Imobiliário de luxo? “Já não basta ter um bom código postal”

“Portugal continua a afirmar-se como um dos destinos mais atrativos do mundo para quem procura imóveis de luxo, graças à sua qualidade de vida, segurança, clima ameno e estabilidade política”. A garantia é dada por Miguel Poisson, CEO da Portugal Sotheby’s International Realty (Sotheby’s). Em entrevista ao idealista/news, o gestor considera que a escassez de oferta de casas no mercado “continua a ser um desafio”, tal como a exigência dos compradores/investidores: “Os imóveis mais valorizados são aqueles que incorporam conceitos diferenciadores ligados ao design, sustentabilidade, tecnologia e serviços personalizados. Já não basta ter um bom código postal: é necessário oferecer privacidade, vistas desimpedidas e uma experiência única”.

Miguel Poisson passa em revista o negócio da mediação imobiliária em Portugal, sobretudo a direcionada para o segmento de luxo. Revela que os portugueses são os principais clientes da Sotheby’s, representado cerca de metade das transações, e que “as zonas mais dinâmicas continuam a ser Lisboa, Linha de Cascais, Porto, Algarve e Madeira”, que “tem tido um desempenho particularmente forte este ano”. 

Sobre o impacto da Inteligência Artificial (IA) na atividade, deixa um aviso: “Atualmente, não basta apresentar imóveis: é necessário oferecer um serviço de consultoria altamente personalizado, capaz de compreender as necessidades do cliente e transformar a compra numa experiência completa. A tecnologia está a assumir um papel cada vez mais importante neste processo e a IA já está a ter um impacto real, sobretudo na análise de dados, na definição de estratégias de preços e na segmentação de clientes”. 

Imóvel comercializado pela Sotheby’s na Comporta Créditos: Portugal Sotheby’s International Realty

“Chegou” à Sotheby’s, vindo da ERA, em 2017. O que mudou no segmento residencial de luxo em Portugal desde então, quer do lado da procura quer do lado da oferta?

Quando cheguei à Sotheby's, o mercado de luxo em Portugal já era atrativo, mas atualmente é muito mais sofisticado e sólido. A procura sempre foi composta por compradores nacionais e internacionais, mas o que mudou foi o peso e a diversidade: os portugueses consolidaram a sua presença e representam atualmente cerca de metade das transações, enquanto os estrangeiros continuam a desempenhar um papel determinante, com destaque para norte-americanos, britânicos e brasileiros, e uma procura crescente por parte de alemães e outros europeus.

No que se refere à oferta, a escassez continua a ser um desafio, mas com uma exigência crescente: os imóveis mais valorizados são aqueles que incorporam conceitos diferenciadores ligados ao design, sustentabilidade, tecnologia e serviços personalizados. Já não basta ter um bom código postal: é necessário oferecer privacidade, vistas desimpedidas e uma experiência única.

Houve pelo meio a pandemia, bem como o eclodir de várias guerras e/ou conflitos armados. E durante este período as taxas de juro e a inflação aceleraram, estando agora a estabilizar. É correto afirmar que o segmento residencial de luxo está imune a estes (e outros) fenómenos?

Não se trata de imunidade, mas de resiliência. Este mercado tem demonstrado uma capacidade extraordinária de manter a liquidez e o valor, mesmo em períodos de incerteza global. Porquê? Porque os compradores de luxo operam, em grande parte, com capitais próprios, procuram ativos seguros e encaram Portugal como um verdadeiro "porto seguro".

A estabilidade política, a segurança, a qualidade de vida e o clima ameno são fatores estruturais que sustentam esta procura. Em momentos de turbulência, Portugal continua a ser um destino onde as famílias encontram tranquilidade e os investidores, confiança.

"Os imóveis mais valorizados são aqueles que incorporam conceitos diferenciadores ligados ao design, sustentabilidade, tecnologia e serviços personalizados. Já não basta ter um bom código postal: é necessário oferecer privacidade, vistas desimpedidas e uma experiência única"

Relativamente ao negócio da Sotheby’s, que balanço é possível fazer, até à data, do ano de 2025, face a 2024? 

