Mais-valias na venda da casa: há obrigações fiscais antes de emigrar?

A isenção de mais-valias imobiliárias é um tema que teima em estar na ordem do dia, levantando, muitas vezes, dúvidas entre os consumidores sobre se há a obrigatoriedade ou não de pagar o imposto e acertar contas com o Fisco. Será que uma pessoa que vende a casa em Portugal e emigra para um país da União Europeia (UE), comprando lá uma habitação, terá de pagar imposto sobre as mais-valias? Explicamos tudo sobre este tema no artigo desta semana da Deco Alerta.

A rubrica semanal Deco Alerta é assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor* para o idealista/news e destina-se a todos os consumidores em Portugal.

Pretendo vender a minha casa este ano, pois vou emigrar para um país da União Europeia (UE) e quero comprar lá outra. Terei de pagar imposto sobre as mais-valias?

Para te responder de forma mais personalizada, teríamos de saber se a tua casa foi comprada ou herdada antes de janeiro de 1989, ano em que entrou em vigor o Código do IRS. Se for o caso, não estarás sujeito às mais-valias na sua venda.

Mas, em regra, a venda de um imóvel está sujeita à tributação de mais-valias, que não é mais do que o lucro obtido com a venda. E tal acontece mesmo que o valor obtido na venda seja reinvestido total ou parcialmente na compra de outra casa situada na UE.

Para beneficiares de isenção, seja total ou parcial, tens de cumprir algumas condições, designadamente:

• O imóvel que pretendes vender deve ser destinado a habitação própria e permanente ou do teu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão;
• O novo imóvel adquirido em Portugal ou na UE tem de se destinar também a habitação própria e permanente do agregado familiar;
• O reinvestimento deve ser feito no prazo de 36 meses após a venda, ou até 24 meses antes da venda, se comprares antes de venderes o anterior;
• Tens de declarar na declaração de IRS, no ano seguinte à venda, a intenção de reinvestir e posteriormente comprovar a aplicação do valor.

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Existem ainda condições excecionais para quem tem mais de 65 anos.

Para o cálculo das mais-valias de imóveis, aplica-se a seguinte fórmula:

Mais-valias = Valor de Venda (VV) ou Valor Patrimonial Tributário (se superior) - Valor de Aquisição (VA) X coeficiente de desvalorização (publicado em Portaria) - Despesas de compra e venda/valorização do imóvel.

As despesas que podem ser deduzidos para apuramento das mais-valias são, por exemplo, o certificado energético, a comissão paga à imobiliária, o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ou Imposto de Selo ou com a escritura.

Os encargos com a valorização do imóvel podem incluir obras realizadas nos últimos 12 anos, mas só são dedutíveis e aceites pelo Fisco as que são comprovadas por fatura com número de contribuinte e em que o pagamento seja feito por transferência ou através de cartão. As obras de manutenção geral já não são consideradas dedutíveis.

A partir de 2025, não há diferença entre residentes em Portugal ou noutro país da UE, sendo 50% das mais-valias geradas na venda dos imóveis englobadas com os restantes rendimentos e tributadas segundo as taxas progressivas de IRS. 

Ressalvam-se, contudo, eventuais convenções para evitar a dupla tributação, se se aplicar acordo entre Portugal e o país onde irás residir, em que terás de fornecer à AT documentação complementar.

Estamos ao teu dispor para esclarecer todas as dúvidas. Informa-te connosco.

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