O cenário macroeconómico para 2026 muito mudou nas últimas semanas devido ao impacto do conflito no Médio Oriente nos preços da energia. E todo este cenário poderá mesmo elevar a inflação na zona euro e travar o crescimento económico europeu. Estas não são boas notícias para as famílias e investidores em imobiliário. Este contexto de elevada incerteza poderá “tornar a procura de crédito e investimento imobiliário mais cautelosa, condicionada pela evolução das tensões geopolíticas”, antecipa ao idealista/news Luísa Sá Carneiro, Diretora de Corporate e Assessoria Patrimonial do Banco Carregosa, entidade fundada no Porto em 1833.
Os receios inflacionistas e de estagnação económica escalaram na Europa perante o agravamento dos preços da energia provocado pela guerra no Irão. “Este contexto implicaria condições financeiras mais restritivas [por via da subida das taxas do Banco Central Europeu], limitando a procura por crédito imobiliário, além de que os bancos e os investidores passariam a adotar maior prudência e seletividade no financiamento de novos projetos e na alocação de capital em fundos imobiliários”, assinala Luísa Sá Carneiro.
Para já, a “procura por fundos de investimento imobiliário tem-se mantido estável, sobretudo nos fundos de rendimento”, aponta a porta-voz do Banco Carregosa, entidade que aposta numa abordagem personalizada e em ‘wealth management’, o que já lhe valeu reconhecimento internacional. Mas, “num contexto de taxas de juro ainda elevadas, muitos investidores equilibram a carteira entre obrigações e ativos reais”, ao passo que quando os juros estão a cair, “o imobiliário tende a ganhar atratividade”.
De um ponto de vista global, a responsável admite que “o imobiliário pode ser interessante como solução de poupança e investimento, sobretudo quando o horizonte de investimento é de médio-longo prazo, quando se procura diversificação dos ativos financeiros e rendimento periódico”. Mas Luísa Sá Carneiro lembra que “quando há retorno há risco, e no caso do imobiliário importa referir o risco de mercado, nomeadamente a valorização que pode não ocorrer, o risco de liquidez, já que um ativo pode demorar para ser vendido, o risco da taxa de juro, com impacto no crédito e atratividade relativa, e os riscos regulatório e fiscal”.
O que diferencia o Banco Carregosa, que já conta com quase 200 anos de história?
O Banco Carregosa diferencia-se por ser um banco independente, com foco claro em ‘wealth management’, dirigido aos segmentos de mercado de banca privada e ‘top affluent’. Privilegia relações de longo prazo e aconselhamento especializado, em vez de um modelo de crescimento massificado. A nossa história remonta a 1833, o que nos dá uma cultura muito marcada pela estabilidade, pelo pensamento de longo prazo e pela proteção do património ao longo de gerações. Esse posicionamento traduz-se numa abordagem muito personalizada: começamos pelos objetivos, história e dinâmica familiar de cada cliente e desenhamos estratégias à medida, com base num processo de investimento proprietário e boas práticas internacionais.
"O imobiliário é, de forma geral, um ativo central em muitas estratégias patrimoniais"
Como foi receber o prémio internacional "Best Pure Play/Boutique Private Bank" nos Euromoney Private Banking Awards? O que reflete esta distinção?
Receber este prémio em 2025 e agora pelo segundo ano consecutivo em 2026 reforça o posicionamento do Banco Carregosa como uma referência em ‘wealth management’ em Portugal, reconhecendo a consistência do seu modelo de negócio, centrado na independência, na proximidade com os clientes e numa abordagem altamente especializada em ‘private banking’, oferecendo soluções personalizadas a clientes de elevado e muito elevado património. O Banco Carregosa tem-se destacado, igualmente, por uma proposta competitiva e diferenciadora, assente nos valores únicos de uma instituição secular com mais de 190 anos de história. O seu compromisso inabalável com a apresentação das melhores soluções, eliminando conflitos de interesse que possam comprometer um aconselhamento verdadeiramente independente, tem permitido à instituição sobressair no setor da banca privada em Portugal.
De forma geral, que relevância têm os investimentos na área do imobiliário dentro das estratégias de ‘Wealth Management’ dos vossos clientes? É um setor relevante? E de que forma se materializa? Que produtos oferecem?
O imobiliário é, de forma geral, um ativo central em muitas estratégias patrimoniais: por um lado, porque é uma parte importante do património das famílias; por outro, porque pode ter um papel específico na diversificação, na preservação de capital e na geração de rendimento.
No Banco Carregosa, essa relevância materializa-se de duas formas principais, por um lado na assessoria patrimonial apoiamos os nossos clientes numa ótica integrada de aquisição, manutenção e transmissão de imobiliário; e, por outro, oferecemos soluções de investimento com exposição imobiliária, incluindo REITS e fundos de investimento imobiliário, como o Fundo VIP.
"Quando há retorno há risco, e no caso do imobiliário importa referir o risco de mercado, nomeadamente a valorização que pode não ocorrer, o risco de liquidez ..."
