“É muito difícil resolver o problema da habitação sem os fundos”

“Acho muito difícil querermos resolver o problema da habitação sem os institucionais”, sem os fundos de pensões e sem os fundos de investimento imobiliário. Não só porque podem criar oferta de arrendamento acessível em grande quantidade, mas também porque investem no longo prazo, dando “estabilidade ao mercado”, defende em entrevista ao idealista/news João Pratas, presidente da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP). Mas, hoje, continuam a faltar incentivos para que este passo seja dado pelos fundos, motivo pelo qual a habitação para arrendar tem um peso residual na sua carteira imobiliária (menos de 1%).

Desde logo, o presidente da APFIPP aponta que a medida incluída no pacote fiscal do Governo dirigida aos fundos que apostem em arrendamento acessível é uma “melhoria”, mas ainda é insuficiente. “Embora aumente o valor que não está sujeito [a imposto à saída], não dá isenção fiscal como dá aos particulares. Não se está a fazer uma equivalência, o que não faz sentido, porque o investimento que está em causa é sempre o investimento final do participante, que deve ter um regime igual a um investidor direto e não um regime pior”, aponta João Pratas, defendendo é preciso uma isenção fiscal para os participantes destes fundos.

“A equação financeira do arrendamento acessível é difícil”

Mas esta é apenas a ponta do iceberg. Há outros diplomas relacionados com a habitação que estão a travar o investimento em arrendamento acessível pelos fundos de investimento imobiliário e de pensões em Portugal, alerta o presidente da APFIPP. É o caso do direito de preferência e dos longos processos de despejo, que se somam aos altos custos dos terrenos e da construção, bem como aos demorados processos de licenciamento. Regimes transitórios como o pacote fiscal do Governo ou propostas que vêm limitar o aumento das rendas (como a do PS) também criam instabilidade para quem olha para o longo prazo.

“A equação financeira do arrendamento acessível é difícil”, resume João Pratas, acreditando, ainda assim, que os fundos são fundamentais para estimular este mercado. “É importantíssimo voltarmos a ter institucionais que investem em períodos longos, até porque dá uma grande estabilidade ao próprio mercado”, refere nesta entrevista ao idealista/news, avisando que enquanto não houver institucionais a entrar no arrendamento acessível, o stock neste mercado “vai ser sempre suscetível de ser pouco”.

João Pratas, presidente da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Como avalia o desempenho dos fundos de investimento imobiliário em Portugal em 2025? Como é que se diversificam as carteiras de imóveis?

O ano foi bom. Houve um aumento nos fundos imobiliários de 14% no último ano, o que é bastante expressivo. E as rendibilidades dos fundos abertos foram bastante razoáveis rondando os 6%, podendo variar consoante a sua natureza e se distribuem rendimentos ou não.

A diversificação anda à volta de comércio, serviços e indústria, um pouco de turismo e praticamente nada de habitação. E o pouco que existe em habitação é para promoção e venda. Estes fundos não têm praticamente nada de imóveis para arrendamento e muito menos para arrendamento acessível, que é o que precisamos de desenvolver em Portugal. Aí é praticamente nulo.

"Os arrendamentos principais continuam a ser, de facto, em comércio e em serviços"

Os imóveis comerciais continuam a ser a principal aposta dos fundos de investimento imobiliário? Sentiram alguma alteração recente do tipo de aposta, de escritórios para retalho ou logística, por exemplo? 

Talvez tenha havido nos últimos anos algum incremento em logística. Mas os arrendamentos principais continuam a ser, de facto, em comércio e em serviços. Aliás, penso que continua a haver hoje alguma falta de imóveis nessas áreas face ao interesse que existe no nosso país. E, portanto, continua a ser um mercado bastante interessante, em particular, para os fundos de investimento imobiliário, mas também para os fundos de pensões.

Há interesse crescente por parte de fundos em imóveis de segmentos alternativos (como coliving e residências sénior)? 

De forma expressiva, não. Admito que possa crescer no futuro, até porque vemos um grande aumento de interesse nessa área, mas o reflexo nos fundos deverá ser gradual. 

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Qual é a percentagem em concreto que os fundos imobiliários dedicam à habitação? E para arrendamento?

Dos 26 mil milhões de euros que temos em imobiliário total (fundos abertos e fechados), talvez o total de imóveis para arrendamento ande nos 0,9%, o que é um valor muitíssimo baixo. No total de habitação, deverá rondar os 3%, o que também é muito baixo. Mas para arrendamento é inexistente. Não há condições para que os institucionais (fundos de investimento imobiliário e os fundos de pensões) possam ter interesse neste mercado. Não tem qualquer expressão quer para uns, quer para outros. 

