Estado vende mais imóveis públicos – mas lucros descem 18% num ano

A gestão de imóveis pelo Estado tem dado muito que falar no último ano, numa altura em que a crise habitacional está a agravar-se em Portugal. O Governo de Montenegro reforçou o cadastro de imóveis públicos com o objetivo de transformá-los em habitação. E anunciou que vai vender edifícios “abandonados” sem aptidão habitacional em 2025. Além disso, continua a decorrer a transferência de imóveis públicos para os municípios. Mas o que é que foi feito durante 2024? Ao que tudo indica, o Estado vendeu mais imóveis, mas os lucros da gestão do imobiliário público acabaram por cair 18% face ao ano anterior.

Os resultados da gestão e promoção imobiliária da Parpública (a ‘holding’ do Estado) mostram indicadores animadores - mas outros nem tanto. Por um lado, os imóveis públicos acabaram por sair valorizados 7% num ano, passando a valer 1.495,5 milhões de euros em 2024. Este acréscimo o valor dos ativos do Estado decorre do aumento de capital e da obtenção de financiamento através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).

Também se observou um aumento do volume de negócios da gestão do património público de 11% face a 2023, passando para o valor global de 75,62 milhões de euros no ano passado. Para este crescimento “contribuiu de forma significativa” a atividade da sua participada Estamo, “particularmente devido ao aumento de vendas de imóveis, as quais atingiram o valor de 9,1 milhões de euros, sendo que as alienações ocorridas em 2023 alcançaram apenas um resultado global de cerca de 0,8 milhões de euro”, lê-se no Relatório e Contas do Exercício de 2024 da Parpública, publicado recentemente. 

Mas, por outro lado, a gestão de imóveis públicos está a dar menos lucro ao Estado. Isto porque em 2024 o resultado líquido foi de 45,52 milhões de euros, menos 18% face ao ano anterior. Esta queda é “quase totalmente justificada pela diminuição do resultado líquido da participada Arco Ribeirinho Sul (-9 milhões de euros face a 2023)”, referem.

Apesar destes resultados ambíguos, o segmento de gestão e promoção imobiliária “continua a ter uma expressão relevante no grupo Parpública representando cerca de 13% dos ativos consolidados, os quais se encontram, na sua quase totalidade, financiados por capitais próprios do grupo”. De notar ainda que também a holding do Estado – presidida por Joaquim Cadete há cerca de um  ano - registou uma queda de 60% no lucro no último ano para 45 milhões de euros em 2024, sobretudo devido à diminuição dos dividendos, explicada pela “distribuição extraordinária e não recorrente de resultados em 2023”.

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Como está a gestão do património público pelo Estado?

O segmento imobiliário do grupo Parpública concentra-se nos negócios desenvolvidos através das suas participações na Estamo e Fundiestamo, acrescendo ainda de “forma residual” a atividade no Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado através do Compartimento Patrimonial Autónomo “Cabeço da Bola”. Esta é a atividade desenvolvida por cada uma destas sociedades em 2024.

Estamo vende 8 ativos imobiliários por 9 milhões de euros

É mesmo a Estamo que apresenta maior atividade imobiliária em 2024, com um volume de negócios a crescer 13% num ano para 63,1 milhões de euros e os lucros a subir ligeiramente para 43,5 milhões de euros (+0,5 milhões). Até porque em 2023 passou a ser dona da Arco Ribeirinho Sul – projeto que abrange operações de requalificação urbanística e de valorização dos solos - e da promotora imobiliária Consest. 

Entre as principais operações imobiliárias da Estamo durante o ano passado, o documento destaca: 

• Venda de oito ativos imobiliários: no valor global de 9,1 milhões de euros, "o que compara com o valor residual de 0,8 milhões de euros em vendas realizadas em 2023”, que ajudou a elevar o volume de negócios. Mas o relatório não revela quais foram os imóveis vendidos;
• Arrendamento e compensações pela ocupação: esta é a principal fonte de receitas da Estamo, tendo em 2024 faturado 49,9 milhões de euros, valor pouco superior ao do ano anterior. Mais de metade dos seus imóveis (63%) encontram-se arrendados ou classificados para arrendamento. Mas “a recuperação dos valores faturados (…) tem sido um desafio constante, ao invés das vendas (recebimento quase imediato do valor faturado)”, explicam;
• Acréscimo dos ativos da Estamo: por via do aumento de capital e financiamento PRR na ordem dos 80 milhões de euros. O valor da carteira sob gestão da sociedade foi de 876 milhões de euros em 2024, mais cerca de cinco milhões do que no ano anterior. Mas esta carteira tem um valor bem menor face a 2010, quando registou 1,4 mil milhões de euros. Isto deve-se às “vendas ocorridas nos últimos anos, mas também pelo impacto das imparidades e reduções de justo valor no período da crise imobiliária”, referem.