2025 tem sido um ano muito positivo para a Sotheby's. No primeiro semestre, registámos um aumento de 34% no número de transações e de 40% na faturação, em comparação com o período homólogo. No segundo trimestre, mantivemos um ritmo forte, com um aumento de 31% na faturação e de 34% no volume de negócios.

As zonas mais dinâmicas continuam a ser Lisboa, Linha de Cascais, Porto, Algarve e Madeira, sendo que esta última tem tido um desempenho particularmente forte este ano, com alguns dos maiores negócios do ano.

Quanto aos preços, temos assistido a uma valorização consistente no segmento de luxo, impulsionada pela escassez de oferta e pela procura nacional e internacional. Os relatórios da Sotheby’s indicam um aumento significativo do valor médio das transações nos últimos anos, refletindo a robustez do mercado e a preferência por imóveis prontos a habitar, com características diferenciadoras. Zonas premium continuam a liderar esta tendência, enquanto áreas emergentes como Comporta e Melides registam uma procura crescente, associada a projetos exclusivos e residências de marca (branded residences), que posicionam Portugal entre os destinos mais sofisticados do imobiliário global.

Imóvel comercializado pela Sotheby’s na Comporta Créditos: Portugal Sotheby’s International Realty

Estão em causa imóveis localizados, sobretudo, em que zonas do país? São as mesmas de sempre ou há novas zonas emergentes, como por exemplo a Comporta? 

As localizações tradicionais continuam muito procuradas e representam o núcleo do mercado de luxo em Portugal. Zonas como Cascais, Estoril, Quinta da Marinha, Vale do Lobo e Vilamoura continuam a ser referências incontornáveis, graças à sua localização privilegiada junto ao mar, à privacidade, à segurança e à oferta de serviços de elevada qualidade. Estes destinos são procurados por famílias que valorizam a qualidade de vida e por investidores que reconhecem a liquidez e a valorização consistente destes ativos.

No entanto, nos últimos anos, temos assistido ao surgimento de novas zonas que estão a redefinir o conceito de luxo em Portugal. Comporta e Melides são atualmente sinónimos de exclusividade e integração com a natureza. Estes locais oferecem algo que vai para além do tradicional: uma experiência autêntica em que o luxo se traduz em tranquilidade, sustentabilidade e ligação ao território. Trata-se de um segmento que atrai tanto compradores internacionais, como americanos, britânicos e brasileiros, como nacionais, que procuram um refúgio sofisticado, longe da pressão urbana, mas com acessos e serviços de excelência.

Em Lisboa, além dos bairros consolidados, cresce a procura por zonas de regeneração urbana como Alcântara, Marvila e Beato. No Porto, a Foz, Nevogilde e Boavista mantêm-se fortes, com sinais de expansão para áreas emergentes. Igualmente, não podemos esquecer a Madeira, que registou um desempenho excecional em 2025, graças à combinação de natureza, clima ameno e uma oferta diversificada.

Relativamente ao perfil dos compradores e/ou investidores do segmento de luxo, há novas nacionalidades de olho no mercado nacional? Como tem evoluído a procura?

O perfil dos investidores tem vindo a tornar-se mais diversificado. Os portugueses representam cerca de 50% das transações na Sotheby’s, o que é um sinal de confiança no mercado e na valorização patrimonial. A nível internacional, os estrangeiros continuam a ter um papel determinante, com destaque para os norte-americanos, os britânicos e os brasileiros, enquanto os alemães têm vindo a ganhar relevância nos últimos anos. A procura por parte dos norte-americanos tem vindo a crescer de forma muito significativa, impulsionada pela imagem de Portugal enquanto destino seguro, sofisticado e com uma qualidade de vida incomparável.

"Começam a surgir investidores do Médio Oriente e da Ásia, ainda com um peso residual, mas focados em ativos de ultraluxo, como propriedades únicas ou residências de marca. Esta tendência reforça a posição de Portugal como um dos destinos mais atrativos no que se refere ao imobiliário de luxo"

Em concreto, os principais clientes da Sotheby’s são, em primeiro lugar, os portugueses, que representam cerca de 50% das transações, refletindo uma procura interna muito sólida. Entre os compradores internacionais, destacam-se os norte-americanos, com cerca de 20%, seguidos dos britânicos, com cerca de 15%, e dos brasileiros, com cerca de 10%. Os alemães e outros europeus completam o perfil, cada um com um peso aproximado de 5%. 