Atualmente, o imobiliário é um setor que pode ser considerado interessante pela rentabilidade que oferece como solução de poupança e investimento? E em termos de risco? A que perfil de clientes se ajusta mais?
De um ponto de vista global, o imobiliário pode ser interessante como solução de poupança e investimento, sobretudo quando o horizonte de investimento é de médio-longo prazo, quando se procura diversificação dos ativos financeiros e rendimento periódico.
No entanto, quando há retorno há risco, e no caso do imobiliário importa referir o risco de mercado, nomeadamente a valorização que pode não ocorrer, o risco de liquidez, já que um ativo pode demorar para ser vendido, o risco da taxa de juro, com impacto no crédito e atratividade relativa, e os riscos regulatório e fiscal, uma vez que atualizações à legislação podem ter um impacto significativo nos retornos líquidos.
Em geral, tende a ajustar-se melhor a clientes que aceitam uma lógica de investimento estruturado e de longo prazo e, dependendo do veículo (imóvel direto Vs fundo), com diferentes níveis de risco e liquidez.
Têm uma equipa dedicada aos investidores até 30 anos que estão a dar os primeiros passos no mundo dos investimentos. Porquê esta aposta em NextGen? É um segmento relevante dentro do vosso negócio?
A aposta em NextGen responde a uma realidade simples: as novas gerações querem começar a investir mais cedo, com processos digitais, linguagem acessível e produtos adequados ao seu nível de experiência. O Carregosa NextGen foi pensado de raiz para jovens até aos 30 anos, com foco em soluções como depósitos a prazo, PPRs [Planos Poupança Reforma], ETFs, ações e fundos de investimento, assente numa experiência digital.
Além de ser um segmento relevante por si só, é também uma forma de apoiar a construção de património desde cedo e reforçar a literacia financeira, criando relações de longo prazo, que é uma característica do modelo do banco.
"As operações colateralizadas por imóveis têm como finalidade, habitualmente, suportar investimentos relacionados com esses mesmos imóveis"
No Banco Carregosa ajudam a alavancar investimentos financeiros a partir de património confiado ao banco. A garantia é muitas vezes dada com imóveis? Quais são os principais tipos de investimentos financeiros alavancados com imóveis?
O que fazemos, de forma geral, é apoiar clientes na gestão eficiente do seu património, incluindo uma oferta de soluções de crédito especializado integradas numa estratégia mais ampla.
Em operações de alavancagem para investimentos financeiros, a garantia pode ser prestada por diferentes tipos de ativos, dependendo do perfil e da estrutura da operação, mas tipicamente incidindo sobre aplicações financeiras.
As operações colateralizadas por imóveis têm como finalidade, habitualmente, suportar investimentos relacionados com esses mesmos imóveis, nomeadamente aquisição, alteração ou construção com a finalidade de arrendamento ou revenda, com o objetivo de potenciar a sua rentabilização.
Como tem sido a procura de crédito para investimento imobiliário nos últimos anos? São mais empresas (construtoras/promotoras) ou particulares com alto poder de compra?
Embora o banco também financie operações de promoção imobiliária, destinadas a habitação, o foco principal é no imobiliário comercial, nomeadamente hotelaria, alojamento local, escritórios e retalho.
Os clientes mais frequentes são sociedades imobiliárias (ainda que SPVs), fundos imobiliários e SICs, que pretendem efetuar investimentos em imóveis de rendimento, estruturando-se a operação para um prazo adequado, suportado na hipoteca do imóvel e na consignação das receitas dos contratos de arrendamento. Nestes casos, é também determinante o perfil do arrendatário, e as condições do contrato de arrendamento, de forma a mitigar adequadamente o risco.
"A integração de investimentos não financeiros, como imobiliário ou arte, na estratégia patrimonial permite atingir maior diversificação do risco"
Também fazem assessoria patrimonial para guiar decisões de investimento não financeiras, com imóveis e obras de arte, por exemplo. Este tipo de assessoria é mais procurado para aquisição, manutenção ou transmissão da titularidade dos ativos? Porque vos procuram?
A assessoria patrimonial é um serviço especializado que apoia os clientes na estruturação e preservação do seu património, através de uma análise integrada que considera objetivos familiares e empresariais, horizonte temporal e perfil de risco.
O papel do banco é assegurar uma visão integrada, desde a análise patrimonial global e respetiva estruturação e otimização, a articulação com o enquadramento legal e fiscal junto dos nossos parceiros estratégicos, e a coerência com os objetivos familiares e empresariais, com grande foco nos temas de sucessão.
A integração de investimentos não financeiros, como imobiliário ou arte, na estratégia patrimonial permite atingir maior diversificação do risco, bem como, acomodar preferências pessoais. O banco pode prestar assessoria e acompanhamento na identificação de oportunidades, estruturação do financiamento, serviços de seguro e custódia, entre outros.