Antigo Hospital Miguel Bombarda, em Lisboa Google Maps

Sobre as vendas dos imóveis, o relatório destaca, ainda assim, que “o montante executado em 2024 fica aquém das vendas previstas pela Estamo para o mesmo ano (48,8 milhões de euros), o que se ficou a dever, principalmente, à não concretização da subscrição do compartimento patrimonial autónomo Miguel Bombarda (33,7 milhões de euros), um subfundo a constituir no âmbito do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado que é gerido pela Fundiestamo”.

Por outro lado, “analisando o período de 2019 a 2024, apuram-se vendas de ativos da Estamo na ordem dos 166 milhões de euros, quando estavam previstas vendas acumuladas de 110 milhões de euros (representando uma realização do objetivo em 151%)”, indicam.

Na área da promoção imobiliária, a Estamo acompanhou várias operações urbanísticas em 2024:

• Imóveis já afetos ao Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) no âmbito da denominada “bolsa de habitação” (Antigas instalações do LNIV e Quinta das Conchinhas) e do Fundo Nacional de Reabilitação do edificado (Quartel do Cabeço da Bola e Hospital Miguel Bombarda);
• Pedidos de Informação Prévia (PIP) relativos aos Convento de São Francisco (Setúbal) e Antigo Colégio de São Bernardino (Peniche), que ainda estão pendentes dos processos de revisão dos PDM dos municípios de Setúbal e Peniche;
• Empreitada de um imóvel na Rua Direita do Viso, no Porto, cujo investimento está orçamentado em 9 milhões de euros (executados 5,54 milhões em 2024), no qual se prevê venham a instalar-se, em 2025, a Direção Executiva do SNS e um polo da Organização Mundial da Saúde.

Rua Direita do Viso, no Porto Google Maps

Reconversão do Quartel do Cabeço da Bola em casas acessíveis termina em 2026

Em 2024, houve desenvolvimentos na transformação do antigo Quartel do Cabeço da Bola em casas acessíveis. Isto porque houve um acréscimo dos ativos do subfundo “Cabeço da Bola” gerido pelo Estado decorrente do aumento de capital e da obtenção de financiamento PRR em 21 milhões de euros.

Portanto, no que concerne ao Compartimento Patrimonial Autónomo “Cabeço da Bola” houve em 2024: 

• Aumento de capital no montante de 9,6 milhões de euros, totalmente realizado no mesmo ano
• Financiamento do PRR no valor de 11,66 milhões de euros.

Este reforço foi realizado pelo Estado “tendo em vista o desenvolvimento de um projeto de reconversão do imóvel denominado Quartel do Cabeço da Bola em habitações para arrendamento acessível, cuja empreitada se prevê estar concluída até ao final do primeiro semestre de 2026”, revelam.

Quartel Cabeço da Bola, em Lisboa Google Maps

Gestora pública de fundos imobiliários tem lucro de quase 500 mil euros

Outra sociedade gestora do universo da Parpública é Fundiestamo, estando focada na “rentabilização, na sua maioria, de património público, através da atividade de gestão de fundos de investimento imobiliário, valorizando os ativos integrados nos fundos que gere, procurando obter níveis interessantes de rendimentos e valorizar as unidades de participação desses fundos”, descrevem no relatório.

No final de 2024, o valor dos fundos imobiliários sob gestão da Fundiestamo ascendia a 285 milhões de euros (290 milhões de euros em 2023), dispersos pelos três fundos; 

• o “FUNDIESTAMO I”, um fundo de investimento imobiliário fechado, com quase 62% do total);
• o “IMOPOUPANÇA” um fundo de investimento imobiliário aberto (com cerca de 28%);
• o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRS), tratando-se também de um fundo de investimento imobiliário fechado (com cerca de 10% deste valor global).

Em 2024, as receitas operacionais da Fundiestamo totalizaram 2,68 milhões de euros, ligeiramente abaixo (-1,5%) das verificadas em 2023. Reste resultado é explicado, por um lado, pelo aumento das comissões faturadas ao fundo Fundiestamo I (+1,9% face a 2023), mas, por outro, pela redução das comissões faturadas ao FNRE (-11,6% face a 2023), “decorrente da concretização, em setembro de 2024, da liquidação do Compartimento Patrimonial Autónomo ‘Imoresidências’, referem.

Assim, “a Fundiestamo obteve em 2024 um resultado líquido de 499 mil euros, praticamente em linha (+2%) com o registado em 2023, refletindo a referida estabilização das receitas e gastos no exercício em análise”, concluem no relatório da holding do Estado.