Além disso, começam a surgir investidores do Médio Oriente e da Ásia, ainda com um peso residual, mas focados em ativos de ultraluxo, como propriedades únicas ou residências de marca. Esta tendência reforça a posição de Portugal como um dos destinos mais atrativos no que se refere ao imobiliário de luxo a nível global.

Imóvel comercializado pela Sotheby’s em Lagos Créditos: Portugal Sotheby’s International Realty

E como tem evoluído a procura por parte de compradores e/ou investidores portugueses?  

Continua muito forte. Estes investidores adotam uma estratégia de longo prazo, privilegiando imóveis sustentáveis, tecnologicamente integrados e com um design funcional. Procuram casas que sejam, simultaneamente, um refúgio e um ativo patrimonial sólido, muitas vezes como forma de diversificar o investimento e de se protegerem da volatilidade. 

Que tipo de imóveis procuram os investidores/compradores? Mais moradias ou penthouses/apartamentos? A procura por palacetes continua alta?

Atualmente, os compradores de imóveis de luxo manifestam uma preferência clara por moradias com jardim e piscina, situadas em zonas residenciais ou em condomínios privados, que proporcionam privacidade e qualidade de vida. No segmento urbano, destacam-se os apartamentos T2 e T3, prontos a habitar, que são valorizados pela sua funcionalidade e pela liquidez futura que oferecem. As penthouses com vista desafogada continuam muito procuradas, sobretudo em Lisboa e no Porto, devido à exclusividade que proporcionam. Por outro lado, os palacetes e os imóveis históricos mantêm alguma procura, mas constituem um nicho específico, geralmente associado a compradores que valorizam o património cultural e a autenticidade. 

Imóvel comercializado pela Sotheby’s em Lagos Créditos: Portugal Sotheby’s International Realty

Mais casas de luxo houvesse que mais casas se venderiam? Concorda com esta visão? 

A escassez é um dos principais fatores que limitam o crescimento do mercado de luxo em Portugal. A procura é muito superior à oferta, sobretudo em locais privilegiados e em imóveis com características diferenciadoras, como vistas desimpedidas, privacidade e integração com a natureza. Mesmo com novos projetos em desenvolvimento, estima-se que serão necessários entre quatro a sete anos para equilibrar a oferta, o que significa que este segmento continuará a ser marcado pela exclusividade e pela valorização consistente.

Considera que já há em Portugal um segmento residencial que vai além do luxo, uma espécie de casas de ultraluxo?

Este segmento começa a emergir em Portugal e vai claramente além do luxo tradicional. São propriedades verdadeiramente únicas que aliam uma assinatura arquitetónica distintiva, integração total com a natureza, serviços personalizados e tecnologia de ponta. Muitas destas casas estão associadas a marcas internacionais de prestígio, dando origem ao conceito de branded residences’ que são projetos que unem o setor imobiliário ao universo das marcas de luxo, oferecendo não apenas uma casa, mas um estilo de vida completo.

Estas residências distinguem-se pela exclusividade, design cuidado e experiência que proporcionam, incluindo serviços de concierge e segurança 24 horas, bem como acesso a comodidades premium, como spas, restaurantes e clubes privados. O preço reflete esta diferenciação, bem como a garantia de qualidade e de valorização patrimonial.

Imóvel comercializado pela Sotheby’s no Príncipe Real, Lisboa Créditos: Portugal Sotheby’s International Realty

Sobre o papel da mediação imobiliária e dos consultores que trabalham no mercado de luxo, está também a haver mudanças? A IA está também a ter impacto na atividade?

O papel da mediação imobiliária no segmento de luxo está a evoluir de forma evidente. Atualmente, não basta apresentar imóveis: é necessário oferecer um serviço de consultoria altamente personalizado, capaz de compreender as necessidades do cliente e transformar a compra numa experiência completa. A tecnologia está a assumir um papel cada vez mais importante neste processo e a IA já está a ter um impacto real, sobretudo na análise de dados, na definição de estratégias de preços e na segmentação de clientes.