"Os nossos fundos (...) não têm imóveis para arrendamento. E nem sequer têm imóveis de habitação e, portanto, não podem estar a inflacionar coisa nenhuma"

Este investimento na habitação por parte de fundos (imobiliários e pensões) tem impacto na subida dos preços das casas em Portugal, como alertou Bruxelas?

Em Portugal não, porque os nossos fundos de pensões e os nossos fundos de investimento não têm imóveis para arrendamento. E nem sequer têm imóveis de habitação e, portanto, não podem estar a inflacionar coisa nenhuma. Em Portugal isso não acontece, com toda a certeza. Mas pode acontecer noutros países.

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Os fundos imobiliários e de pensões poderiam investir mais em habitação em Portugal, nomeadamente de arrendamento acessível, e não o fazem. Porquê?

A resposta é simples e complexa. É importante frisar que para haver um institucional que invista num determinado ativo, há que ter uma rendibilidade associada. Quando olhamos para os fundos de pensões e para os fundos de investimento imobiliário, as pessoas pensam em altas finanças. Mas os investidores dos fundos de investimento imobiliário e os participantes dos fundos de pensões são, muitas vezes, pessoas que não têm dinheiro suficiente para comprar um imóvel direto, porque se tivessem dinheiro para fazê-lo, compravam e faziam a sua gestão de investimento imobiliário de uma forma direta. Não, são pessoas que podem aplicar 250 euros, talvez, num fundo de investimento imobiliário e ficarem expostas ao risco imobiliário e à rendibilidade desse risco. 

Ora, um fundo tem de gerar uma rendibilidade suficiente para compensar. As rendibilidades dos nossos fundos de investimento imobiliário nos setores de serviços, comércio e indústria, ronda os 6%-7%, que é uma rendibilidade razoável dar aos investidores que têm este risco no imobiliário. No arrendamento habitacional, não consigo dar esta rendibilidade face a vários temas relacionados com o arrendamento.

"Os fundos de investimento já estão isentos, portanto, o que há que isentar não é o fundo quando recebe a renda do contrato de arrendamento acessível, mas sim quando este rendimento sai para o participante. Hoje, este rendimento não está isento"

Porque é que os fundos imobiliários e de pensões não conseguem dar essa rentabilidade no arrendamento?

Aquilo que Portugal precisa é de arrendamento acessível e de criar condições para que apareçam casas com rendas acessíveis, porque é onde faltam. Mas o arrendamento acessível tem um ‘cap’ e um ‘trade off’, ou seja, tem uma compensação entre ter uma renda baixa e com um teto máximo e, depois, uma isenção no IRS. Ou seja, alguém que tenha uma casa em arrendamento acessível não pode subir a renda mais que um certo valor e, depois, está isento de IRS. 

Os fundos de investimento não conseguem isso por uma questão técnica. Desde logo, um fundo de investimento é um veículo que é suposto ser neutral:

• ou fundo de investimento é tributado e depois à saída (no momento do resgate ou da distribuição de rendimentos), a pessoa não paga nada, que era o regime que tínhamos até 2015.
• ou o fundo é isento (portanto, não paga nada), mas depois faz-se a tributação à saída, que é o regime aplicado desde 2015, ano em que se mudou o sistema.

O que acontece hoje é que os fundos de investimento já estão isentos, portanto, o que há que isentar não é o fundo quando recebe a renda do contrato de arrendamento acessível, mas sim, depois, quando este rendimento sai para o participante. Hoje, este rendimento não está isento. 

Houve uma aproximação do pacote do anterior Governo, que não foi uma total isenção, pelo que nunca se conseguiu. E a proposta que está neste momento em revisão do pacote fiscal da habitação também não vai resolver: embora aumente o valor que não está sujeito, não dá isenção fiscal tal como dá aos particulares. Não se está a fazer uma equivalência, o que não faz sentido, porque o investimento que está em causa é sempre o investimento final do participante, que deve ter um regime igual a um investidor direto e não um regime pior. Desde logo, por aqui ainda não se conseguiu chegar a um ponto de equiparação fiscal, quer na lei, quer na proposta que está em cima da mesa. Mas não chega. 

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Diz que a proposta fiscal da habitação também não vai resolver. O que melhorou e deve mudar para estimular o investimento em arrendamento acessível?

