Arrendar casa pode reduzir o IRS: descobre como pagar menos imposto

Se és senhorio e recebes rendas de imóveis, deves conhecer as regras do IRS que incidem sobre esses rendimentos. O artigo 72.º do Código do IRS (CIRS) e as medidas do Programa Mais Habitação introduziram formas de reduzir a carga fiscal sobre rendimentos prediais, especialmente através de contratos de longa duração e benefícios fiscais associados. 

Neste guia explicamos como funciona o IRS no arrendamento, como poupar e o que fazer para maximizar o rendimento líquido da tua propriedade.

Quanto vou pagar de IRS se tiver uma casa arrendada?

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Se tens uma casa arrendada e ainda não sabes quanto vais pagar de IRS, a resposta depende da duração do contrato de arrendamento e, em alguns casos, do valor da renda praticada.

Com o Programa Mais Habitação, as taxas autónomas sobre os rendimentos prediais ficaram mais baixas. Isto é, os contratos de curta duração (até 5 anos) pagam 25%, enquanto os contratos mais longos beneficiam de reduções que podem descer até 5%.

Para perceber melhor este impacto, vejamos os casos hipotéticos do Sr. João e da Dona Celina, dois senhorios com rendas anuais idênticas, mas com contratos de duração diferente, o que faz toda a diferença no IRS que cada um paga:

1. O Sr. João tem um contrato de arrendamento de 3 anos com uma renda anual de 10.000 €. Como o contrato é inferior a 5 anos, aplica-se a taxa autónoma de 25%. Assim, o Sr. João pagará 2.500 € de IRS sobre as rendas.
2. Já a Dona Celina arrendou a sua casa com um contrato de 12 anos, recebendo também 10.000 € por ano. Neste caso, como o contrato tem duração superior a 10 anos, a taxa desce para 10%. Logo, a Dona Celina pagará apenas 1.000 € de IRS. 

Porque razão a Dona Celina paga menos? A diferença está na duração do contrato. Quanto mais longo for o período de arrendamento, menor é a taxa de IRS aplicada. O objetivo do Governo é incentivar os senhorios a fazer contratos de longa duração, oferecendo-lhes assim maior alívio fiscal.

Como os senhorios podem pagar menos IRS?

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Se és senhorio, há várias formas de reduzir a carga fiscal sobre as rendas para além dos contratos de longa duração:

Englobamento ou tributação autónoma

As rendas podem ser tributadas de forma autónoma (25% para habitação, 28% para não habitacional) ou englobadas com os restantes rendimentos. A escolha depende do teu escalão. 

Se estiveres num escalão baixo, pode compensar englobar e pagar menos. Se tiveres prejuízo (despesas dedutíveis superiores às rendas), englobar permite abater a perda nos seis anos seguintes;

Programa de Apoio ao Arrendamento

Ao colocar o imóvel neste programa, recebes rendas sem pagar IRS. A contrapartida é fixar um valor cerca de 20% abaixo do preço de mercado, mas tens maior segurança (o inquilino não pode ter uma taxa de esforço superior a 35%, o que reduz risco de incumprimento). Poderás encontrar mais informações no site oficial;

Converter alojamento local em arrendamento

Quem transferiu imóveis de AL para arrendamento tradicional até final de 2024 ganhou isenção total de IRS até 2029. Além disso, os imóveis reabilitados para arrendamento acessível podem ter isenção de IMI e IMT;

Que despesas podes deduzir no IRS como senhorio?

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Além da redução da taxa, aos senhorios é permitida a dedução de despesas diretamente associadas ao arrendamento. Entre as mais comuns encontram-se os custos com obras de conservação e manutenção, as despesas de condomínio, o pagamento do IMI relativo ao imóvel, os prémios de seguros multirriscos ou de incêndio, bem como as comissões pagas a imobiliárias. Vejamos cada ponto em detalhe:

• Obras de conservação e manutenção efetuadas até 24 meses antes do início do arrendamento, desde que o imóvel não tenha sido usado para outro fim;
• IMI e Imposto do Selo pagos, apenas quando existam rendimentos prediais tributados esse ano;
• Prémios de seguros, especialmente seguros de rendas ou multirriscos, que garantem o pagamento das rendas;
• Encargos com condomínio para frações em propriedade horizontal;
• Gastos com emissão de certificado energético, obrigatório para arrendar o imóvel;
• Comissões de intermediação imobiliária, despesas de limpeza, custos documentados de luz, água e gás suportados pelo senhorio;
• Inspeções de gás e outros serviços obrigatórios para que o imóvel seja considerado habitável.