"O papel da mediação imobiliária no segmento de luxo está a evoluir de forma evidente. Atualmente, não basta apresentar imóveis: é necessário oferecer um serviço de consultoria altamente personalizado, capaz de compreender as necessidades do cliente e transformar a compra numa experiência completa"

No mercado de luxo, a tecnologia é uma ferramenta. O fator diferenciador continua a ser a relação humana, a confiança e a capacidade de proporcionar uma experiência única a cada cliente. A IA ajuda-nos a ser mais eficientes e precisos, mas o verdadeiro valor está na combinação da inovação tecnológica com um serviço que privilegia a discrição, a empatia e a excelência.

Que características tem ou deve ter atualmente um consultor imobiliário que opera no segmento premium? 

Um consultor imobiliário que trabalhe no segmento premium precisa de muito mais do que competências comerciais. É necessário ter um conhecimento aprofundado do mercado, capacidade para interpretar tendências globais e para oferecer soluções personalizadas. A discrição, a empatia e a capacidade de negociação são essenciais, visto que a confiança é determinante. Além disso, a formação contínua é indispensável, assim como a compreensão das novas exigências dos clientes, que valorizam a sustentabilidade, a tecnologia e o estilo de vida.

Imóvel comercializado pela Sotheby’s no Príncipe Real, Lisboa Créditos: Portugal Sotheby’s International Realty

O Governo anunciou novas medidas relacionadas diretamente com a habitação. São sobretudo destinadas ao aumento da oferta no segmento da classe média, mas considera que terão impacto, também, no segmento de luxo?

As medidas recentemente aprovadas pelo Governo, nomeadamente a redução do IVA para 6% na construção de imóveis para venda até 648.000 euros, a descida da taxa de IRS para senhorios que pratiquem rendas moderadas (de 25% para 10%), a isenção do Adicional de Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) para imóveis arrendados com um valor até 2.300 euros e o agravamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) para compradores não residentes, visam sobretudo aumentar a oferta de habitação acessível e dinamizar o mercado de arrendamento. Trata-se de uma "política de choque" destinada a aliviar a pressão sobre as famílias da classe média, sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto. 

No segmento de luxo, o impacto direto será limitado, visto que estas medidas se destinam a imóveis com tetos de preço muito inferiores ao padrão premium. No entanto, há efeitos indiretos que não podemos ignorar:

• Alívio da pressão geral sobre o mercado: se estas medidas conseguirem aumentar a oferta no segmento médio, poderão reduzir a pressão sobre as zonas urbanas, evitando que a procura de imóveis de luxo seja inflacionada pela falta de alternativas;
• Impacto fiscal para não residentes: O agravamento do IMT para compradores estrangeiros não residentes pode ter algum impacto no investimento internacional, embora este segmento tenha maior capacidade financeira e não dependa tanto de incentivos fiscais;
• Simplificação do licenciamento: a diminuição do controlo prévio e a agilização dos processos de construção podem beneficiar igualmente os projetos de gama alta, acelerando os prazos e reduzindo os custos administrativos;
• Reforço da atratividade global: ao melhorar a dinâmica do mercado e a imagem de estabilidade regulatória, estas medidas podem aumentar a confiança dos investidores internacionais, inclusive no segmento de luxo.

"Portugal continua a afirmar-se como um dos destinos mais atrativos do mundo para quem procura imóveis de luxo, graças à sua qualidade de vida, segurança, clima ameno e estabilidade política"

É possível concluir, então, que Portugal continua no radar dos investidores?

Portugal continua a afirmar-se como um dos destinos mais atrativos do mundo para quem procura imóveis de luxo, graças à sua qualidade de vida, segurança, clima ameno e estabilidade política. Estes fatores estruturais, aliados à escassez de produtos diferenciados, sustentam uma procura consistente, mesmo num contexto internacional desafiante. O futuro do segmento premium será marcado por três grandes tendências:

• Sustentabilidade como critério financeiro: já não se trata apenas de uma questão de imagem, mas sim de um fator determinante para a valorização e a liquidez;
• Integração tecnológica e serviços personalizados: as casas serão cada vez mais inteligentes, oferecendo conforto e eficiência sem comprometer a estética;
• Experiência sensorial e ética: o conceito de luxo evolui para privilegiar a autenticidade, o bem-estar e a ligação à natureza.