O regime é complicado e já vem de trás. O que existe neste momento é um regime em se um fundo de investimento investir 5% ou mais em casas para arrendamento acessível, o investidor tem uma tributação de 5% em relação a esses rendimentos - e não zero, como deveria ter para ser igual a um particular. Em relação aos outros rendimentos, deparamo-nos com uma conta diabólica, em que há abatimentos. Por exemplo, se investir entre 10% e 20%, posso abater 2,5% aos outros rendimentos.

A nova tabela veio aumentar os abatimentos. Se tiver 50% em arrendamento acessível, está sujeito a 5%, e depois posso abater 30% nos outros rendimentos. Será que compensa? Até pode compensar, mas o arrendamento acessível tem um reto máximo de renda. Embora invista 50% em arrendamento acessível, como há um limite, há um determinado rendimento no final do ano em metade dos ativos do fundo, considerando que a outra metade da carteira serão ativos imobiliários sem tetos nas rendas. Mas será que ao abater 30% sobre as rendas dos outros ativos imobiliários é possível ir buscar a restante tributação de 5%? É uma conta difícil, mas não é impossível. 

Esta lei melhorou neste ponto. Mas achamos que é insuficiente. Achamos que a equação financeira do arrendamento acessível é difícil. E para quê? Mais valia dizer que era zero, tal como é para os particulares. Não faz sentido nenhum estar a dar um regime diferente.

"Os institucionais têm de entrar no arrendamento acessível, porque enquanto não houver institucionais a entrar - como aconteceu nos anos 50 e 60 - vai ser sempre suscetível de ser pouco"

Que outros aspetos seria preciso mudar para que os fundos investissem em arrendamento acessível?

Quando olhamos para a equação financeira é preciso ter em conta, o custo do terreno, o custo de construção, ter a noção de que as casas abrangidas pelo arrendamento acessível têm determinadas áreas mínimas e tetos de rendas definidas pela lei. Quando se olha para a equação toda, não chega. Há outras áreas em que é fundamental mexer para atrair os institucionais para o arrendamento e, em especial, para o arrendamento acessível:

• O regime do arrendamento urbano tem de ter condições que atraiam os institucionais. Por exemplo, o exercício do direito de preferência foi mudado pelo Governo do PS. Se um fundo de pensões construir um complexo com 1.000 apartamentos para arrendar, e passados 15 ou 20 anos quiser vender o complexo a outro institucional, depara-se com o direito de preferência que foi instituído nestes pacotes. Ou seja, se 130 pessoas exercerem este direito de preferência, o institucional passa a poder vender 870 apartamentos. Isto pode acabar por inviabilizar o interesse que um fundo de pensões possa ter em entrar num pacote destes. Aliás, houve um investidor estrangeiro que queria investir um montante bastante elevado em Portugal e perante esta mudança na lei desistiu e foi investir noutro país da União Europeia. Portanto, temos de olhar para o regime de forma reequilibrá-lo novamente para que seja interessante para os investidores entrarem. Os institucionais têm de entrar no mercado de arrendamento acessível, porque enquanto não houver institucionais a entrar - como já aconteceu nos anos 50 e 60 - vai ser sempre suscetível de ser pouco.
• Rendas não podem ter limites de aumento: recentemente o PS propôs um limite de 2% na subida das rendas para impedir aumentos acima da inflação, o que não faz sentido. Ao viver num Estado Social, há que proteger os interesses de pessoas que têm problemas económicos. Se há um inquilino que não suporta um aumento de renda, é o Estado que tem de ajudar essa pessoa, não é o senhorio, porque se assim for os proprietários não põe a casa para arrendar. Enquanto não mudarmos o ‘mindset’ em relação a isto, não vamos a lado nenhum. Temos de deixar o mercado funcionar para que os senhorios tenham interesse em investir para arrendar.
• Despejos não funcionam, levam anos. Aliás, todo o sistema judicial tem de ser revisto, mas em especial o regime dos despejos não funciona bem. Sei que o Governo quer mudar algo nesta matéria, mas ainda não vi nada em concreto. É algo preciso olhar, porque só com um enquadramento que faça sentido é que os institucionais vão aparecer.

Também há a questão de haver um seguro que assegure o pagamento das rendas, quando não são pagas. E, depois, há regras particulares que também podem alterar este equilíbrio. Neste momento, se olhar para o mercado acho impossível entrar diretamente. Mas se um município entregar o terreno com uma concessão de 50 anos, por exemplo, claro que altera a equação financeira porque já não há o problema da compra do terreno, o que pode permitir que surjam casas no arrendamento acessível por esta via. Mas isso dificilmente estará na lei, porque teria de ser visto município a município.

