contrato de arrendamento antes de rescindir
• Arrendar imóveis durante um processo de herança: o que deves saber