Existem, no entanto, despesas que não são dedutíveis: juros de empréstimos para aquisição do imóvel, depreciações ou amortizações do imóvel e o Adicional ao IMI (AIMI). Caso as despesas elegíveis sejam superiores às rendas recebidas, é possível informar o prejuízo no IRS e deduzi-lo nos seis anos seguintes.

Que documentos é preciso guardar?

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Para comprovar as despesas dedutíveis do arrendamento, terás de guardar documentos como faturas, recibos, comprovativos bancários e contratos que estejam em nome do senhorio e detalhem os encargos suportados com o imóvel.

• Faturas e recibos: devem identificar o senhorio, o tipo de despesa (obras, manutenção, seguros, condomínio, emissão de certificado energético) e o valor pago;
• Comprovativos de pagamento: transferências bancárias, talões de pagamento ou extratos que demonstrem a efetivação dos encargos;
• Contrato de arrendamento: para vincular as despesas ao imóvel arrendado e ao período fiscal em causa;
• Recibos de pagamento de IMI e Imposto do Selo: com o valor e referência ao prédio em questão;
• Comprovativos de despesas de condomínio e taxas autárquicas: faturas e recibos emitidos pelo administrador do condomínio e pelas autarquias;
• Apólices de seguro e recibos de pagamento: para deduzir prémios de seguro associados ao imóvel arrendado.

As despesas só são aceites se comprovadas documentalmente, estando em nome do titular do rendimento predial. Devem ser arquivadas durante pelo menos 4 anos após a declaração de IRS, período em que podem ser solicitadas pela Autoridade Tributária.

Manter estes documentos organizados é fundamental para garantir a aceitação das deduções em caso de fiscalização e, assim, reduzir o rendimento predial tributável.

O que significa o regime de redução de taxa?

Por norma, os rendimentos prediais são tributados a uma taxa autónoma de 25%. No entanto, a lei prevê reduções interessantes consoante a duração do contrato de arrendamento:

• Contratos de 2 a 5 anos → taxa reduzida para 23%;
• Contratos de 5 a 10 anos → taxa reduzida para 20%;
• Contratos de 10 a 20 anos → taxa reduzida para 11%;
• Contratos com mais de 20 anos → taxa reduzida para 10%. 

Na prática, isto significa que quanto mais longo for o contrato, maior a vantagem fiscal para o senhorio, incentivando a estabilidade no mercado de arrendamento.

O que acontece se o contrato terminar antes do prazo?

Caso o contrato termine antes do previsto, por acordo entre as partes ou incumprimento do senhorio, este perde o direito às reduções aplicadas. 

Nesta situação, terá de comunicar às Finanças e pagar a diferença de imposto em falta, acrescida de juros.

Existem programas de apoio para senhorios?

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Existem programas de apoio aos senhorios que vão além das reduções fiscais previstas no regime de tributação. Um dos mais relevantes é o Programa de Arrendamento Acessível (PAA), criado para incentivar contratos com rendas abaixo do valor de mercado em troca de isenção de IRS sobre esses rendimentos e de IMI, quando aplicável. 

O programa procura equilibrar a relação entre senhorios e inquilinos, garantindo preços mais justos para as famílias e uma carga fiscal mais leve para os proprietários que adiram.

Assim, quem tem imóveis arrendados pode optar entre beneficiar das reduções de taxa previstas no art.º 72.º do CIRS ou aderir ao Programa de Arrendamento Acessível, consoante o perfil do inquilino e a estratégia financeira pretendida.

Em qualquer dos casos, o essencial é avaliar com cuidado as condições de cada regime e alinhar a decisão com os objetivos pessoais, seja maximizar o rendimento líquido, seja apostar na segurança de uma relação contratual estável.

Quais são as obrigações fiscais dos senhorios?

Os senhorios devem emitir recibos eletrónicos de renda no Portal das Finanças, declarar os rendimentos prediais no IRS (Anexo F) e pagar o IMI dentro dos prazos estabelecidos.