Como tem corrido a alocação de capital a fundos de investimento imobiliário? De que forma avalia as rentabilidades atuais?
A procura por fundos de investimento imobiliário tem-se mantido estável, sobretudo nos fundos de rendimento, que continuam a atrair investidores pela consistência das distribuições e pela baixa volatilidade.
Num contexto de taxas de juro ainda elevadas, muitos investidores equilibram a carteira entre obrigações e ativos reais. No entanto, com a expectativa de descida gradual das taxas, o imobiliário tende a ganhar atratividade, o que pode favorecer estes fundos. As rentabilidades atuais são moderadas, mas estáveis e alinhadas com o perfil conservador deste tipo de produto.
"Antes de assumir investimentos com risco", é importante "começar por criar uma almofada financeira, chamada fundo de emergência, para despesas essenciais de alguns meses"
No caso do Fundo VIP, como se caracteriza o seu portfólio, em termos de perfil e localização de imóveis? A quem se destina e como se tem comportado ao longo dos anos em termos de distribuição de rendimento, sendo que foi criado em 1987, atravessando várias fases dos mercados?
O Fundo VIP é um fundo de investimento imobiliário aberto de rendimento, com distribuição trimestral. Os seus ativos estão essencialmente nos principais centros urbanos e os imóveis são preferencialmente destinados a usos como escritórios, armazéns, comércio, indústria, estabelecimentos de ensino, cultura, turismo, saúde e lazer. Destina-se a investidores particulares e empresas com perfil mais conservador, baixa tolerância ao risco e horizonte temporal de médio/longo prazo. Desde 2015, apresentou taxas de rentabilidade anuais brutas entre os 2% e 4%.
Que conselhos daria a alguém que queira começar a investir as suas poupanças? Algum conselho especial para os jovens?
Primeiro, começar por criar uma almofada financeira, chamada fundo de emergência, para despesas essenciais de alguns meses, antes de assumir investimentos com risco. De seguida, definir objetivos e horizonte temporal, tendo em conta que objetivos de curto prazo pedem soluções mais conservadoras e objetivos de longo prazo permitem assumir mais risco. E, por último, a diversificação do risco deve estar sempre na base da tomada de decisão e a consistência é importante para garantir ganhos acumulados importantes.
Para os jovens, acrescentaria: quanto mais cedo se começa, maior o potencial de acumulação e reinvestimento, usufruindo do conceito do juro composto. Neste sentido, reforçámos em 2025 a nossa oferta com os PPR, apresentando uma alternativa que permite também aos jovens investir com inteligência, beneficiando das vantagens fiscais dos PPRs e começar a construir a sua reforma de forma tranquila e sem abdicar dos objetivos atuais. Por fim, faz sentido começar com produtos e instrumentos mais simples, ter disciplina na estratégia de investimento e ainda, apostar na literacia financeira. O Carregosa NextGen foi criado exatamente para esse perfil: até 30 anos, com soluções e experiência digital orientadas para primeiros passos no mundo financeiro.
"Para 2026, cenário alterou-se e a incerteza é, para já, a palavra-chave, podendo (...) tornar a procura de crédito e investimento imobiliário mais cautelosa"
Quais são as vossas expectativas sobre procura de crédito e de fundos relacionados o mercado imobiliário para 2026? Quais são as principais ameaças macroeconómicas e geopolíticas à estabilidade do mercado?
O cenário macroeconómico para 2026 tornou-se mais incerto nas últimas semanas, devido à guerra no Médio Oriente e ao seu impacto nos preços da energia. O quase total bloqueio do Estreito de Ormuz tem impulsionado ainda mais o preço do petróleo, regressando os receios inflacionistas a uma Europa que ainda não recuperou totalmente do choque energético de 2022. Num eventual cenário de inflação mais elevada e estagnação económica, o risco de estagflação na Europa voltaria a ganhar relevância. Este contexto implicaria condições financeiras mais restritivas, limitando a procura por crédito imobiliário, além de que os bancos e os investidores passariam a adotar maior prudência e seletividade no financiamento de novos projetos e na alocação de capital em fundos imobiliários.
No caso português, a economia tem evidenciado uma resiliência bem acima da média europeia, em grande parte devido ao dinamismo do turismo e ao aumento do investimento estrangeiro. No entanto, uma eventual subida prolongada dos preços da energia poderia afetar setores intensivos em combustíveis fósseis, tais como aviação e ‘travel & leisure’, e, num cenário de abrandamento económico europeu, poderia também reduzir os fluxos turísticos e algum investimento externo que tem contribuído para o crescimento recente da economia e do mercado imobiliário nacional.
Para 2026 o cenário alterou-se e a incerteza é, para já, a palavra-chave, podendo ditar revisões dos ‘outlooks’ anuais nos próximos tempos e tornar a procura de crédito e investimento imobiliário mais cautelosa, condicionada pela evolução das tensões geopolíticas, pelos preços da energia e pela eventual trajetória desfavorável da inflação e das taxas de juro na zona euro.
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