Luís Montenegro, primeiro-ministro Getty images

Portanto, as mudanças propostas no pacote fiscal para a habitação do Governo são insuficientes para criar este incentivo?

A mudança em relação a esta equiparação dos OIC [Organismos de Investimento Coletivo] imobiliários ainda não chegou lá, não equipara completamente. E, depois, há outras tentativas, por exemplo, sobre o IMT, sobre o valor do IVA na construção, que são regras transitórias. Acho que o Governo quer, de facto, fazer algo nesta área, mas acho que é muito difícil ter um efeito sobre institucionais, quando estas medidas são até 2029. É preciso ter em conta o tempo que demora a olhar para o tema, a planear, a comprar terrenos e a construir.

O Governo também está a fazer uma proposta para a simplificação do regime jurídico da urbanização e edificação. Embora não tenha olhado para o diploma em pormenor, vou ser otimista e acreditar que há melhorias que vão simplificar e que vão beneficiar. Portanto, esse será um bom passo, com certeza. 

Estamos a tentar ver se criamos um ambiente favorável para que surjam, de facto, as casas que precisamos para este regime. Mas há que perceber que o regime do arrendamento acessível é um regime curto, que tem baias muito curtas, devido ao tal capeamento das rendas. Acho que os institucionais têm interesse neste mercado, porque gera rendimentos regulares, como as rendas. Mas para isto funcionar e para que os institucionais entrem, tem de ser razoável. Se não for, não entram. 

"Embora seja algo muito difícil de acontecer, era fundamental haver um acordo da maior parte do Parlamento em determinadas áreas"

Que outros incentivos do pacote fiscal direcionados ao arrendamento considera positivos?

Este Governo quer criar um regime que pode ser interessante, que são os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), em se faz um contrato de investimento em determinadas condições e, depois, é suposto uma alteração na lei não alterar esse contrato. Isto surge, justamente, para dar estabilidade durante um período alargado aos contratos. Mas acho que, de facto, devia haver estabilidade no próprio regime. Embora seja algo muito difícil de acontecer, era fundamental haver um acordo da maior parte do Parlamento em determinadas áreas, como também é exemplo a Segurança Social. Isto para que não andássemos sempre a mudar as regras em função do Governo.

Também melhorou noutro ponto. O Governo criou outro regime, em que as rendas podem chegar até 2.300 euros com uma redução da taxa para 10%. Mas aí não previu a aplicação deste regime para os fundos de investimento imobiliário, nem para os fundos de pensões. Portanto, estão fora, além de também ser um regime transitório até 2029. Vejo sempre com bons olhos uma tentativa de melhorar as coisas, mas acho que pode ser pouco. 

João Pratas, presidente da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios Créditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Quem é que são os fundos de investimento que estão a usar o atual regime para arrendamento acessível? E quais é que eventualmente pode vir a usar a melhoria proposta pelo Governo, se for aprovada?

Acho que com esta alteração não vai ter um grande impacto. Agora, há a proposta de alteração do regime de edificação e urbanização e fala-se na mudança do regime de arrendamento urbano e ainda de uma alteração do regime processual. Ainda temos os seguros para o arrendamento. Pode haver aqui, de facto, alterações importantes que permitam mudar o quadro fiscal – não é tudo, mas é uma parte importante. Portanto, vou esperar para ver. Mas com o que está em cima da mesa, pode ser pouco.

"É importantíssimo voltarmos a ter institucionais que investem em períodos longos, até porque dá uma grande estabilidade ao próprio mercado"

Considera que o pacote fiscal da habitação do Governo possa obter luz verde na comissão parlamentar e do Presidente da República?

Tendo em conta o Parlamento que temos, tenho esperança que o pacote passe. Vamos estando em contacto com vários grupos e vamos dando a nossa posição. Do que tenho ouvido, não vejo grande razão para não passar. Mas vamos ver.

Que mensagem deixa ao Governo para incentivar os fundos de investimento imobiliário e os fundos de pensões a investir mais em habitação?

Para que os fundos de investimento e os fundos de pensões entrem, de facto, nesta atividade que tem a ver com o arrendamento acessível – porque é a oferta que realmente faz falta – ou até mesmo na habitação, acho que é preciso criarmos condições um pouco mais favoráveis e, no mínimo, iguais àquelas que têm os investidores diretos. Talvez no pacote todo surja, de facto, algum interesse em entrar. Acho muito difícil querermos resolver o problema da habitação sem os institucionais. É importantíssimo voltarmos a ter institucionais que investem em períodos longos, até porque dá uma grande estabilidade ao próprio mercado.